1

房价涨跌,与大多数人本就无关。


(资料图)

房价跌的时候,绝大多数人只会做一件事:等。

跌到九折等八折,跌到八折等七折,跌到七折等腰斩,越跌越信心十足,干脆拉把椅子坐下来,泡壶茶慢慢看好戏,看深圳房价到底有没有底?

去年两万多套的二手成交量就是这么等出来来的。

所以房价下跌,与大多数人根本无关,因为房价处于下跌通道时,没有坚定信念的人,根本不会买,甚至不会关注。

哪怕学习了一百遍“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪”。到了这个阶段,也无法克服心魔,只会更加恐惧。

去年敢买房的,都是突破人性框架的勇者。

下跌与大多数人无关,为什么上涨也与大多数人无关?

2

我用一句话可以形容楼市:病来如山倒,病去如抽丝。

楼市多转空,就是病去如抽丝,需要漫长的时间和各项利空的累积;楼市空转多,则是病来如山倒,瞬间就能完成。

深圳楼市的多转空,从2020年7月15日到2021年底,用时一年多。

深圳楼市的空转多,在去年12月初防控放开之后迅速完成。

楼市一旦空翻多,为数不多的笋盘会被快速扫空,买家卖家的心态立刻切换,卖家再次强势,开始返价,撤盘,买家开始慌张。

度过这个混乱期,买家再出手会变的困难,因为会习惯性对标一个月前的价格,发现涨了50-100万,甚至更多,无法接受。

然后会安慰自己,没事,热度是暂时的,是虚假的,经济不可能支棱起来,肯定还要跌回去,等跌到年前那个价格,我立刻就出手。

然后继续等,等来等去无非两个结果,一是更贵了,更买不下手了;二是跌了,那必须还要跌啊,再等。

这是大多数人的思维模式,再重复一百遍也是如此。

能突破的只有三类,一是非买不可,刚性需求;二是做事果断,能克服人性本能的人;三是思维简单,懒得分析琢磨的人。

房价跌涨,与你无关,这是心理层面的原因。

3

除了心理,还有经济层面的原因:深圳还能涨的房子,已经很贵了,和大多数工薪阶层确实无关了。

昨天我看到一条微博。

这条微博安抚了很多人焦虑的心,上周调价的业主,64%是调低,只有36%在调高,说明深圳还在跌,说涨的肯定是中介,是自媒体,他们良心坏的很。

我就是这个良心很坏的自媒体,先不说这个64%是真是假,就算它是真的,也没有意义,不能说明深圳房价在跌。

原因是,深圳楼市涨到现在,至多还有20%的房子具备投资价值,剩下80%的投资价值很低了,甚至没有投资价值。

这80%调低或调高,根本不影响市场走向,另外20%的价格变化,才决定了楼市的方向。

首先,36%的房源在调高,这个数据在去年不可能出现,去年调价的房源,绝大部分是下调,极少敢上调。

但是过完年不到两周,已有超1/3的业主急不可耐上调了。

这些调高的房源,大多是感受到了市场温度,接到中介电话多了,看房的多了,甚至有要求约谈的了,信心来了,才会提价,才敢提价。

另外80%的低价值房源,感受不到市场变化,房子仍无人问津,自然不敢提价。

所以,决定楼市变化的不是64%,而是36%,当然不排除房子不咋样还盲目自信的。

好消息是,目前的深圳,还有20%的房子是不错的投资品,还能涨。坏消息是,这20%已经很贵,和普通人没太大关系了。

4

年后找到我买房的客户,不管是外地的还是本地的,预算普遍在1000万以上,并不是大家都赚到钱了,而是两个原因:

1、有钱人的感知力往往更敏锐,更敢下注。记住这是果不是因,反应迟钝、纠结胆小的人很难成为有钱人。

2、深圳有投资价值、大家都看好的房子,低于800万的不多了。

投资深圳房产,已经是有钱人的游戏了。这些买房客,不论是纯投资,还是自住加投资,盯的全是昂贵的优质房源。

钱少的,手头一百多万,总预算四五百万的,19年,甚至20年上半年还有机会,现在没有了,该涨的都涨上去了,涨的慢的以后还是涨的慢,涨不动的以后还是涨不动,吊桥已经升起来了。

投资客和有钱人都盯着这20%,愿意继续砸钱买入这20%,对便宜的80%没兴趣。结果就是20%和80%的价差继续拉大,最终大到一个令人难以置信的程度。

什么时候这个趋势会停止,我不确定,但肯定不是最近两年。

刚需还有机会吗?我想把刚需改成刚投,因为深圳的刚需基本绝迹了,都是又想居住又想投资。

对刚投来说,有一个坏消息,一个好消息。

坏消息是,能买的起的房子,投资属性都很弱了。

好消息是,正因为投资属性弱,所以涨的慢,还能买的起。

5

这世上的两全其美,只存在于事物发展的初期,存在于大家看不清的混沌期,只要发展到后期,只要大家都看清了,机会就越稀有了,不见了。

刚投也不必拍大腿,认为自己生的晚,命苦,今天的投资客一样命苦,他们必须付出极其高昂的代价,才能买到心仪的投资品。

年后见了不少买房客,资金来源各不相同,做生意的居多,也有灰产或其他,我和他们聊着聊着,总会蹦出一个感受:

不管这些人赚钱多么辛苦,资金流转多么曲折和漫长,深圳都像一个装钱的大口袋,在终点等着他们,最终他们会把多年辛苦赚来的钱,二三线卖房的钱,全部放进深圳。

所有所有的这一切,全是资本的天性,和人性的弱点。

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