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房价涨跌，与大多数人本就无关。

(资料图)

房价跌的时候，绝大多数人只会做一件事：等。

跌到九折等八折，跌到八折等七折，跌到七折等腰斩，越跌越信心十足，干脆拉把椅子坐下来，泡壶茶慢慢看好戏，看深圳房价到底有没有底？

去年两万多套的二手成交量就是这么等出来来的。

所以房价下跌，与大多数人根本无关，因为房价处于下跌通道时，没有坚定信念的人，根本不会买，甚至不会关注。

哪怕学习了一百遍“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”。到了这个阶段，也无法克服心魔，只会更加恐惧。

去年敢买房的，都是突破人性框架的勇者。

下跌与大多数人无关，为什么上涨也与大多数人无关？

2

我用一句话可以形容楼市：病来如山倒，病去如抽丝。

楼市多转空，就是病去如抽丝，需要漫长的时间和各项利空的累积；楼市空转多，则是病来如山倒，瞬间就能完成。

深圳楼市的多转空，从2020年7月15日到2021年底，用时一年多。

深圳楼市的空转多，在去年12月初防控放开之后迅速完成。

楼市一旦空翻多，为数不多的笋盘会被快速扫空，买家卖家的心态立刻切换，卖家再次强势，开始返价，撤盘，买家开始慌张。

度过这个混乱期，买家再出手会变的困难，因为会习惯性对标一个月前的价格，发现涨了50-100万，甚至更多，无法接受。

然后会安慰自己，没事，热度是暂时的，是虚假的，经济不可能支棱起来，肯定还要跌回去，等跌到年前那个价格，我立刻就出手。

然后继续等，等来等去无非两个结果，一是更贵了，更买不下手了；二是跌了，那必须还要跌啊，再等。

这是大多数人的思维模式，再重复一百遍也是如此。

能突破的只有三类，一是非买不可，刚性需求；二是做事果断，能克服人性本能的人；三是思维简单，懒得分析琢磨的人。

房价跌涨，与你无关，这是心理层面的原因。

3

除了心理，还有经济层面的原因：深圳还能涨的房子，已经很贵了，和大多数工薪阶层确实无关了。

昨天我看到一条微博。

这条微博安抚了很多人焦虑的心，上周调价的业主，64%是调低，只有36%在调高，说明深圳还在跌，说涨的肯定是中介，是自媒体，他们良心坏的很。

我就是这个良心很坏的自媒体，先不说这个64%是真是假，就算它是真的，也没有意义，不能说明深圳房价在跌。

原因是，深圳楼市涨到现在，至多还有20%的房子具备投资价值，剩下80%的投资价值很低了，甚至没有投资价值。

这80%调低或调高，根本不影响市场走向，另外20%的价格变化，才决定了楼市的方向。

首先，36%的房源在调高，这个数据在去年不可能出现，去年调价的房源，绝大部分是下调，极少敢上调。

但是过完年不到两周，已有超1/3的业主急不可耐上调了。

这些调高的房源，大多是感受到了市场温度，接到中介电话多了，看房的多了，甚至有要求约谈的了，信心来了，才会提价，才敢提价。

另外80%的低价值房源，感受不到市场变化，房子仍无人问津，自然不敢提价。

所以，决定楼市变化的不是64%，而是36%，当然不排除房子不咋样还盲目自信的。

好消息是，目前的深圳，还有20%的房子是不错的投资品，还能涨。坏消息是，这20%已经很贵，和普通人没太大关系了。

4

年后找到我买房的客户，不管是外地的还是本地的，预算普遍在1000万以上，并不是大家都赚到钱了，而是两个原因：

1、有钱人的感知力往往更敏锐，更敢下注。记住这是果不是因，反应迟钝、纠结胆小的人很难成为有钱人。

2、深圳有投资价值、大家都看好的房子，低于800万的不多了。

投资深圳房产，已经是有钱人的游戏了。这些买房客，不论是纯投资，还是自住加投资，盯的全是昂贵的优质房源。

钱少的，手头一百多万，总预算四五百万的，19年，甚至20年上半年还有机会，现在没有了，该涨的都涨上去了，涨的慢的以后还是涨的慢，涨不动的以后还是涨不动，吊桥已经升起来了。

投资客和有钱人都盯着这20%，愿意继续砸钱买入这20%，对便宜的80%没兴趣。结果就是20%和80%的价差继续拉大，最终大到一个令人难以置信的程度。

什么时候这个趋势会停止，我不确定，但肯定不是最近两年。

刚需还有机会吗？我想把刚需改成刚投，因为深圳的刚需基本绝迹了，都是又想居住又想投资。

对刚投来说，有一个坏消息，一个好消息。

坏消息是，能买的起的房子，投资属性都很弱了。

好消息是，正因为投资属性弱，所以涨的慢，还能买的起。

5

这世上的两全其美，只存在于事物发展的初期，存在于大家看不清的混沌期，只要发展到后期，只要大家都看清了，机会就越稀有了，不见了。

刚投也不必拍大腿，认为自己生的晚，命苦，今天的投资客一样命苦，他们必须付出极其高昂的代价，才能买到心仪的投资品。

年后见了不少买房客，资金来源各不相同，做生意的居多，也有灰产或其他，我和他们聊着聊着，总会蹦出一个感受：

不管这些人赚钱多么辛苦，资金流转多么曲折和漫长，深圳都像一个装钱的大口袋，在终点等着他们，最终他们会把多年辛苦赚来的钱，二三线卖房的钱，全部放进深圳。

所有所有的这一切，全是资本的天性，和人性的弱点。