文/谢逸枫

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现在大家非常关心楼市是否回暖的话题，连门卫保安、卖菜阿姨都问，是不是房价要上涨了，现在买房是不是好时机。

全国看，2023年1月-2月全国商品房住宅销售、土地成交、房企业绩、房价数据尽管未公布，成交下降、跌幅收窄是毫无悬崖的。

客观的讲，当前全国房地产处于探底、筑底过程，离见底回升需要时间，考虑到之前下跌的太深，市场回暖不可能立刻一针见血。

政策端的落实非常缓慢。去年以来，出了一系列的楼市稳定政策，例如金融16条、三支利箭、房贷首付与利率、限制等措施调整等，还要等落实。

所以，房地产市场、融资、信心处于恢复、修复阶段，一些城市自实的经济、人口、资金、资源、产业实力强外，与房企推盘策略、价格的调整有关。

地方楼市政策的调整力度、范围、规模虽然不断的扩大，真正产生政策效果的城市毕竟不多。例如2023年月1月70城房价，有36城房价环比上涨。

值得注意的是这个36城房价环比上涨的城市，集中于一二线、部分三线城市，城市分化严重。而房价上涨的背后，与成交结构性、网签滞后性有关。

第三方的数据显示，2月10城、16城、30城、60城、70城新建商品住宅销售成交的环比、同比上涨。确实是止跌了，部分城市率先回升。

归根结底是地方落实房贷利率、降首付、购房补贴、限购限贷限售限价限签政策的调整，同时房企大规模的供应，价格的调整，营销策略的变化。

因此，销售成交率先回升的城市，需求的释放，是政策的挤压作用。问题在于是否能保持持续上升的状态，政策是保持持续加大力度，这点非常重要。

商品住宅销售成交上涨的背后，是不是就说楼市回暖了，不可忽略的是销售成交的数据存在滞后性、季节性，关键是去年以来的销售成交跌幅基数高。

目前部分城市的商品住宅销售、土地成交、房企业绩确实上升了，增长的幅度呈现翻倍趋势，意味真楼市回暖的迹象越来越明显，市场信心逐渐增强。

由于判断楼市回暖的指标，单纯看单月的销售成交数据，是不科学的不客观的。不管是销售成交上升的持续性、时间，还要看政策端的落实程度。

除楼市销售成交数据外，同时要看其他楼市指标数据的变化，房价、房企融资与拿地及房企业绩、个人住房贷款、购房者去售楼部的数量等。

个别城市的暂时回暖迹象不代表真的回暖。可以负责任的讲，目前市场全面回暖的基础不牢固，波动大，不平稳，后劲乏力，还需要持续性的政策支持。

希望大家不要被短期的市场涨跌乱了节奏，刚需、改善尽快买房才是重点。