01 新房、二手房成交数据

(相关资料图)

2023年3月1日-3月27日，深圳市新房住宅共成交2745套，二手房住宅共成交3503套，日成交量见图示。

02 一线市场分析

上周，二手房成交仍保持不温不火的市场热度。

业主方面，近两周南山一些热门小区同户型段最便宜的一套房源，价格都有所下调，主要原因在于前期市场出现了短暂的火爆，拉高了业主的心态，整体下调幅度在4%-13%左右。不过，下调后的价格也没有低于最近市场成交价。

——诺德国际，83平3房，东南向中低楼层，3天前下调了140万，业主报价从1100万降到960万，降幅为12.7%。

——城市山林，106平3房，南北通透高楼层，不满五，3月13日，业主报价从1380万调整到1280万，下降了100万，降幅为7.25%。

——豪方天际，88平4房，东南向中间楼层，不满五，1天前下调了50万，业主报价从980万调整到930万，降幅为5.1%。

——中海阳光玫瑰园，81平3房，南向低楼层，4天前下调了50万，业主报价从1050万调整到1000万，降幅为4.76%。

而一些市场流通性一般的楼盘和户型，急卖的业主降价幅度就会更大一些，甚至也有一些成交创下了近3年来历史新低。

三湘海尚，177平双拼户型，南北通透，3月24日小区新出了一套急卖低价笋盘，中低楼层，满五年，业主挂盘价2550万，比去年年底成交还要再低50万，不到1天，这套好房就被市场成交了，最终成交价2400万，比去年年底同户型最低成交还要低200万左右，创下了近3年来最低成交价。

03 买家崩溃：宁愿放弃20万购房定金，也拒做“接盘侠”

买家方面，利好落空，由于两会结束后深圳楼市仍未出现利好消息，许多购房者变得更加谨慎，“优先打新”已成为刚需购房者的趋势，但也不排除市场上还有高位接盘的购房者。

前几天我们老客户给我们推荐了一个客户卫先生，我们客户经理说，“这个卫先生就是个冤大头”。

卫先生是深圳某公司高管，从去年就有准备换房的需求，但由于市场价格持续下跌和手上房子未满三年交易限制，他一直未下手购买。今年初，楼市开始回暖，加上家庭需求迫切，卫先生打算趁此机会换房。

通过家人推荐，他找到了一个百万级别粉丝的自媒体大号专家咨询购房，咨询师根据他的预算罗列了一些建议购买的小区，随后，卫先生就被转给深圳某房产中介门店的一名业务员继续沟通。

卫先生说，“这名业务员按照咨询师锁定的几个小区带我去看了几个户型，当天看完当天晚上就签约了。”听到这里，我们客户经理都很诧异，如果房子足够便宜值得立马下手也是可以，只是，卫先生签约的这套房并不便宜。

在签约时，他所成交的这套房子，并非小区报价最低的一套，小区同户型楼层更高的，业主报价还要更低，更滑稽的是，我们查看了系统报价，签约的前1天，他签约这套房的业主报价才刚刚上调价格，而在这之前，这套房的业主报价比实际签约价格要少30万左右，中间发生了什么，就不用再多说了，傻子都知道大概率被吃差价了。

“如果您当时能稍微了解下市场以及小区成交情况，也不至于以这个价格签约呀。”我们客户经理对卫先生感叹道，“在没有见到您之前，我们也有了解到这套房被成交的风声，只是成交价一直不敢确认，愿意高位成交的买家在这个市场已经很少见了。”

卫先生告诉我们，“毕竟是百万级别粉丝的大号，相信也不会坑我，而且自己平时工作忙，所以在咨询和看房之前，也没有了解过市场和小区的情况，加上业务员和自媒体咨询师对于深圳市场“可能即将爆火”的气氛渲染和分析，他们同时给出了“先买后卖”的购房建议，所以，当天看房后当天就签约了，没有太多犹豫。”

更不可思议地是，卫先生签约还是线下代办的，卫先生告诉我们，“那家房产中介业务员带我看完房后，最终签约时，并非与业务员所属的中介公司签约，而是找了一家公司代办的。”

遇到代办情况，正常来说，买家都会比较谨慎，签约后续的风险太大，很多买家是不敢签的，我们客户经理也表示不太理解为何最终卫先生同意签约。

“唉，还是出于信任，所以没有考虑太多。”卫先生苦笑道。“当场我就支付了20万的定金和部份佣金5万，不过5万的佣金到现在也没有给我任何的支付收据和佣金合同。”

“签约回到家后，我就有些后悔了。”卫先生补充到，“当天晚上越想越不对劲，查询了很多平台小区的成交价格，后来才发觉自己买贵了。”

现在卫先生已经拟好了解约合约，同时也希望解约后业主可以将购房定金一并退回。

不过，按照我们经验，如果买家解约，业主是可以不退回购房定金，除非遇到一些不可抗力的因素，卫先生心里也清楚这一点，“明天约了签解约协议，我再跟业主争取一下，20万定金要不回来，也没办法了，房子我们是铁定要解约了。”他很无奈地说道，“等把房子解约了，再把5万佣金要回来。”

面对卫先生的遭遇，我们也替他感到不值。其实除了卫先生以外，现在市场上也有一些买家，他们最终成交价比我们与业主谈下的心理低价还要再高些。

对于这种高位接盘的买家，他们在预测市场的涨势上显然做得不够充分，让自己付出了一份昂贵的学费。同时，也应该认识到，线上自媒体大号虽然拥有着广泛的影响力和粉丝群体，但其中一些推荐的房源不一定可靠，需要买家自己多加甄别和思考。

很多自媒体每天就在琢磨一些“语不惊人死不休”的话术来吸粉，加上对自己的包装，有些在网上说自己有多少套房、有多少钱，反正也没有证据，很多没有经验客户也不经过思考，一听就信。也不思考下，真正有很多房的人会在自媒体上说自己有很多房吗。房产经纪人的工作量是非常大的，我们公司一些专家每天谈业主、谈客户，我们向他们了解市场信息时，他们都不能给我们太多的时间。

作为购房者，可以在线上了解一些信息攻略，但最主要的还是要到线下来反复交叉验证，多做对比，理性决策，房产毕竟是大宗交易，不要被一些自媒体咨询师或房产中介忽悠，避免遭受经济损失。