4月11日消息显，北京市住建委官网发布2023年北京市政府工作报告重点任务清单及进展情况，其中提到多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点。

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今年1月份，北京市政府曾印发《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中第232条提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施。

关于备受市场关注的“一区一策”表述，据住建委最新披露，该事项一季度的进展情况为：多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

从政策文件看，其实很容易猜：多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。

基本上未来房山最有可能试点的政策肯定是二孩或者三孩家庭公积金贷款多一点，或者是最被关注的二套房首付可以降低，另外还有职住平衡也就是在一个区上班买房的很可能可以享受二套房首付的降低。

那么这个政策的影响会有多大？

首先：北京房地产市场一直是中国所有城市里面房地产调控政策最严格。

北京：

首套，购买普通住宅，最低首付比例35%，购买非普通住宅，最低首付比例40%

二套，购买普通住宅，最低首付比例60%，购买非普通住宅，最低首付比例80%，

上海：普通住宅，首套首付35%,二套50%。

非普通住宅，首套房首付也是35%，但二套为70%。

所以在北京买房基本都是执行的首套房40%，二套房80%。

其次：北京楼市最近已经明显降温，如果说在2-3月份还有小阳春，市场过热的可能性，那么最近北京市场成交已经在数据上开始明显体现。

4月首周二手房出来开始明显下调，单周二手房住宅网签只有2709套，全月成交量也将开始明显下调。

2023年北京楼市已经明显的出现小阳春。因为过去几年北京房地产市场的高峰基本都出现在3月份，大部分都是因为购房入学需求上涨导致的。2023年北京入学人口刷新历史记录，所以在这个需求的影响下，2023年北京楼市也出现了小阳春， 2月北京二手房出来单月达到1.5万套左右，3月超过2万套。

但从单周数据看，连续几周市场成交量已经开始放缓，继续冲高趋势没有出现。4月北京二手房成交量将会出现下调。

整体看，当下北京市场依然远远谈不上火热，虽然网签数据相对滞后市场，从市场趋势看，北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月1.5万套，目前看，2-3月大概率会超过，但市场推动主要依赖学qu房需求，到了4-5月，需求就会下降。

当下部分房源价格上涨，也影响了市场继续冲高。买卖双方开始博弈。

从北京当下市场看，12月因为疫情原因，2022年12月北京二手房成交8773套,环比上月减少18.4%,同比下滑43.2%。1月份的成交只是恢复到11月市场平均水平，整体看，北京当下房地产市场不支撑明显大幅度的上涨。

从市场数据看，因为春节假期的影响，所以当下市场环比同比数据均有所夸大， 市场如果不出现针对二手房首付比例或者购房利率优惠的政策，市场很可能会在2023年轻微小阳春后再次明显下行。

新建住宅供应量依然比较大。单周成交量都在1000套以下，市场分化严重，除了少数热销项目，大部分市场平稳。

整体看，北京市场依然期待有宽松政策出现。否则市场很可能在3月出现最高点后，再次在4月后出现下行。

改善为主的新建住宅，主要受到北京全国最严格的二套房首付影响，另外基本所有新房都可以说是豪宅了！

第三：北京最应该微调的政策，“非普通住宅认定”！

过低的普通住宅线，相当于让全北京基本所有房屋都变成了豪宅，带来的结果是想换房的客户需要首付80%！

这已经不是第一次新闻报道北京的豪宅遍地现象，对于北京楼市来说，作为全国调控政策最严格的区域，各种房住不炒的政策，都在全国有示范作用。

可以说大部分北京房地产调控政策都是符合民意的，也事实上平稳了市场，但对于这个“非普通住宅标准”已经到了必须改的时候了。

简单的计算一下，北京100套商品房住宅，其中已经有90套房被认定为豪宅，全北京市场库存能按照35%和60%贷款的基本都在六环外。

整体计算一下数据，北京六环外也已经有超过60%的住宅被计算为豪宅，市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅！

这个标准是2014年9月30日发布的标准，已经接近9年没有变化，而对于市场来说，这个价格已经远远不符合当下市场的实际情况。

这个政策影响到底多大？

根据北京现行政策，对于购买新房的购房者来说，第一次契税影响不大：

北京首套的契税和所购买房屋的面积有关，与普通非普通无关。90平米（含）以下，是按网签价1%缴纳，90平米以上是按1.5%缴纳。

非普通住宅标准应该提高，当下北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付，而事实上，目前市场上在销售的五环外的住宅都应该归类为普通住宅，特别是140平米以内的部分。目前市场出现的商品房库存积压很大原因也是因为非普住宅标准过低，导致大部分五六环之间的普通住宅，只能贷款首套房60%-二套房20%。

最后，简单的总结一下，当下全国房地产市场稳定非常重要，北京包括非普标准带来的改善购房首付80%，已经严重影响和制约市场的正常健康发展了。到了必须调整一下的时候了。

房山作为试点只是一个开始，后续全北京都应该执行，对于北京来说，从2017年开始已经积压了大量的改善需求，针对二胎家庭，职住平衡家庭定向释放卖一买一或者改善购房首付稳定在正常60%的利好政策，只会更加稳定市场。