4月6日，深圳市规划和自然资源局关于公开征求《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》意见的通告。

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在公示的《规则》起草说明中提到，在目前正在制定的深圳保障房政策中，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障房的租金、售价水平进行了调整。

人才房退出历史舞台，基本成为定局

早在今年1月，深圳市住建局发布了保障性住房相关的4份征求意见稿。

当时公示的深圳保障房体系类型就有所告知，从原“安居型商品房、人才住房、公共租赁住房”转变为“公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房”，取消“人才房及安居房”，新增“保租房和共有产权房”。

多份文件出台，基本已经确定未来可售型人才房将退出深圳历史舞台，取而代之的是共有产权房、公租房和保租房。

与其他保障房类型不同的是，人才房是可售型保障房，售价约为市场价的6折，因此受到众多刚需购房者关注。

但即使6折，人才房的出售情况并不理想。

《三联生活周刊》报道显示，深圳首批人才房推出之初，认购还是非常踊跃，符合资质的申请人一共1.48万户，中签率不到3成。

但是到了最终选房阶段，4422套房源，只有1930套被选定，剩余超过一半被最终放弃。

搜狐焦点数据也显示，2023年第一批人才房去化集中在2房，3房的去化也并不理想。

据媒体报道，此次参与选房的人虽然非常多，但超过八成有机会选房的人放弃了选房，有的家庭连现场都没有去，不排除不少购房者想试试水申请看自己有没有购买人才房的资格。

弃选的原因，除了申购条件限制、建筑质量水平不稳定、地理位置不佳以外，主要在于人才房持有年限长达10年，大大增加了持有的不确定性。不少购房者纠结，提前花钱锁定10年是否值得。

目前深圳剩余可售型人才房库存大概1.7万套，从此前人才房认购情况来看，竞争应该会愈发激烈，对于积分不高的购房者而言，付出了时间成本，最后很可能落得个陪跑，连入围都没挤进去。

告别“可售”，深圳保障房体系将专注居住属性

人才房“绝版”后，深圳的保障房体系将专注在居住属性，坚定不移地实施“房住不炒”政策。

以大家非常关注的共有产权房为例：

①购房者仅持有50%的产权，剩余50%属于政府。

②封闭流转制度：购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购，并且要签订买卖合同满5年方可流转。封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定。

③签订买卖合同未满5年需退出的，只能向代持机构申请收购个人产权份额。收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。

这意外着，未来深圳的保障房将不再能转为商品房，没有了套利空间，让保障房体系的建立回归初衷，再无漏洞可钻。

商品房体系更独立，不再受可售型保障房冲击

未来深圳的商品房市场与保障房市场，将会更加独立发展，双轨道并行，互不干涉。

在自由交易市场上，商品房的对手减少，不再受到可售型保障房的冲击。独立产权、自由流通，让商品房的价值属性将会更加突出。同时商品房一直是优质的避险资产，能抗衡恶性通胀，资产属性加强。

“让保障归保障，市场归市场”是未来发展大势。

保障房更多的是解决住房困难人群的居住问题，属于“雪中送炭”。而商品房市场则是解决居住改善的需求，称为“锦上添花”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“保障性租赁住房能保障年轻人、新市民刚进入深圳的最初几年降低其住房成本，还能享受到城市的公共服务。但这只是保障了其融入城市前几年的住房困难。更重要的，还是鼓励其努力创业、勤奋工作以实现住房消费升级，特别是对商品住房的消费。也就是，市场化仍是主导。”

商品房市场回暖，购房成本下降

经过2年多的调整，深圳商品房价格的泡沫大部分已经被挤压出来，房价回到2020甚至2019年。

近期入手二手房的购房者，购房成本大大减少，同时能享受稳定且优质的教育资源、生活配套。

近期深圳购房者入市的步伐也有所加快，乐有家研究中心数据显示，2023年3月深圳一、二手住宅成交量环比涨幅均超5成，其中二手住宅过户量3949套，环比上涨57%，该成交已经接近2021年2月水平。

二手房网签量近5000套，环比增长39%，同比大增228%。网签走在过户前，更能反应3月市场实际的活跃度。

随着市场回暖，笋盘的消耗速度也有所加快。低于参考价成交的房源占比进一步减少，3月环比下跌3个百分点。这也提醒着有结婚、入学、换房等需求的购房者，入市的步伐不能拖。

总得来说，保障房与商品房针对的是不同需求的购房群体。而购房者选择前应该思考清楚自己未来几年后真正的需求侧重于哪些，以便买到最合适自己的房子。