4月27号，妈湾释放了14块住宅用地，一时激起千层浪。

(资料图片)

这事本来不想说的，但看了是网上的观点，有些有点反智，还是忍不住说说。

（本人没在妈湾买过房，不为其站台，不吹不黑聊聊）

网上的观点大致分成两类：

第一类，看多派：认为前海终于有了一线海景房，聚集效应及居住氛围增加，以后会成为下一个豪宅区。

第二类，看空派：认为是大利空，天量供应，是下一个龙华及光明，不仅会拖累前海房价，还会拖累整个南山房价

天量供应，下一个龙华？

先聊聊是不是天量供应，对前海及南山房价的影响

要回答这个问题，首先要想想清楚几个逻辑

第一  供应节奏的问题

此次调规的范围属于招商局与前海局合资公司的土地整备区域：

1.开发周期是以十年计，还处在开发前期，整个周期会很长，不会一蹴而就

2.土地整备，土地的成本非常低，项目开发利润压力基本上没有，也不存在快开发变现的压力，而且，若论IRR,“慢”对于利润的贡献反倒更大。

3.不少地块还不错，待配套兑现些逐步释放才是常规打发。配套上来了，价值才能水涨船高。

综上，以上住宅不会集中拿出，大概率时间拉长，逐步释放（若政策阶段性导向另说）。

若以十年计，一年也只不过是一两块的量，即使遇见供应大年，也不会大到哪里去。

摊到每年，不足以搅浑整潭水

第二 供求矛盾的问题

所有商品的价格问题，都逃不掉供求关系

妈湾位于产业最强区的南山。

近期各区都公布了未来15年的国土空间规划，整体来说，南山地位未来很难撼动。区域势能优势和虹吸效应都摆在哪里

这个是基本面，背后是人口吸引力和购买力的支撑

退一万步讲，妈湾不讲产业，把它当睡城，它也是未来南山、福田这样核心区鲜少的增量了——未来为数不多的次新板块，还是白纸，规划更先进，可塑性强，这就是板块的稀缺及价值所在

再看看配套

毕竟是国家级发展区域，获取公共配套资源能力自然不低

招商局对这个板块画的“蓝图”，不论还原度、兑现度多少，都比现在很多存量区域要好

简而言之，即使作为“睡城”，它也有它的价值

体量1万多套房，按3口之家计，也就承载3万的人，且以十年计来消化。

你觉得是深圳支撑不了，还是南山支撑不了？

第三，体量制约实质影响

此次调规释放了约130万平方的住宅用地，乍听挺多，折算一下，大概1万来套住宅。

1万套体量什么概念？

深圳湾，18个盘总套数是8117套

华润大冲旧改，5个商品房小区合计8089套；算上大冲城市花园、新城花园、都市花园三个回迁房，共16000套左右；若算上周边几个小区，2万套总是有的

妈湾此次新增约1万套的住宅，体量比深圳湾略高，是华润大冲旧改的6成左右

整个妈湾现在已售在售的套数合计不超过3000套

整个妈湾住宅体量（目前已知），最多与华润大冲旧改相当，而用地规模却是华润大冲10倍余

无论住宅新增供应还是总量，对于一个板块来说都算正常，算不上天量供应

（至于未来妈湾还会不会调规，新增住宅？概率比较大，但如何演变，只能交给未来，边走边看）

至于供应实质影响？

深圳湾、华润大冲，过去的新兴板块，住宅体量均万套左右，推售周期7-8年，均经历过至少一个完整的楼市周期。结果，大家都知道，不帮大家回忆了

综上，网上说的天量供应，妈湾要成为下一个龙华，真的很反智，经不起推敲

基本面不一样，供需不一样。

这次的供应量不是影响该板块未来房价的核心，而是预期与兑现：

经济预期、楼市预期、板块预期、供应预期

兑现周期和“饼”的还原度

关于对板块房价的影响

对于妈湾房价的影响：

中短期是利空。

之前写过《为什么不看好妈湾？》，侧重于妈湾现有楼盘的（19单元启动区），感兴趣可回顾。

2. 对桂湾、前湾房价的影响：

影响有，但不大。虽都叫前海，但其实是三个板块，板块间有差异，毕竟成熟度、所处周期、产业、供应等都不一样，能级也不一样。

图源《深圳市南山区国土空间分区规划2021-2035》

桂湾-前湾的能量级比妈湾大许多，弱能级对强能级的反噬即使有，也有限。

3.对南山房价的影响：

前面已推演过了，掀不起大风浪：

一个是量，一个是供求，一个是客群波及面。

下一个豪宅区？

言之尚早!

想想12年前，前海成立之初，誓要立足产业，不搞地产。第一版规划住宅用地很少

而这12年来，伴随着开发，前海的规划其实已经历了多轮的再论证和调整，开始讲职住问题了......

附图：戴德梁行深圳写字楼空置率

妈湾还处在幼年期，成长之路还很长，还没定型。

只能说出身不错，起点不低，底子还行，有兜底下限；至于最终长成什么样，还是要边走边看，毕竟连图纸阶段都不算，变量也不少。