（来源：朱罗纪）

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关于深圳2022年人口变化以及与房地产的联想，再补充一些看法。

许多关于这个的讨论我认为是流于表面了，没有太多落地价值，就是对市场参与者买入卖出的决策没有任何参考。

我们讨论一个问题不是为了争输赢的，目的非常单纯，要落地到微观决策并把决策做对——长周期内能赚到钱，市场亏钱的时候咱少亏点。这是分析所有信息最终的目标，围绕这个目标，我们需要在面对信息时，给它一个评价。如果是不能指向微观决策的宏观信息，就需要把它当作噪音一样剔除掉。如果能够指向微观决策，再去做量化。

简言之，我们寻找的，是那种可资决策的信息。

人口的问题，显然是影响一座城市房地产价值非常重要的宏观因素。但是，人们对深圳及珠三角人口变化的担忧，显得口水化了。

在我看来，答案显然不那么线性。

城市的总人口下滑，对房地产意味着什么？

要弄明白两个问题，一是，它是偶发性还是趋势性，二是人口与房地产的对应关系。

城市的人口负增长和国家的总人口负增长，完全不是一个概念。一国总人口一旦确定生育率跌破正常水平，那几乎是无可挽回的。全球已经有足够多的令人无奈的案例，降房价、给补贴、高福利、增产假等等等等，使尽浑身解数，人们就是不生娃，马尔萨斯变成了反马尔萨斯，实在是大罗神仙也难救。

但是，落到一个城市头上，那可不一定。若是人口在一国之内依然延续自由流动，那么，城市人口的变化，最终取决于城市的竞争力——比如企业活力、就业机会、工资水平、配套环境、城市治理等等。单一年份的人口波动，如果不能撇除掉特殊因子，显然能说明的有限。

比方说，在今天广深人口负增长之前的数年，京沪常住人口一直在负增长，有几个人关注并担心过？那里的房价可曾持续下跌？懂的都知道，那是人为调控的结果。广深及珠三角去年的人口波动也是一样，疫情的解释力要比其它更强。只是因为，它恰恰出现在了全国人口负增长之后，一下子变成了显性问题，引发了全民担忧才这么有热度。但实际上，就是这么回事。

在全球范围内，一个共识是：超级城市的人口短周期会常常出现波动，但长周期内会表现出持续聚集的特征。比如日本总人口在10年前就出现了负增长，但是东京圈的人口长周期内都在持续增长。

京沪广深四大的人口负增长，我早前提醒过，我自己是做好了这样的准备的。人口快速趋缓是一定的，因为在逼近城市承载力，但是深圳还没到顶。前两个这几年负增长是“故意”的，后两个至少现在不会是趋势性的。因为这里依然聚集着最有竞争力的企业，和最多的就业机会。人往哪里流，不是只看成本的——什么高房价把人赶跑，一个外卖小哥在深圳得到更多收入的机会要比在长沙少付更高成本的机会多，人们自己会算账的。

其次，人口波动对应房地产波动，也不是线性关系。不是说人口增长了，房价就一定涨，人口负增长了，房价就立即下跌。

从我们自己的历史，以及世界各国的历史看，都不存在那样的对应关系。这是因为，人口的流动对房地产供需关系的影响，并不是短期的。人们到一个城市，并不意味着他会立即打算买房子，往往一个人决定在一个城市买房子的前提是，他已经决定扎下根来在这个城市定居，这需要常常是1年甚至更久的思量时间。同样，当一个人离开一座城市前往另一座城市，也不意味着他会迅速卖掉他在原有城市的房子。

而这个考虑期内，城市会发生很多变化，市场的和人为的。在前者，如果城市的竞争力不变，人口继续流入，会补足离开的人口，对房地产的影响那便没有机会发生。而在后者，又恰是很多人在讨论这个问题时忽视掉的——人们没有考虑到城市政府的应对。比如现在就是如此，当看到城市人口在负增长，城市的市长即便不会立即理解为：“在我的任期内，这座城市的吸引力下降了”，但出于谨慎，他也一定会做出一些行动来，对外释放出更多“来了，就是深圳人”的信号。

如此，在城市人口变化开始影响到房地产市场之前，也许城市自然的人口消长调整，也许是市长做出的政策调整，人口又重新回流并增长了。表现在房地产上，就好像没有任何故事发生一样。

市场风行的讨论，存在一个问题：推导的链条太长，也许是弄混了“因果性”与“相关性”的区别。人口与房价自然是高度相关，但不是因果，这就像天亮了是因为鸡打鸣的道理一样。房地产的因果性只能向供求关系里求，人口流出了，但同时我更为猛烈的缩减了房地产的土地供应——像深圳2003年那样。当缩减的土地量超过了人口的减少量，你说房价当如何？

反过来，拿人口净流入的武汉长沙举例，人口维持了正增长，但是全民预期收入流大幅恶化（意味着需求量下降）——这不正是眼下正在发生的事么？房价现在如何了呢？难道比京沪广深好到了哪里去？

再反过来，这几年来看，即便是人口在持续增长，但是我大幅增加了住房供应，也可以稳定房价。如果你看一下深圳这几年在公共住房上的动作——那将显著降低人们在深圳的生活成本，会非常吃惊。2023年深圳公房供应计划比2022年增23%，比2020年增100%。十四五前三年的公房分配量有机会超过2020年之前的6年！

在我印象中，从未如此。如果说探讨深圳房价未来的走势，我会花一个月的工夫在这个上面，而不愿意花一天的工夫在人口上面。只要政府肯“让利”，房地产绝对可以稳定，理论上人人都可以住别墅哈哈。

总之，当你看到人口往外流出，随后就引申出这座城市的房子得卖掉了的观点时，必须要建立在两个前提之上：1）人口之净流出是趋势性的，而不是偶发性的。就是说无论这座城市的市长做什么，它一直持续流出。像东北一样，从“五普”开始它的人口就在净流出，到今天还是。2）城市房地产的新增供应量依然保持充沛，在没有人口净流出之前就是那样，人口净流出事件发生后依然没有任何缩减。

这是必要条件，不是说有了这两点你就要卖房子了，而是说当这两个条件经过分析探讨之后不能同时得到确认的话，根本不需要扯到房价的问题上去。