01 新房、二手房成交数据

2023年5月1日至23日，深圳市新房住宅共成交2125套，二手房住宅共成交2077套，月成交量见图示。

(资料图片仅供参考)

02 一线市场分析：新盘组团入市，业主组团维权

近期，深圳楼市的新房市场持续升温，包括碧海越秀潮樾府、福海云上润府、蛇口四海臻邸等在内的九大新盘相继取证入市，其中招商雍境、润曜府、福田新天石厦铭苑3大盘刚刚迎来了开盘，预计本月深圳总共有15个新盘入市。

而伴随着新房热度的渐起，新盘业主们维权的呼声也不小。月初，勤诚达业主诉求书被曝出，原本应该在年底交房的正大城四期目前为停工状态，停工时间近五个月；龙华汇德理花园业主更是从去年维权到现在，很多业主拒绝交楼；曾热度很高、被疯抢的万科瑧山海同样被曝出实用率低、物业费贵、交楼品质极低等问题……

由于新盘限价，除了央企、国企等大的开发商以外，其他开发商想要在盈利的同时保证质量其实是很难的，未来新盘维权也只会多不会少。

03 卖房内卷！挂盘才一年多，首付快跌没了

二手房方面，两年来持续低迷的成交，让市场积压了大量的二手房无法消化，很多房挂盘近2年依旧未能成功售出，价格却随着市场不断下调，甚至有些盘已几近跌至3年前的价格，相比初始报价，首付都快跌没了，却仍难以成交。

阳光海滨花园，133平4房，2021年年底就开始对外挂盘，起初报价在2900万左右。不过，当时市场已经深受指导价影响，成交量腰斩，成交价持续下滑，阳光海滨花园的业主也跟随市场成交不断下调价格，报价一度跌至2600万可卖。持续一年多的挂盘卖房，期间也有很多人看房，但最终下定的却没有一人，业主也卖疲了，于是在今年年初选择暂时撤盘。

图片来源：小鹿选房

4月底，指导价贷款取消后，市场成交有了明显起色，业主也想抓住时机以好的价格卖出，房子在4月底被重新挂出，报价提高至2800万。不过，市场并未如业主所想的顺势猛进，而是在五一假期后变得更为冷淡。持续了1年多的价格博弈，再加上高额的欠款，在市场利好落空的预期下，业主索性将价格直接调至最低价，目前报价为2430万。

相比两年以前同户型3000万以上的成交价格，如今报价跌了将近600万，若真要成交，价格应该还能再谈一点，首付基本都快跌没了！

除此之外，中粮天悦壹号，一套88平3房也卖了有一年多，同样一直没有卖掉。房源于2022年3月挂盘时，报价在1200万，由于房子未满五年，高额的税费让很多客户无法接受，业主报价只能随着市场不断下调。

去年10月份左右，我们有客户也在关注该房源，不过客户能给到的最高价是指导价附近，无奈那时业主心态还是比较高，他表示，低于1000万不考虑，所以最终没能成功卖出。

直到上个月，由于欠款压力增加，业主开始着急了，他告诉我们，价格接近指导价附近都可以谈，同时配合满五年，减少税费成本。可以说，现在的报价已经降至小区近三年来价格最低的一套。如今以这个价格对外放盘已将近2个月，无人买单。

其实，市场上和这两套房情况一样的不在少数，挂盘将近1年多甚至2年，报价也符合市场报价，却迟迟无法卖掉，急卖的业主也只能干着急。

当然，这些特别难成交的房子还是有一些明显不完美的地方。

—— 阳光海滨花园，133平3+1房，户型格局一般，还不如小区124平正规4房户型。而且这套房楼层较低，这也是影响客户决定的关键因素。

—— 中粮天悦壹号，88平3房，房子不满五年，高额的税费成本是客户一直不能接受的主要原因，此外，这套房朝向和楼层也有瑕疵，顶楼东北朝向，如果不是价格极笋，基本很少会有客户买单。

买方市场下，可买的房子选择变多，买家掌握主动权，房子有一点瑕疵在多方对比后都会变得很明显，在市场上很难有买家下手。

在市场好的时候，一点小的瑕疵、只要价格稍微低一点客户都能接受。在当前的环境下，客户选择较多、越看越挑，这些有瑕疵的房子价格就会被一踩再踩。

另一方面，房子不好卖最终被迫降到超低的价格也无人买，关键在于业主本身的矛盾心理。现在市场卖房的业主就如同一个矛盾体，一边想着尽快卖出，一边又担心价格降多了卖便宜了，所以，很多业主在卖房时不愿意直接亮出心理底价，只是跟随市场大势一点一点的降价，房子的报价虽然不是小区中最高的，但在市场上其价格也不具有很强的竞争力。而且，中途有客户出到业主底价，很多业主也不愿意松口，都想卖更高的价格。总想什么都要，最后什么都得不到，到头来，只会错失卖房换房的最佳时机。

就像中粮天悦壹号这套房，当时指导价附近可以买的客户，现在由于市场环境因素影响，已经决定暂时不买房了，如今房子即便价格降下来，愿意买单的客户却更少了。

现在市场还在随时发生着改变，业主心态在做出调整的同时必须得考虑到客户的心态变化。同时，在房地产市场信息越来越透明的背景下，客户完全能通过各种便捷的渠道掌握相对真实、完整的信息，在这种情况下业主还想要抬高价格、以高价卖出只会越来越难。

对于一些急卖房的业主来说，如果没有一降到底的勇气，在当前的市场状态下可能只能干着急了。要知道，小区成交顺序永远是性价比最高的那一套优先成交，除了和本小区的房源对比，还要与同片区、跨片区内的优质笋盘比较，自己房源的竞争优势。因此，如果遇到合适的客户，只要是与自己的心理预期差别不大，我们还是建议要抓住机会果断出手，不然接下来可能又是看不到头的挂盘等待。

在当前市场上，对买家来说是最有利的市场，毕竟选择多、价格也可以谈；对于业主来说，还是非常不利的，任何的事情和市场都应该遵循物极必反的规律，此刻是不是买房最好的时机不好说，但大概率是好时机。