2023年至今，粉丝和网友们在后台问的最多的问题便是：今年要不要买房？

他们有的是刚需，有的是改善，有的想打新，有的想置换，有的想买二手房。

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这些问题中，往往都隐含着另外一个问题，那便是“我买这个房还能不能赚钱？”

一直以来，在我们给出的建议中，对于结婚、生子、读书等真正的刚需来说，我们一直都是支持的，对这些购房者来说，关注市场波动的意义其实并不是很大，不能以投资的眼光来看待自住刚需群体的需求。

对于改善型住房需求的购房者来说，我们认为，目前“打新”能赚钱的概率越来越小。据我们梳理的上海2020年销售金额、面积TOP50项目情况来看，30%几乎没有涨价，其中14%挂牌均价已低于当年成交均价。

对上海市场来说，“打新”是近年来最常见的词之一。“打新”的背景，可以追溯到2016年底，上海市房管部门开始严控预售证审批、严控新房价格，在此之后项目预售证的取得难度增加，并开始出现“限价”、“一二手倒挂”等现象。

2017年7月，上海印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，上海市暂定在加强房地产市场调控期间，开盘销售的预售和现售商品住房应采取公证摇号排序，按序购房。

上海正式步入“公证摇号买房”时代。

2021年1月，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（“沪十条”）。2月，上海新房摇号积分制正式落地实施。3月，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（“新沪七条”）发布，对上海积分购房政策进行了补漏。

至此，若项目认购比例超过1.3:1，便会触发5年限售规定。

2021年至今，上海新房市场多次集中开盘，依然出现了不少“高分”热盘。究其原因，很大一部分还是因为在“限价”之下，“一二手倒挂”严重，大量投资客涌入，“打新”一族也就此诞生。

由于2021年之后热门项目要5年后才能出售，因此，我们梳理了2020年成交面积和成交金额前50的项目，剔除了重复项目后，共获得70个项目样本。

在对比这70个项目样本2020年的销售均价及2023年6月的二手房挂牌均价后，我们发现约16%的项目挂牌价涨幅在10%以内，约14%的项目二手房挂牌均价已经低于2020年成交均价。

考虑到目前上海市场成交价与挂牌价的差距，即上海2020年销售金额、面积TOP50项目中有约30%几乎没有涨价。

2023年6月二手房挂牌价与2020年成交均价相比涨幅在50%以上的项目有10%，如翠湖天地、尚海湾豪庭、滨江凯旋门、云锦东方、苏河湾、蟠龙天地等，基本上都是上海市场耳熟能详的项目。

在这其中，2023年6月挂牌均价与2020年成交均价相比涨幅最高的达120%，由于是挂牌均价，因此120%涨幅的挂牌价未必代表最终的成交价，但从总体趋势来看，挂牌均价越高的项目市场对其预期也越高。

具体到项目来看，2023年6月挂牌均价与2020年成交均价相比涨幅最高的三个项目为云锦东方、尚海湾豪庭及滨江凯旋门，这三个项目都是2020年成交均价超10万元/平方米的豪宅项目。