文/十一弟


(资料图片仅供参考)

最近,深圳有一件事,闹得动静挺大——

统租。

当地国企出面,对城中村的民房进行统一收储,装修改造以后,再对外出租。

从前,城中村的这些民房,在成千上万的小业主手里,都是直接出租。

统租之后,相当于国企在中间插进一脚,变成了二房东——

小业主把民房委托给国企,国企负责装修、改造、出租,然后向小业主支付租金。

有人觉得这是个大好事,拍手叫好——

“城中村脏乱差,统租改造后安全又卫生,水电费不会乱涨价,无良二房东也没有了。”

这么理性的分析,很快就有人坐不住了——

“是啊,那些人为啥就是不住高档公寓呢,是因为喜欢城中村的脏乱差吗?”

据说,最激动的,还是那些跟国企谈妥了统租的房东——

“政府给的租金很高,叠加各项补贴,比我们自己租出去的租金要高两倍以上。”

一番激动之后,也不忘感恩——

“深圳市政府太好了,非常感谢!”

当然,跟小业主一样激动的,还有住在城中村的租客——

有一家人,从湖北来深圳工作了十几年,一直租在城中村。

最近就赶上了统租改造,只能拖家带口地往外搬。

结果,城中村周边的房租翻了倍,一个月八千块钱的工资,接下来四千五都要用来租房。

实在没办法,他们给市长写信留言——

“我们可以接受统租政策,也支持政府改善居住环境,房租贵一点不影响,主要是两个小孩在上学,影响很大。”

01

十一弟查了下,在深圳城中村出面统租改造民房的国企,有一家是深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司。

今年三月份,安居微棠才刚刚成立。

但今年,它计划在深圳筹集的保障性住房数量,将会超过3万套。

安居微棠有两个股东——深圳市人才安居集团持股51%,链家系的愿景集团持股49%。

链家是一个很特别的企业,几乎改变了中介行业、租房领域的市场格局。

在中介行业,链家系有贝壳——

做大了市场份额以后,提升了服务标准,中介费跟着上去了。

在租房领域,链家系有自如——

赶走了二房东,从业主手上包租房源,装修改造以后出租,租金也涨上去了。

无论是贝壳,还是自如,最后,链家都会让它们跟资本结合捆绑起来。

贝壳、自如的体验,确实要更好一些。

但也早就标好了溢价,消费者要付出更贵的价格。

现在,链家系的愿景集团,又瞄向了城中村、农民房。

在合资成立安居微棠之前,愿景集团就在一些城市开始做老旧小区、城中村改造了。

有了深圳市属国企——人才安居集团,愿景集团的这个模式,才算是打通了。

之前,城中村民房统租改造,有两大难点——

一是从成千上万的小业主手上收储统租,难度很大,如果能借助行政力量,相对容易;

二是一次性装修改造的投入很大,盈利周期很长,如果有金融支持,压力会小很多。

深圳人才安居集团的国企身份,由它牵头出面,这两大阻碍,迎刃而解。

这次城中村民房统租,是在深圳市政府出台的政策框架下,统一进行安排,有了行政意志。

在安居微棠成立当天,五家大银行给予了深圳人才安居集团5000亿授信额度,其中就包含对城中村改造的支持。

于是,城中村民房统租收储、资金来源的难题,就都解决了。

02

深圳市政府和人才安居集团,之所以愿意接纳愿景集团,这里有一个很重要的背景。

为了解决新市民、年轻人的住房问题,目前,大城市都在大力推进保障性租赁住房。

今年四月份,深圳市住建局发布了一份通报,有关市委第二巡察组的巡查整改进展情况。

其中有一条重要内容,就是“关于落实重点工作计划目标存在短板的问题”。

在这条巡察意见里,巡察组提到要“加大力度建设筹集、供应分配保障性住房”。

于是,在今年,深圳将原本设定的建设筹集54万套保障性住房的目标,提高到了74万套。

这多出来的20万套目标任务,深圳全部划给了保障性租赁住房。

“十四五”规划已过去一半,突然增加的任务目标,让深圳的压力很大。

今年,深圳就要建设筹集16万套保障性租赁住房。

出让土地、开发建设政策性住房,肯定来不及了。

收储购买市场化的商品房,成本又太高。

于是,目光很自然地就转向了城中村的民房。

深圳的城中村,拥有全市数量最多的存量房,大约为577万套。

而商品房只有189万套,保障性住房65万套。

几年前,链家就做了一项研究,深圳超过七成的租房人口,住在城中村。

政府也看到了城中村的潜力——

只要把其中一部分民房变成保障性租赁住房,就能完成目标任务了。

根据政府的计划——

深圳在今年将通过城中村规模化、品质化改造提升,筹集保障性住房5.2万套,约占全市城中村租赁住房总量的1%。

03

从城中村收储民房,然后改造出租,这个模式,之前有人做过尝试。

六年前,万科推出了一项新业务——“万村计划”,主要就是统租农民房。

万科以略高于市场价的租金,从小业主手中将民房租下,租约在十年以上。

经过改造之后,万科把这些民房移交给旗下长租公寓品牌“泊寓”来运营。

但万村计划只干了一年,就被迫叫停了,还引发了一场舆论风暴。

城中村,是许多来深圳打拼的年轻人的第一落脚点。

快递员、外卖小哥、白领员工、蓝领工人,也都租在城中村。

他们的支付能力,相对薄弱,对房租非常敏感。

当时,有一封公开信广为流传——《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》。

矛头指向的是万村计划,对城中村的民房统租以后,抬高了房租。

当然,更重要的原因,还是万科算不过来账。

万科支付给小业主的租金,要跟他们原来直接出租的收益持平。

否则,也不会有小业主愿意把民房委托给万科。

另外,还需要对民房进行装修改造,一次性投入很大。

万科在内部做过测算,至少要经营八年以后,这些民房才能开始盈利。

想要盈利,唯一的途径就是涨租,把房东的收益、装修改造的成本,转嫁给租客。

因此,万村计划遭到城中村的租客抵制,几乎就是必然的。

当时,万科有关负责人对外解释,叫停万村计划,在意料之中——

“不暂停的话,让那么多需要搬离的租客住哪里?”

04

在大城市,有条件、有支付能力的话,大家都想住得好一点。

但在城中村租房,租客优先考虑的,不是居住品质和环境,而是成本和价格。

你把民房统租改造以后,提高了租金,很多人就住不起了。

尤其是在涉及民生的行业领域,有时候,并不是服务品质越高越好。

因为更高的服务品质,需要更贵的价格买单,不是所有人都能够承担得起。

住得更好的前提,是让大家住得起。

在很多大城市,城中村能够一直存在。

高楼大厦建得再多,也无法取代城中村的居住需求。

城中村的价值在于,为外来人口提供了足够多、又足够廉价的房子。

改革开放四十多年,在深圳,城中村穿插在高楼大厦之间。

就像一块海绵,总是在源源不断地吸收进城谋生的人。

城中村,让数以百万计的外来人口,能够在深圳找到一处栖身之地。

以前,大家都说,“来了就是深圳人。”

这句话的底气,来自于深圳的包容性。

但深圳对外来人口的包容性,不在高楼大厦、高档公寓里,而在城中村。

大学刚毕业的年轻人,他们来到深圳的第一个落脚点,就是城中村。

更多从事服务性行业的外卖员、快递小哥,他们背井离乡,收入有限。

在深圳工作打拼十几年,城中村,成了他们生活的第二故乡。

对城中村的民房统租,其实就打破了这种生态平衡。

从前在城中村分散的民房,租客面对的是成千上万的小业主。

充分的市场竞争,让租客拥有跟房东议价的能力。

突如其来的统租,把大量民房收储到几家大企业,乃至一家企业手里,租客也就失去了议价能力。

退租、赶人、搬离、再找房、涨租,触动了大家敏感的神经,让人感到不安、恐慌。

城中村的民房统租,对深圳更大的影响,可能是人口结构。

租金上涨以后,需要多大的租金支付能力,才有机会留在深圳。

在一个大城市,最好的赶人方式,就是不断提高生活成本。

推进城中村民房统租改造,从城市治理、改善人居的出发点来说,是一件好事。

毕竟,管理一、两家大企业,要比管理成千上万的小业主容易得多。

但更需要考虑的是,投入的成本、上涨的房租,该由谁来买单——

政府、国企、银行、链家系的愿景集团,还是租客。

把原来的租客赶走以后,他们住在哪里,孩子又去哪里上学。

如果城中村民房统租的结果,只是租金上涨、居住成本提高,资本和大企业却能从中获利。

那么,这件事还有多大意义,需要我们一起来思考。

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