文/乐居财经 杨宏彬

“功勋卓越、无往不胜、马到成功、掌上明珠”等，是凯玥二字的寓意。

香港岛南区鸭脷洲利南道66号，有一处超级豪宅，正以“凯玥”命名。该地背靠玉桂山，可鸟瞰南海，地理位置十分优越。项目以“凯玥”命名，除了符合豪宅调性外，或许还有一些其他意义。

(资料图片仅供参考)

6年前，两家内地房企联手杀进香港市场，力压长实集团等14家香港知名开发商，以168.55亿港元夺得鸭脷洲利南道宅地，溢价53%。这是一笔远超过市场预期的交易，打破了香港单幅总价记录。两家内地房企——龙光与合景泰富，站到了聚光灯下，凯玥正是在这块宅地上诞生。

曾经的凯玥，被视为龙光与合景泰富的摇钱树，市场估计项目的货值会超300亿元。如今的凯玥，是龙光与合景泰富捂在手中重要筹码——对于债务重组。

但近日，一家港资房企的闯入，让事情变得复杂起来。

6月25日，有消息称，李嘉诚旗下长实集团有意收购龙光集团(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)两家位于香港的豪宅凯玥项目的债权。而后消息得到了龙光方面的确认。

凯玥的债权，在龙光与合景泰富的计划重组的范畴之内，若债权被转让，可能会造成项目易主，进而影响两家房企的债务重组。

这两个月以来，龙光与合景泰富频繁举行电话会，试图阻止债权人出售凯玥债权。

就在6月8日，龙光集团首席债务管理官保国武，在一场离岸私募债持有人电话会上表示，只有项目开发才能切实提供现金流用于清偿债务，如果失去该项目，龙光的离岸债重组将变得非常困难。

这起香港豪宅债权的收购，牵动着三家房企敏感的神经。

各自的盘算

凯玥项目从拿地到入市，时间长达6年。

2018年1月，凯玥动工。龙光、合景泰富一行12人出席开工典礼，称势必要将凯玥打造成为港岛南的新地标。公开资料显示，凯玥定位为半山海景豪宅，包含6座住宅大楼，可售单位295套，户型为大三房和四房。

这与当时政府的预期相距甚远。据港媒报道，利南道宅地出让时，政府曾预计可提供约1420个单位。可见凯玥的单套住宅面积有多膨胀。

凯玥的入市，是在今年1月。但精心打造了了6年的凯玥，销量似乎并不如人意。据香港“中原地产”的数据，截至今年5月22日，项目仅售出三套，销售回款约5.2亿港元（约合人民币4.77亿元）。

据了解，香港豪宅可以采用招标方式销售，即开发商推出一套住宅招标，由开发商对比选择出价合适的买家，房源方能成交。特殊的交易模式，无疑拉长了成交周期。

项目卖不动，倒还有别的用途，毕竟项目货值摆在那里，处在流动性危机中龙光和合景泰富还可依靠这一点和债权人谈判。消息显示，两家公司与债券人的债务重组谈判中，确实将凯玥视作重要的底层资产之一。

今年6月8日的离岸私募债持有人电话会上，龙光方面就表示，其正与一组公募美元债持有人团体进行谈判，可能会在重组方案中纳入部分债转股选项，股权化部分约占30%。

该公司提到，将在资产池中再增加约15个投资物业项目。这使得其资产池项目由此前的6个增加到21个。池中资产出售后的剩余现金将被用于支付重组款项。无疑，凯玥项目成为推进债务重组的重要筹码。

让两家房企没有想到的是，曾经为开发凯玥而欠下的银行银行贷款，成为其如今债务重组的隐患。

在拿下鸭脷洲利南道宅地后，龙光与合景泰富为项目开发，将凯玥作为抵押，向汇丰、渣打在内的银团贷款了102亿港元，这笔债权同样被纳入境外债务重组范围内。

网传，长实集团和汇丰银行目前仅是在洽谈中，并无敲定最终结果。而银团中的多数成员并无出售债权意向。

作为6年前地块争夺的失利者，李嘉诚通过购买债权能低价获得凯玥的主导权，确实是一笔不错的生意。而在价格适合的情况下，银团通过交易能提前脱身，也不失为一个机会。

据了解，如果长实成功收购汇丰手中的102亿港元债权，意味着该公司将可以以“低于成本”的代价控制项目。这对长实和超人李嘉诚而言，无疑是一次捡漏。而交易的真正不利，指向了龙光和合景泰富。

与凯玥项目对于长实是锦上添花而言，项目对水深火热中的龙光和合景泰富，更像是雪中之炭。

艰难的处境

“2022年是行业异常艰辛的一年，公司全年共兑付了约113亿元债务，涉及境内债券、CMBS及ABS本金、境外美元债券、港元银团贷款等。”在官宣违约的公告中，合景泰富阐述了公司已经做出了诸多努力。

即便如此，合景泰富依旧没有逃过违约的命运。一笔2024年到期的优先票据，在强制赎回日未能按期兑付，构成违约，涉及本息合计约1.19亿美元，约合人民币8.27亿。

与此同时，合景泰富还有8笔美元优先票据出现交叉违约，涉及金额311.63亿元。截至2022年年末，合景泰富的短债规模达到203亿元。其中，其一年内需偿还的银行及其他贷款为75.81亿元；一年内到期的境内公司债52.02亿元。

龙光正式宣告违约则是在2022年8月，比合景泰富要早一些。彼时，龙光宣布，暂停5笔美元债的利息支付。共计16亿美元（合108.18亿人民币）。

除了债务压力外，合景泰富与龙光在去年均出现了巨额亏损。2022年，龙光集团录得净利润-85.24亿元，同比下滑185.45%；合景泰富则录得净利润-92.41亿元，同比下滑481.63%。

如此处境之下，自救或许已经过于困难，寻求债务展期成为了两家房企为数不多的选择。

龙光在债务重组的道路上走的是比较快的。去年12月，龙光已经完成了223.6亿元的境内债务重组。但美元债务还未有着落，最新的消息是，正在与美元债持有人协商债转股。合景泰富在官宣违约之后，也在与债权人协商，寻求债务重组。

债务重组能否成功，取决于房企的诚意，更取决旗下资产是否优质。作为货值超300亿的项目，凯玥在龙光和合景泰富与债权人谈判的过程中，是一个重要筹码，而李嘉诚的半路杀出，必然会引起前二者的不安。

若凯玥真的易主，龙光与合景泰富的债务重组必将蒙上重大不确定性。这也是二者试图阻止该项目债权出售的主要原因。

据龙光及合景泰富方面透露，目前凯玥项目的还款均如期兑付，项目仍在正常运作，“各方面都正常，没什么问题。”

商人逻辑

“我只是一个纯粹的商人”，李嘉诚是这样评价自己的，“哪里赚钱我就去哪里。”

不可否认，长实此次有意接盘汇丰手中凯玥项目的债权，是李嘉诚商人的敏感和直觉驱使。但交易发生在龙光、合景泰富推进债务重组谈判的关键节点，自然少不了“乘人之危”的嫌疑。

事情传出后，有市场人士指这是“趁火打劫”，但也有人为长实和李嘉诚鸣不平，“一个愿卖，一个愿买，这就是商业，很正常。即使他不买，别人也会买。”

事实上，撇开长实的这笔收购不说，一直以来，李嘉诚作为一位纯粹商人，其投资也一直伴随某种程度的争议。并在历次调转投资船头时，引起广泛关注。

2010年以来，李嘉诚多次撤出内地投资，相继出售了广州西城都荟广场、上海东方汇金中心、南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会等一系列国内资产。

而据不完全统计，自2013年至今李嘉诚家族数次出售内地及香港物业，套现金额逾1170亿港元。

广受争议的是，李嘉诚在内地套现后，将投资的目光放到了英国。投资英国的电力、天然气、港口、贸易等等生意。据统计，李嘉诚在英国的投资是4000亿左右，当时还有人戏称，他要买下整个英国。

然而，事后证明，商人最大的特点就是随利而往。这两年，随着欧洲局势的变化，李嘉诚又上演回马枪，英国资产被其频频摆上货架，包括英国伦敦的5 Broadgate”写字楼、英国水务公司Northumbrian Water项目部分股权、配电公司UK Power Networks、电信运营商Three UK等等资产。

同时，其意图加码国内的消息却在不断传出。去年7月，李嘉诚旗下的长江实业集团入标竞投港湾仔中国恒大中心全幢商厦，但最终没有成行。更早的5月，李嘉诚旗下的和记黄埔现身广州第一轮土拍，只是同样没有收获。

逐利而往、适时而止、低进高出，长期以来，超人李嘉诚对这些商海之道拿捏得恰到好处。“我对债务是如履薄冰的。”多年以来，李嘉诚之所以能进退自如，与其谨慎的投资策略是分不开的。

2015年以来，长实集团的资产负债率一直维持在30%左右，2022年年末，该集团资产负债率只有23.53%。这与国内房地产负债现状形成鲜明对比。

对于财务状况良好，资金充足的企业而言，此刻，无疑是最好的“狩猎时刻”。若以纯商人的角度来看此次李嘉诚与龙光、合景泰富的事件，或可引用犹太人的一句话，“Business is business”。