文/乐居财经 杨宏彬

“功勋卓越、无往不胜、马到成功、掌上明珠”等,是凯玥二字的寓意。

香港岛南区鸭脷洲利南道66号,有一处超级豪宅,正以“凯玥”命名。该地背靠玉桂山,可鸟瞰南海,地理位置十分优越。项目以“凯玥”命名,除了符合豪宅调性外,或许还有一些其他意义。


(资料图片仅供参考)

6年前,两家内地房企联手杀进香港市场,力压长实集团等14家香港知名开发商,以168.55亿港元夺得鸭脷洲利南道宅地,溢价53%。这是一笔远超过市场预期的交易,打破了香港单幅总价记录。两家内地房企——龙光与合景泰富,站到了聚光灯下,凯玥正是在这块宅地上诞生。

曾经的凯玥,被视为龙光与合景泰富的摇钱树,市场估计项目的货值会超300亿元。如今的凯玥,是龙光与合景泰富捂在手中重要筹码——对于债务重组。

但近日,一家港资房企的闯入,让事情变得复杂起来。

6月25日,有消息称,李嘉诚旗下长实集团有意收购龙光集团(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)两家位于香港的豪宅凯玥项目的债权。而后消息得到了龙光方面的确认。

凯玥的债权,在龙光与合景泰富的计划重组的范畴之内,若债权被转让,可能会造成项目易主,进而影响两家房企的债务重组。

这两个月以来,龙光与合景泰富频繁举行电话会,试图阻止债权人出售凯玥债权。

就在6月8日,龙光集团首席债务管理官保国武,在一场离岸私募债持有人电话会上表示,只有项目开发才能切实提供现金流用于清偿债务,如果失去该项目,龙光的离岸债重组将变得非常困难。

这起香港豪宅债权的收购,牵动着三家房企敏感的神经。

各自的盘算

凯玥项目从拿地到入市,时间长达6年。

2018年1月,凯玥动工。龙光、合景泰富一行12人出席开工典礼,称势必要将凯玥打造成为港岛南的新地标。公开资料显示,凯玥定位为半山海景豪宅,包含6座住宅大楼,可售单位295套,户型为大三房和四房。

这与当时政府的预期相距甚远。据港媒报道,利南道宅地出让时,政府曾预计可提供约1420个单位。可见凯玥的单套住宅面积有多膨胀。

凯玥的入市,是在今年1月。但精心打造了了6年的凯玥,销量似乎并不如人意。据香港“中原地产”的数据,截至今年5月22日,项目仅售出三套,销售回款约5.2亿港元(约合人民币4.77亿元)。

据了解,香港豪宅可以采用招标方式销售,即开发商推出一套住宅招标,由开发商对比选择出价合适的买家,房源方能成交。特殊的交易模式,无疑拉长了成交周期。

项目卖不动,倒还有别的用途,毕竟项目货值摆在那里,处在流动性危机中龙光和合景泰富还可依靠这一点和债权人谈判。消息显示,两家公司与债券人的债务重组谈判中,确实将凯玥视作重要的底层资产之一。

今年6月8日的离岸私募债持有人电话会上,龙光方面就表示,其正与一组公募美元债持有人团体进行谈判,可能会在重组方案中纳入部分债转股选项,股权化部分约占30%。

该公司提到,将在资产池中再增加约15个投资物业项目。这使得其资产池项目由此前的6个增加到21个。池中资产出售后的剩余现金将被用于支付重组款项。无疑,凯玥项目成为推进债务重组的重要筹码。

让两家房企没有想到的是,曾经为开发凯玥而欠下的银行银行贷款,成为其如今债务重组的隐患。

在拿下鸭脷洲利南道宅地后,龙光与合景泰富为项目开发,将凯玥作为抵押,向汇丰、渣打在内的银团贷款了102亿港元,这笔债权同样被纳入境外债务重组范围内。

网传,长实集团和汇丰银行目前仅是在洽谈中,并无敲定最终结果。而银团中的多数成员并无出售债权意向。

作为6年前地块争夺的失利者,李嘉诚通过购买债权能低价获得凯玥的主导权,确实是一笔不错的生意。而在价格适合的情况下,银团通过交易能提前脱身,也不失为一个机会。

据了解,如果长实成功收购汇丰手中的102亿港元债权,意味着该公司将可以以“低于成本”的代价控制项目。这对长实和超人李嘉诚而言,无疑是一次捡漏。而交易的真正不利,指向了龙光和合景泰富。

与凯玥项目对于长实是锦上添花而言,项目对水深火热中的龙光和合景泰富,更像是雪中之炭。

艰难的处境

“2022年是行业异常艰辛的一年,公司全年共兑付了约113亿元债务,涉及境内债券、CMBS及ABS本金、境外美元债券、港元银团贷款等。”在官宣违约的公告中,合景泰富阐述了公司已经做出了诸多努力。

即便如此,合景泰富依旧没有逃过违约的命运。一笔2024年到期的优先票据,在强制赎回日未能按期兑付,构成违约,涉及本息合计约1.19亿美元,约合人民币8.27亿。

与此同时,合景泰富还有8笔美元优先票据出现交叉违约,涉及金额311.63亿元。截至2022年年末,合景泰富的短债规模达到203亿元。其中,其一年内需偿还的银行及其他贷款为75.81亿元;一年内到期的境内公司债52.02亿元。

龙光正式宣告违约则是在2022年8月,比合景泰富要早一些。彼时,龙光宣布,暂停5笔美元债的利息支付。共计16亿美元(合108.18亿人民币)。

除了债务压力外,合景泰富与龙光在去年均出现了巨额亏损。2022年,龙光集团录得净利润-85.24亿元,同比下滑185.45%;合景泰富则录得净利润-92.41亿元,同比下滑481.63%。

如此处境之下,自救或许已经过于困难,寻求债务展期成为了两家房企为数不多的选择。

龙光在债务重组的道路上走的是比较快的。去年12月,龙光已经完成了223.6亿元的境内债务重组。但美元债务还未有着落,最新的消息是,正在与美元债持有人协商债转股。合景泰富在官宣违约之后,也在与债权人协商,寻求债务重组。

债务重组能否成功,取决于房企的诚意,更取决旗下资产是否优质。作为货值超300亿的项目,凯玥在龙光和合景泰富与债权人谈判的过程中,是一个重要筹码,而李嘉诚的半路杀出,必然会引起前二者的不安。

若凯玥真的易主,龙光与合景泰富的债务重组必将蒙上重大不确定性。这也是二者试图阻止该项目债权出售的主要原因。

据龙光及合景泰富方面透露,目前凯玥项目的还款均如期兑付,项目仍在正常运作,“各方面都正常,没什么问题。”

商人逻辑

“我只是一个纯粹的商人”,李嘉诚是这样评价自己的,“哪里赚钱我就去哪里。”

不可否认,长实此次有意接盘汇丰手中凯玥项目的债权,是李嘉诚商人的敏感和直觉驱使。但交易发生在龙光、合景泰富推进债务重组谈判的关键节点,自然少不了“乘人之危”的嫌疑。

事情传出后,有市场人士指这是“趁火打劫”,但也有人为长实和李嘉诚鸣不平,“一个愿卖,一个愿买,这就是商业,很正常。即使他不买,别人也会买。”

事实上,撇开长实的这笔收购不说,一直以来,李嘉诚作为一位纯粹商人,其投资也一直伴随某种程度的争议。并在历次调转投资船头时,引起广泛关注。

2010年以来,李嘉诚多次撤出内地投资,相继出售了广州西城都荟广场、上海东方汇金中心、南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会等一系列国内资产。

而据不完全统计,自2013年至今李嘉诚家族数次出售内地及香港物业,套现金额逾1170亿港元。

广受争议的是,李嘉诚在内地套现后,将投资的目光放到了英国。投资英国的电力、天然气、港口、贸易等等生意。据统计,李嘉诚在英国的投资是4000亿左右,当时还有人戏称,他要买下整个英国。

然而,事后证明,商人最大的特点就是随利而往。这两年,随着欧洲局势的变化,李嘉诚又上演回马枪,英国资产被其频频摆上货架,包括英国伦敦的5 Broadgate”写字楼、英国水务公司Northumbrian Water项目部分股权、配电公司UK Power Networks、电信运营商Three UK等等资产。

同时,其意图加码国内的消息却在不断传出。去年7月,李嘉诚旗下的长江实业集团入标竞投港湾仔中国恒大中心全幢商厦,但最终没有成行。更早的5月,李嘉诚旗下的和记黄埔现身广州第一轮土拍,只是同样没有收获。

逐利而往、适时而止、低进高出,长期以来,超人李嘉诚对这些商海之道拿捏得恰到好处。“我对债务是如履薄冰的。”多年以来,李嘉诚之所以能进退自如,与其谨慎的投资策略是分不开的。

2015年以来,长实集团的资产负债率一直维持在30%左右,2022年年末,该集团资产负债率只有23.53%。这与国内房地产负债现状形成鲜明对比。

对于财务状况良好,资金充足的企业而言,此刻,无疑是最好的“狩猎时刻”。若以纯商人的角度来看此次李嘉诚与龙光、合景泰富的事件,或可引用犹太人的一句话,“Business is business”。

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