7月27日，标普确认长实集团（01113.HK)的“A”长期发行人信用评级，以及该公司未偿还的高级无抵押票据的“A”长期发行评级。

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展望稳定反映了标普的预期，即长实集团将在未来12-24个月内保持其管理良好的资本结构、稳健的财务管理和稳定的非房地产业务，以维持目前的评级。

长实集团总部位于香港特区并专注于房地产业务，该公司在2022年处置了主要资产，包括其飞机租赁业务和5 Broadgate(英国的一家商业地产)。400亿港元的总收益帮助该公司建立了足够的财务缓冲，以抵御未来12-24个月香港特区和中国内地房地产市场的潜在逆境。

2022年，长实集团使用了部分销售收益和运营现金流来减少债务。因此，该公司调整后的债务在年内下降了60%。

公司可能会在投资和扩张方面保持审慎。标普的基本假设是，由于房地产开发的贡献较低，公司的财务杠杆(以债务与EBITDA之比衡量)将适度增加。到2023年底，这一比率可能会从2022年的约1.5倍增加到约2.2倍，仍低于标普3.5倍的评级下调触发阈值。这是该公司可能以48亿港元收购Civitas Social Housing PLC的因素之一，Civitas Social Housing PLC是一家在英国上市的社会住房投资信托基金。

由于房地产贡献较低，公司调整后的EBITDA可能在2023年下降25%-30%。标普预测，由于交付的项目减少，2023年房地产开发收入将下降10%-15%。到2022年底，长实集团的物业销售合同(未确认)为149亿港元，而房地产开发收入为258亿港元。

标普相信，2023年香港特区合同销售额的主要贡献将来源于#LYOS和El Futuro项目的剩余单位，并得益于该公司黄竹坑站和油塘项目的预售启动。再加上国内潜在销售额更高，该公司2023年的总合同销售额可能会从2022年的130亿港元提高到200-250亿港元。

得益于基础设施和酒吧运营的稳健现金流入，公司经调整的债务可能会稳定在330亿-360亿港元。标普相信，随着销售量逐渐恢复到防控前水平，叠加价格上浮，2023年来自酒吧运营的收入贡献将增加10%，达到230亿港元。在标普看来，该公司的基础设施和公用事业资产将具有弹性，并提供稳定的现金流。

稳定的评级展望反映了标普的预期，即在非房地产开发业务弹性现金流的支持下，长实集团将在2023年保持稳定的杠杆。标普预计，该公司在收购方面将保持谨慎，并在未来12-24个月内实现运营现金流稳定。

评级下调情景

如果长实集团的投资意愿明显比标普预期的更激进或风险更大，或者如果该公司遭遇严重的房地产市场低迷，对其业务运营造成重大损害，标普可能会下调其评级。可能体现在：债务与EBITDA之比超过3.5倍和EBITDA利息覆盖率在较长一段时间内大幅降至10倍以下。

评级上调情景

如果长实集团承诺降低投资意愿，使该公司的债务与EBITDA之比持续低于1.5倍，标普可能会上调其评级。

ESG信用指标：E-3、S-2、G-1