超大特大城市推动城中村改造,其目的是为了推进未完成的城镇化进程,再造一个规模更大的中产阶层。目前,全国中产及以上的人群也就2亿左右。过去20多年持续多轮的需求端刺激,主要就是靠这2亿人群在扛着内需和消费的大旗。

现在,他们已经没有力气或空间再去扛消费这杆大旗了。这是目前消费不振、内需疲弱、通货紧缩、产能过剩的根源。这也决定了,我们必须要寻找新生的力量去承接内需和消费,特别是在外需趋势性下行的背景下。


(资料图片仅供参考)

新市民、年轻人外来人口有3-4亿的规模,主要集中在21个超大特大城市,主要住在城中村。他们对于分享城市化发展红利的诉求,对于均等化的城市公共服务的诉求非常强烈,而“身份是非市民,寄身在城中村”是他们融入城市最主要的障碍,也是内需和消费疲弱的直接原因。

因此,城中村改造,既是对物理空间的改造,也是这部分人群市民化的过程。改造的结果将是,中产人群总规模上一个台阶,一个新生的、边际消费倾向更大的内需新物种诞生。

城中村改造是一个效果兑现周期长的“慢变量”。这一工程有扩内需、稳经济的短期考量,但绝非2008年四万亿刺激计划,也不可能再现2016年棚改货币化(PSL)。

顶层做出部署,寄予厚望,出于做政绩等多方考虑,地方政府可能想强撸,但考虑到民企投资的积极性,国企城投的操盘能力(片区综合改造),房地产供求关系的新形势(供过于求、供需不匹配),城中村错综复杂的利益关系,大面积的违建和消费安全隐患,至少5-8年的改造周期等等,不是不想强撸,而是撸不起来。

城中村改造的重点就是公建配套补短板,包括市政和基础设施(水电管气路网),公共服务设施(学校、医院、社区物业、养老托幼助残、环境保护、保租房和长租房等),还包括回迁安置,城中村产业转型升级等等。这方面的投入非常大,需要发挥市场运行能力强的作用,但必须得靠国企城投先入场,把脏活儿、累活儿干了,把基础的公建配套搞好,然后社会资本才能轻装上阵,才会愿意进入。

城中村改造的资金来源,前期主要是公共资金,即专项债、政策性金融工具、企业债和城投债、更新基金等等。估计会针对城中村改造设立专项债,并用作资本金。政策性金融工具会以债权或者股权的形式参与到改造的前期投资中,或进入到地方政府设立的更新基金中。

大体量、低成本的国家队长线资金已开始进入市场收购廉价的潜力资产,一方面基于托底资产价格的历史使命,另一方面,也基于抄底市场以获得未来盈利的战略考量。这些国家队资金不追求短期盈利、短期资金平衡,甚至不回避短期亏损,追求的是长期内获得可观的盈利,并可以通过股权转让和REITs方式来退出。容积率低、区位优、年轻人口密集的城中村,无疑具有长期投资价值。

国企和城投主导城中村综合片区改造,一方面是基于公建配套先行和补短板,更重要的是把控一级土地市场,降低改造的安置成本和融资成本,还原改造的公共属性。具体来说,通过协调城中村基层政府组织,从源头上降低成本,即拆迁补偿成本和融资成本,避免过去那种城中村改造创造富豪和抬高房价的负面问题。

不过,目前居民对改造补偿预期还比较高的情况下,还原改造的公共属性有一定的难度。如果地方政府继续高举高打地推进,可能还会把居民对于高额拆迁补偿胃口调动起来。

城中村改造将主要通过长期运营方式来实现资金平衡,这与过去通过商品房涨价和销售来买单的方式完全不同,这也是房地产新模式的重要组成部分。

可运营的部分包括:改造片区内餐饮零售、商业服务、停车场,公租房和长租房,商业化的养老托幼设施,产业园区等等。当然,不排除部分项目资金缺口大,通过商品房销售来回笼部分资金,但商品房的量比较少。

城中村改造继续贯彻禁止大拆大建(住建部63号文)的底线原则,即拆除比不大于20%,拆除比不大于20%。考虑到城中村公共服务短板缺失特别严重,消防安全隐患特别严重,资金投入回收的周期特别长,拆除比和拆建比可能会突破,但不太可能大幅度的突破。预计拆除比可能在30%以内,并实施全市统筹,即单个项目可能突破30%,但全市要控制在30%以内,以避免触碰大拆大建的底线。

净地出让的逻辑,一是该干的事情没有干成。金融机构发放的收储贷款,用于拆迁安置和三通一平,但土地没有储备好,公建配套自然也无法到位;二是避免地方城投或国企背上了债务。没达到净地出让,地就卖不出去,就无法支付收储或土地整备的成本,导致国企或城投背上债务,最终成为地方的隐性负债。

但是,达到净地出让的难度比较大,一方面土地实控在村民、村集体手中,二是违法建筑多,消防安全隐患大,利益关系复杂。过去往往通过高价赎买,现在这条路走不通了。

短期内,城中村改造需要跑出可复制可推广的新模式来,即国企代替民企,片区综合改造代替碎片化的单一改造,运营代替卖房,公共服务先行代替房地产先行,公共资金代替市场资金等等。

因此,2023-2025年是试水期。2023年的工作主要集中在各地编制方案、制定实施计划、确定投资主体和融资渠道等。2024-2025年将是新模式落地期,即跑出新模式,总结经典案例。从“十五五”到2035年,才是大规模推进期,也是产业链兑现期。

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