8月8日，“深圳首届深圳住房租赁高质量发展论坛”在五洲宾馆举办。

(资料图片仅供参考)

此次论坛由深房中协与深不动产运营服务行业协会携手举办，会上，《深圳市房屋租赁行业服务倡议》正式发布。据了解，深圳市房屋租赁行业七大倡议包括：依法合理经营，公示服务标准，实行明码标价，确保房源信息真实有效，不虚假宣传，规范签署租赁合同，保障个人信息安全等。

为了推动住房租赁市场的高质量发展，更好地服务行业和企业，两家协会将正式启动保障性租赁住房去化平台的研发，以助力解决行业痛点。

这次邀请的嘉宾阵容很强大，分享的干货也非常多，本文，娟子和大家梳理下，文章有点长~

深圳租金首次出现负增长

坪山今年租金涨幅第一

此前，深圳贝壳研究院公布的数据显示，今年7月深圳全市商品房平均租金为77元/平方米，同比下跌1.7%。虽然租房需求旺盛，但租金上涨动能不足，一方面是因为不少租客的租房预算下降，需求由核心区域向关外扩散，另一方面是市场上房源供应较多，租客可选择范围扩大，降低了房东的租金预期。

在论坛上，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士发布的研究数据，再次论证了这一点。

在2022年上半年之前，平均租金80-90元/平方米（商品住房租赁市场的租金，不包含城中村、长租公寓的租金），出现了很大的下调；从2022年第四季度开始出现负增长，这是从来没有过的现象。

深圳2200万实际管理人口，近80%的人租房（城中村约有1100万人的租赁需求），租赁需求很旺盛，但是租金价格跌了，而且继续负增长，未来负增长还会持续一段时间。

值得一提的是，原本认为租金非常坚挺的“原特区内”下跌了，租赁洼地或者没有什么人租房的坪山从去年第四季度开始涨幅第一。

深圳租赁市场近期出现新形势还体现在，租客平均年龄拉升，上半年深圳租客平均年龄38岁，为6年来最高。

我们要知道，2015年深圳平均购房年龄是27岁，现在租客平均年龄38岁，房东平均年龄46岁，如果说租客平均年龄38岁为6年新高，这说明大家买房在不停往后推。

买房年龄大增大，这也预示着长租时代已经到来，这对租赁市场来说是个好消息。

另一个现象，租客往外围低租金区域迁徙是一个大趋势，这也是坪山的租金连续上涨的原因，像传统高租金的福田、南山、宝安等区，租赁占比都有所下降。

李宇嘉表示，租金下降这不仅仅是深圳的现象，北京和上海也是这样。

租赁供给侧改革已见成效 

2024、2025年后租金会下降

据了解，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。

李宇嘉认为，租赁供给侧改革是放量的，是趋势性增加，对租赁的影响是长期的，我们必须适应这样的新趋势。

2021-2022年总共筹建22.5万套，60万套的任务还在后面，95个新建的保租房项目，77个在2024-2026年竣工，这是一个巨大的供应。（具体以官方数据为准）

他表示，2024、2025年大规模保租房供应效果开始显现，按照既有的路径，届时深圳租金将会大幅下降。（具体以实际市场为准）

一方面是2020年有大批的长租公寓用地，这些房子都是拿来投资，会产生租赁住房；其次是工业上楼，每年建设不少于100万平米的宿舍；这两年在新增供应里，已经把产业用地调为住宅用地。

另一方面，从2019年开始，整个供给侧改革在商品住房或者整个住房领域开始放量，“十四五”深圳供1500公顷地，平均每年300公顷，比“十二五”和“十三五”的平均值翻了一倍多。

从以上数据可以看出，深圳未来不缺住宅， 这也是未来租金会平民化的原因之一，对于租客来说，这也是好事。

让租房者有稳定感

从价格和租购同权上找突破口

租居快速发展，近年来在国家政策强力推动下，大城市租赁式居住模式发展非常快，重点城市服务面公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等，各类租居形态大规模集中入市，目前全国住房租赁企业已达2万家左右。

在“重售轻租”的住房制度下，高房价以及租赁市场不够发达、不够规范，使许多人特别是新市民、青年人既买不起房又租不好房，如何解决租、住矛盾？

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士表示，当下要让租房有稳定感，就要发展规模化、专业化、机构化住房租赁，就要解决三大基本问题：

1、长期、低成本、大额的资金。

2、合理的投资回报率。了合理的回报率，才能良性循环，才能持续发展。

3、让人们愿意租房住。好租房、租房好，希望人们愿意租房住，而不是被迫无奈。

这里需要解决两大问题：一是租购同权或者租赁赋权。二是稳定租赁关系，居民不愿意租房的主要原因之一是租房没有家的感觉，不踏实，房东要卖房或者涨租，就要搬离。

租金是非常敏感的问题，特别是现在搞住房租赁企业，现在是希望控制租金，可以控制租金的涨幅，但轻易不能搞租金管制、租金指导价，否则将来这个市场发展不起来。

此外还有续期规则，到期时应该按照同地段同品质住房市场租金，不是双方吵架，签订长期租约也是不可能的。

柴强认为，目前，我国城镇化率才65.2%，城镇化率至少要达到75%以上，这意味着，未来人口越来越多在城镇之间流动，特别是流向大城市，城市越大租住率越高，新市民和青年人大多数是租房住。

租房的特点是能够持续不断有现金流，成长性、稳定性、持续性的现金流，特别适合于房地产开发企业转型升级。

希望住房租赁企业坚持做优、做久、做强、做大的发展路径，首先是做好，再是时间做长、做强，顺其自然做大，不宜赚大钱。要建设高品质专业化住房租赁队伍，走职业化、专业化发展路径，住房租赁企业负责人和从业人员都要把住房租赁视为一个专门的职业。

国家高端智库CDI研究院教授、广东省房地产行业协会专家宋丁博士表示，租居的平权化比宜居化更重要，未来租购并举是大势所趋，租居占比将日益提升并在城市经济中扮演日益重要的角色，从法权视角看，租购同权同样是大势所趋，法律将保护所有租居者的合法权益。

深圳一千多个城中村改造是大势所趋，这是未来政策的走向。

只有租购同权才能保障租购并举模式的稳健成长，没有租购同权，并举不了，租客永远是卑微的。

权的第一层是物化性权利配置，比如居住权、配套服务使用权、子女教育权、物管配置权等，租客住一年，跟业主的权利是一样的。

但更重要的是一系列精神性的权利归化，如社会尊重、司法保护、自我心理平衡、人文价值界定等，这些东西看不见、摸不着，但是它的意义比前面的物化更重要。

宋丁认为，中国租居发展有“七大趋势”，分别是规程化、集群化、高质化、保障化、多元化、比价格化和常态化。

即确保租居方向是有质量、有品质的，为新市民和青年人准备的保障性租赁住房是一个大方向。同时，未来的租居将是多主体供给、多渠道保障格局；在价格方面，租居将遵从性价比稳渐调整租金价格。

未来中国城市居住市场的一个重大改变是越来越多的人将放弃买房而进入租居大军，有些人甚至会长期乃至终生租房而居，租居将成为城市生活的一种常态和一种特色文化。

多举措保障

深圳租房也会住得越来越好

在论坛上， 深圳市住房和建设局房屋租赁管理处处长王玉亭表示，住房租赁问题不是小问题，它既是群众关心的问题，也是城市发展的问题。

城市想要发展好，就得让大家住好，住有所居。

她认为，住房租赁问题是经济问题，也是人口问题，深圳是个移民城市，针对来深建设者，我们提供的住房租赁产品也要满足各个层次的需求者。

她倡议，我们面临未来的发展，要凝神聚力，拧成一股绳一起把住房租赁行业做好做大做强。相信规范化、专业化、品质化不仅是房地产高质量发展的需要，也是住房租赁企业、行业发展的需要，更是这个行业诞生之初即具备的核心特质与内在动力。

事实上，近年来，深圳在租赁住房上支持力度也越来越大，除了土地供应外，政策也在多方位支持。

8月1日起实行的《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》，基本涵括了各类人群。

公共租赁住房主要面向符合条件的住房困难深圳户籍居民，以及为社会提供基本公共服务的一线职工；

保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体。

此外，深圳市住房公积金管理中心起草《关于调整我市住房公积金租房提取有关事项的通知（征求意见稿）》，正在向社会公开征求意见。《通知》拟普惠提高住房公积金租房提取额度至月缴存额的80%，并重点加大对新市民、青年人、多子女家庭、承租公共租赁住房职工的支持力度。

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社会在发展，城市在进步，城市居住环境提升是城市迭代升级的一环。

未来，城市要‬发展，既要留住更为高薪、精英的阶层，也要留住前来深圳的基础建设者；然而，为不同人群创造、提供更为舒适的居住空间，是未来城市让来者留下来的竞争力之一！

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