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8月22日，万联证券发布房地产行业深度报告。

行业核心观点：

2023 年以来房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于收缩状态，但是溢价率明显提升，房企更加聚焦于核心城市，高能级城市土地出让金占比提升，国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比有所提升，拿地的民营房企更趋多元化，头部房企拿地更加谨慎，行业低谷期有能力并保持较高拿地强度的房企未来有望实现销售规模快速增长，但在行业红利消退下预计难以实现跨越式提升。当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。

投资要点：

规则：随市场变化土拍规则不断优化。“两集中”供地模式逐渐淡化。随着房地产市场销售走弱，土地市场表现疲软，由自然资源部办公厅印发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，提出“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3 个月，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告”。此后“两集中”供地模式逐渐淡化。土拍政策持续优化调整。根据整理的 22 城土拍相关政策情况来看，2023 年以来的土拍政策相较 2021 年在持续优化中，土地市场持续低位运行，多城保证金比例调降、部分城市放开销售限价、采取竞自持以及竞配建城市数量均明显减少。同时，多城取消了“竞品质”，转向选择“定品质”。

整体：量缩价升，流拍率环比微降，高能级城市成交占比提升。2023H1，300 城住宅用地成交规划建面为 1.36 亿平，同比-31.6%。从结构上来看，2023H1，300 城中一线、二线、三四线城市土地出让金占比分别为 21.2%、54.4%、24.4%，较上年同期分别变动+1.1pct、+1.8pct 和-3.0pct。2023H1，300 城住宅用地平均溢价率为 6.7%，同比上升 2.43pct，环比去年下半年提升了 4.34pct。聚焦核心城市一定程度推升楼面均价，2023H1，300 城住宅用地成交楼面价约为 6994.4 元/平，同比上涨 16.7%。2023 上半年 300 城流拍率环比微降，各能级城市表现分化。2023H1，300 城住宅用地流拍率为 14.1%，环比上年下半年下降 0.1pct，同比下降 5.6pct。其中，一线、二线、三四线城市 2023 年上半年土地流拍率分别为 3.1%、7.8%、19.3%，环比上年下半年变动-1.9pct、-0.1pct、+2.1pct，同比变动分别为1.9pct、-3.9pct、-6.3pct。

城市：聚焦核心城市，集中度上升，国央企仍居主导， 多元化民营主体参与推升民营房企拿地占比。2023 年上半年 300 城中土地成交规模前 30 的城市土地出让金规模合计为 7747.97 亿元，占 300 城总体土地成交金比重 81.1%，同比提升 2.5pct，环比上年下半年提升 9.7pct；2023 年 1-7 月 22 城央国企背景（含地方国资）房企拿地规模占比达到 68%，较 2022 年下降 11pct，民营房企占比达到 27%，较 2022 年上升 11pct，混合所有制背景房企拿地占比保持稳定。

房企：表现分化，民企呈新变化。民营房企拿地主体类型更加多元化。根据拿地排行榜来看，央国企仍占主导地位，前 30 家企业中一半以上企业为央企或国企。民营房企拿地也出现了新的变化，第一类是千亿以上的大型房地产企业；第二类是多元化实业企业着力发展已有的房地产业务如伟星、亚伦房地产等；第三类是地方性中小房地产企业，如坤和集团、建杭置业等；第四类是部分主业非房地产的企业拿地为主业服务，如主题公园建设运营企业长隆集团与华润在广州长隆度假区附近拿地。TOP30 中按照规模大小来分类，规模越小的房企拿地强度相对越大，行业低谷期有能力并保持较高拿地强度的房企未来有望实现销售规模快速增长，但在行业红利消退下预计难以实现跨越式提升。将 2023 年 1-7 月权益拿地排行榜前30 房企（同时可获得权益拿地和权益销售数据的企业 23 家），按照大于 1000亿元、400-1000 亿元以及小于 400 亿元的销售规模进行分类，其 2023 年 1-7 月权益拿地强度分别为 19.3%、32.0%、40.4%。

风险因素：销售端修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。