文/乐居财经 靳文雨

半个月前，通过一份盈利警告，荣万家（02146.HK）对下滑的业绩做了铺垫，该公司曾预估上半年净利润约为9700万元，较2022年同期的1.83亿元减少约46%，成为利润下滑物企中的一员。

8月31日晚，赶在港股中期业绩披露日期的最后一天，其业绩全貌也公之于众。

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不过，除了预告中提及的净利润出现下滑之外，荣万家的营收、毛利润、净利率等核心业绩指标均有不同程度的下滑。其中营收降至近三年中期业绩最低值，净利润也倒退至三年前的水平。

根据公告，今年上半年，荣万家实现收入8.81亿元，同比下降19.4%；归属于母公司所有者的净利润9770万元，同比下降46.5%；毛利率23.9%，较上年同期降低约6.2个百分点；净利润率11.0%，较上年同期降低5.7个百分点。

业绩增长乏力背后，高额的应收账款、难以斩断的关联方依赖、下滑的现金等，也都成为荣万家挥之不去的难题。根据业绩公告，今年上半年，荣万家占据收入大头的物业管理服务业务中，有超九成的收入都来自荣盛集团所开发的物业；此外，该公司约2.34亿坏账准备，应收款金额也在持续增加。

营收下滑速度位居第二

今年上半年，宏观经济增速放缓，地产行业持续下行，笼罩在整个物业行业上的阴影也还未散去。受此影响，荣万家来自非业主增值服务的收入大幅下滑，连锁反应之下，其营收、净利润等也都不同程度受到了影响。

在此前的业绩预告中，荣万家就曾预估上半年净利润约为9700万元，较2022年同期的1.83亿元减少约46%，这与此后披露的数据相差不大。

彼时，荣万家给出了业绩下滑的理由，包括开发商客户交付物业项目的建筑面积大幅减少、空置物业及停车位的管理费减少等。

事实上，影响荣万家净利润水平的因素，还有信用减值损失的激增。中报显示，其上半年信用减值损失为3330.75万元，较去年同期的1335.59万元，增加1995.16万元，涨幅达149.38%。

根据中报，受物业开发商整体竣备、施工建筑面积减少导致对物业工程服务、案场服务及其他服务的需求大幅减少等因素影响，荣万家的非业主增值服务从2022年上半年的3.22亿元骤降到约8390万元，断崖式下降了约74%。

而最作为营收基石的物业管理服务业务，实现收入6.22亿元，相较于去年同期的6.21亿元，仅增长了0.2%。

其实，荣万家非业主增值服务业务的毛利率并不低，为53.6%，甚至相较于去年同期的31.5%上涨了22.1个百分点。毛利率出现下滑的反而是物业管理服务，该业务的毛利率为22.4%，同比下滑了11.3个百分点。

但综合来看，由于非业主增值服务的收缩幅度较大，即使毛利率增加也并未对荣万家整体的毛利率提升产生太大的作用，反而在大盘物业管理服务毛利率下滑的掣肘下，其综合毛利率由2022年上半年的30.1%降至23.9%，下滑了6.2个百分点。同时，受非业主增值服务的影响，荣万家的营收大幅下滑至8.81亿元，同比下降了19.4%。

根据乐居财经《物业K线》统计，今年上半年已发布半年报的55家港股物企，总营收取得1234.85亿元的成绩，其中荣万家的营收总额排至第25位，处于中间水平，但其营收下滑速度却位居第二，第一为方圆生活服务，营收同比下滑了21.67%。

关联方业务占比超9成

高度依赖母公司，是荣万家在IPO之时就曾被“诟病”过的点。虽然该公司一直有意改变这种情况，但却效果甚微。

根据中报，物业管理服务作为荣万家收入的基石，今年上半年共获得了6.22亿元的收入，占营业收入的比重为70.6%。其中来自荣盛集团开发的物业收入为6.09亿元，占物业管理服务收入的比重高达97.97%，来自独立第三方物业开发商开发物业收入的占比仅有3.03%。

公告中，荣万家并未对今年上半年的关联方在管面积数据进行披露。截至今年上半年，荣万家总在管建筑面积由去年末的7292万平方米，增至8120万平方米，增速为11.39%，在管理项目数量420个。

不过，从去年荣万家披露的在管项目来源来看，其关联方面积贡献已超97%。截至2022年末，荣万家来自荣盛集团的在管面积约为7126.7万平方米，占总在管面积的97.2%；贡献的物业管理服务收入约为12.47亿元，占该业务板块总收入的97.3%。

而到了今年上半年，在隐去关联方面积占比后，其合约面积下滑的事实被摆在了明面上。中报披露，截至2023年6月30日，荣万家的合约建筑面积约为9990万平方米，较去年同期降低了1.2%。

从中报披露的数据来看，该合约面积下滑，与其终止续约有关。今年上半年，荣万家终止的合约面积为163.3万平方米，与其终止的在管面积一致。

此外，值得注意的是，今年6月底，荣万家计提了约2.34亿坏账准备后，还有约20.47亿应收款，相较于去年底的19.49亿还增长了近1亿元。不过，就应收款的关联方占比如何，荣万家并未披露。

钱袋子收缩

受到地产关联方波及的荣万家，也一直有意独立行走。上市全球募资时，其所得款项净额约为11.68亿港元，在最初的计划中，60%将用来收购物业管理及下游公司。但在并购市场物色了一大圈，最终落地的收购寥寥。

今年6月16日，荣万家曾一纸公告，决定对全球发售所得款项净额用途进行变更，将“业务扩张”项下“战略收购及投资物业管理公司”未动用的约3.85亿港元重新分配。

其中，仅保留了1.52亿港元并购金，并将目标从对口的物业管理转向了从事环卫、医美及旅游旅居公司；而砍出来的约2.33亿港元，则分配到了丰富社区增值服务组合（约5840万港元）、补充营运资金及其他一般企业用途（约1.75亿港元）。

此变更公告发布不久后，荣万家就马不停蹄敲定了两个标的公司：以4000万元收购河北金项物业集团有限公司（简称“河北金项物业”）80%股权、以5015.5万元收购了荣盛控股在万家智慧环境(北京)有限公司持有的70%。

其中第一笔收购发生在6月21日，其中卖方为廊坊国际展览集团有限公司，主要从事物业管理服务、有害生物防治四害消杀服务及公共环境消毒清洁服务。截至目前，该公司由王建东、王梓桐及王宇飞分别拥有95%、4%及1%。

值得一说的是，荣万家因收购河北金项而产生了银行贷款200万元，并将于2024年3月27日到期。该贷款目前已经计入了荣万家的短期负债中，不过，根据收购协议，该笔贷款本息到期后由廊坊国际展览集团有限公司偿还。

截至今年6月30日，荣万家的现金及现金等价物余额为7.48亿元，而在去年末，这一数据为8.22亿元。据乐居财经《物业K线》统计，截至2023年6月30日，55家上市物企都有净现金结余，合计总额1066.26亿元，荣万家的现金余额在这些物企中排名第27位。