“金九银十”一直以来都是传统的房地产营销旺季，今年的“十一”与往年不同。

9月末，从四大一线城市纷纷落地“认房不认贷”，到首个一线城市广州放松区域限购，重点一二线城市限购松绑大幕正式拉开。

在这背景下，市场对这个“十一”颇有期待。

(相关资料图)

然而，从CRIC监测的双节假期成交备案数据来看，整体楼市表现相对平淡，京沪蓉热点恒热，武汉、天津等个别城市项目来访、认购有所回升，余下多数城市成交仍处低位。

我们认为，各城市仍将延续分化行情，10月大概率企稳回升。

从7月末政治局会议定调行业新形势以来，政策端积极信号不断释放，住建部明确政策优化方向：降首付、降利率、认房不认贷。

进入9月，地方政策松绑加力提速，核心城市迎来双限解禁潮。目前，包括南京、大连、济南、青岛、兰州、福州、郑州、合肥、武汉在内的10个城市全面取消限购，广州、厦门、苏州、西安、天津、长沙、成都等城市限购缩围。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

政策组合拳下，核心城市成交稍显起色，典型项目来访、认购有了不同程度的回升。然而整体新房成交却延续筑底行情。

在这背景下，今年中秋国庆假期房企整体推盘积极性不高：除了南京、武汉等个别城市集中推盘、蓄势待发之外，余下多数城市推盘量较去年同期均有不同程度回落，低迷型城市如福州等已连续多月处于供应低位，楼盘以续销为主。

从CRIC监测的双节假期成交备案数据来看，2023年9月29日-10月6日，42个重点监测城市累计成交166.66万平方米，较2023年9月日均降幅达52%，较2022年同期同比微增2%，但与今年五一假期相比，跌幅达到11%。

考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，中秋国庆双节假期成色相对一般，22个重点城市成交137.48万平方米，环比下降31%，同比下降23%。典型城市大体分为以下几类：

一是以北京、上海、成都等为典型代表的热点恒热城市，整体市场延续高位运行。

以北京为例，热度主要集中在假期“中秋节”时段，火爆项目来访量能达到日均30-40组，认购量可达20套以上；其余热点项目来访量可达到日均15-20组，认购量普遍在10套以内。目前主要是依托刚改和改善客群支撑；

成都也是如此，828+926新政叠加使得市场保持稳中有增态势，据克而瑞问卷调研（61个楼盘样本）：58%项目来访量有上涨，51%项目认购量有上涨，来访量表现优于认购表现；国庆期间，热销项目主要集中在一圈层，其中天府新区销量大涨项目占比近3成，高新区大涨项目占比近2成，144㎡以上不限购产品流速明显提高。对于这类城市而言，短期政策利好使得市场整体保持平稳运行，后续若无持续性利好加持，市场能否保持上行依旧存疑。

二是天津、武汉、长沙、郑州等新房来访、认购稳步回升，双节假期成交明显好于9月月末。

究其原因，一方面新政落地后，前期观望客户开始陆续入市；另一方面，国庆期间部分项目加大的营销力度，以价换量刺激刚需积极入市。

天津环城四区整体到访热度提升30%-100%，地缘客集中的板块容易被上游板块分流。海教园、南站等板块来访量提升大，外客户成交比例上升至50%，并且大户型认可度高。武汉市场热度回升主要源于房企普遍加大折扣力度，双节期间热销项目武汉长江天地、武汉城建电建汉悦府朗境等项目售价低于市场预期，折扣力度分别达到了88折和8折。

三是包含之前刚刚放松限购的广州在内的部分一二线城市，如深圳、南京、合肥、济南等，表现比较平淡，整体去化和前期变动不大，区域分化持续加剧。

以广州为例，据克而瑞广佛区域数据显示，2023年9月29日-10月6日期间广州全市累计推售15盘，货量合计2261套，去化504套，整体去化率为22%，低于2022年同期1个百分点，低于2021年同期19个百分点。

在这15个开盘项目当中，去化率表现为优秀、较好的项目分别占比2成，而去化率表现为一般的项目占比超6成。而来访认购方面，除零星标杆项目来访、认购表现增长之外，大部分项目表现没有明显起色。

按区域划分，国庆期间广州除越秀、海珠、从化三区无加推/成交外，其余8区均有上新及成交。番禺推货量超700套居全市第一，中心四区的荔湾以392套紧随其后。

各区域推新去化分化明显，受新政影响，番禺、荔湾等改善型项目需求较旺，推新去化超20套或以上。

增城长期以价换量，市场竞争激烈，推新项目以“小量快跑”策略带动成交，新盘低价入市，去化率约为2成。花都、白云、南沙等区域部分改善型客户被中心区分流，且项目自身优势不突出，去化率不足一成。

四是三四线城市诸如常州、镇江、淮安、扬州、徐州等，国庆期间成交比较惨淡，以去库存为主，即便房企加大折扣营销力度，依旧去化不佳，内卷持续加剧。