中海物业：9.5亿收购里的心思

文/乐居财经靳文雨

在关连交易的道路上，中海物业又往前迈了一大步。

【资料图】

10月11日晚，中海物业（02669.HK）发布关联交易收购公告，将从兄弟公司中国建筑国际旗下的力进企业有限公司（简称“力进企业”）手里，收购“中海通信”和“中海监理”两家全资子公司，代价不超过9.5亿港元。

至此，在物企收并购持续降温的2023年里，物管圈最大金额的并购案诞生了，收购PE达到17.54倍，超2022年物企平均12倍的收购PE。

除了较大的并购金额外，值得注意的是，这笔并购项目的业务首次聚焦在了工程监理上。收购的两家目标公司，一个从事通信工程咨询服务，另一个从事工程监理及施工咨询服务。

与传统的物业管理业务相比，“工程监理”则显得颇为陌生，也引来不少投资者的疑问。资本市场任何一笔收购都要给出理由，中海物业也不例外。

其在公告中给出了五点解释，概括而言：监理业务符合自身战略定位、该项目轻资产属性符合自身发展策略、与原有的全程物业咨询管理服相辅相成、可带来稳定收入、利润率高于本集团。

对于上述解释，部分投资者似乎并不买账，认为溢价太高，也有投资者认为，在物管行业大幅收缩与地产相关的周期性业务的当下，收购监理业务属于逆操作。

资本市场上的情绪很快体现在股价上。公告次日，中海物业的股价在一路震荡中走低，截至10月12日收盘，以14.81%的跌幅领跌物业股，报7.25港元，总市值238.3亿港元。

17.54倍收购PE

收购关联方监理公司，中海物业给出的价格是9.5亿港元。17.54倍的收购PE，与物管行业平均值相比，明显高出不少。不过，中海物业认为，与目标集团四家同类公司介乎于约15.92倍至约82.41倍的市盈率相比，属公平合理。

公告显示，中海通信及中海监理两家公司截至2021年12月31日及2022年12月31日止两个财务年度各自的未经审核综合除税前纯利分别为8027.9万港元、4626.4万港元，同期对应的除税后纯利分别为6014.6万港元、6376.4万港元。截至2023年8月31日，两家公司的未经审核综合资产净值约为3.4亿港元。

按照2021年1月1日至2023年8月31日中海通信及中海监理两家公司拥有人应占年化平均溢利的5417万港元来算，中海物业以9.5亿港元收购目标公司的PE为17.54倍。而据乐居财经《物业K线》统计，2022年上市物企收并购的平均PE约为12.54倍。

另外，根据截2022年12月31日止中海物业拥有人应占溢利的12.73亿港元，平均市值约288.59亿港元（签订该协议日期前最后五个交易日的平均市值）计算的中海物业市盈率约为22.67倍。截至10月12日收盘，TTM市盈率仅为16.13倍。

“监理行业是一个增量市场的行业，未来增长性稳定性均不及存量的物业管理行业，17倍PE确实太高，尤其还是关联交易，不得不让人产生不好的想法”。部分投资者对该笔交易有所顾虑。

根据公告，中海物业在签约完成后要先向对方支付8.55亿港元（占初始代价的90%），剩余的近1亿元则在中海物业收到目标集团截至2023年12月31日止年度的未经审核综合财务报表日期后5个营业日内支付。

不过，这笔交易中，中海物业也开出了自己的条件。卖方要向中海物业保证，2023年末的除税后纯利将不少于港币5000万元。否则不足的金额将向中海物业作出补偿。而从近两年目标集团均超6000万港元的税后纯利来看，5000万港元的溢利保证难度相对较低。

寻求差异化并购

今年以来，并购市场谨慎风格延续，市场动作仍有所收紧。

就规模而言，新大正7.88亿收购单宣告终止后，最大的一笔就是金融街物业1.54亿港元收购的香港置佳物业70%股权了。中海物业此次的9.5亿港元收购案，可以说是刷新了今年以来物企收并购金额的最高值。

从收购的业务方向来看，中海物业瞄准的监理方向，也不同于以往对规模的追求。不过，用中海物业的话来说，“目标集团的监理及技术顾问业务可与本集团的全程物业咨询管理服务相辅相成及融合，从而巩固本集团的主营业务，故预期建议收购事项可带来协同效益”。

事实上，自去年以来，不少企业都已经将做大在管面积放在了其次，而上升到首要位置的是升维服务业态，打造差异化竞争优势。

有分析显示，2022年物企斩获的“猎物”中，传统物业服务约占一半，机场、度假村、酒店、金融类等细分领域物业备受关注。同时，诸如汽车服务、养老服务、电商服务、咨询服务、家政服务、城市服务等差异化并购逐渐受到重视。

纵览今年以来物企的并购交易标的，这种趋势仍在延续。以今年物企已发起的并购来看，金融街物业收购的香港置佳物业是传统的物业公司，在管项目集中在商业及住宅物业；兴业物联于7月份斥资9500万元收购的河南正之悦置业，属于是购买关联方的地产开发公司。其他大部分物企发起的并购，都主要集中在细分领域。