中房报记者 赵春林 长沙报道

随着新房限价格局的逐步退出，长沙二手房市场也正在发生深刻变化。

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5年前，长沙楼市实施“限房价竞地价”试点政策时，二手房单价高出新房每平方米数千元，价格倒挂现象普遍。如今，新房限价淡化后，尤其是年末，长沙不少二手房加快入市，不仅可选择房源比新房多，单价也比新房低。

象盒最新数据显示，12月长沙二手房挂牌价10355元/平，已连续4个月下跌，接近年初水平。一方面，市场房源量不断增多，年末业主卖房积极性提高；一方面，越来越多业主主动降价。

在售二手房超6.6万套

步入年末，长沙二手房挂牌数量激增。

象盒找房数据显示，2022年12月初，长沙市六区一县（长沙县）在售的二手房数量达6.6万余套，比11月初激增4000多套。11月、10月初，在售二手房房源量分别为62783套、59416套，分别较上月初净增3000套、2000套。

挂牌量方面，长沙市雨花区区域面积大，二手房市场成熟，挂牌数量最多，达14721套，比11月初多出751套；长沙县紧随其后，星沙、泉塘、湘龙街道发展较早，有大批低价成熟小区，二手房挂牌量达13933套，较11月初增加618套。

近年来房地产市场发展最快的岳麓区，在售二手房已有12942套，较11月初增加753套。业内人士表示，随着限售期解除到来，未来岳麓区二手房房源会越来越多，超过雨花区只是时间问题。

“二手房房源多，不怕没得挑。”在湖南新环境房地产经纪连锁有限公司相关人士看来，如今的长沙二手房市场越来越契合刚需。对于计划买房的刚需而言，年末有不少业主在疯狂抛售，现在买二手房是个不错的时间点。

二手房挂牌价连续4个月下降

一方面，业主年末积极卖房，长沙二手房房源数量不断增加；另一方面，越来越多业主也在主动降价，导致二手房价格整体呈下跌态势。

象盒找房数据显示，12月初长沙市六区一县（长沙县）在售二手房挂牌价10355元/平方米，环比下跌0.17%。

自8月份以来，长沙市六区一县（长沙县）二手房挂牌价已连续4个月下降，接近年初水平。今年以来，长沙二手房整体价格趋势呈“驼峰状”，先涨后跌，间接反映出年初、年末市场较为冷清。

上述湖南新环境房地产经纪连锁有限公司相关人士介绍，从挂牌数据变化看，长沙日均有200多套二手房在降价，买方市场占据主导地位，且最终成交价也比挂牌价低1-2成，议价空间很大。

二手房房价涨跌幅方面，12月初开福区挂牌价环比上涨0.7%，雨花区环比上涨0.1%，其他四区一县均下跌。相对于主城区，周边区域望城区、长沙县二手房房价跌幅更大。六区一县中，跌幅最大的是望城区，由11月初的挂牌价8444元/平方米降到了8368元/平方米，跌0.9%；其次是长沙县，由8018元/平方米跌到了7966元/平方米，跌0.6%。

国家统计局发布的2022年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数亦显示，长沙二手房同比下跌了0.1%。

二手房房价在原地踏步或下跌的同时，长沙的新房整体房价近年来却在上涨。

长沙楼市自2017年实施“限房价竞地价”试点政策以来，新房（住宅）的最高限价从9970元/平方米上涨到了14800元/平方米，涨幅达48.4%。

5年间，长沙各板块新房限价步步高涨，但不少板块的新房实际成交价却低于板块限价。

克而瑞数据显示，长沙楼市40个板块中有15个板块实际成交均价低于最高限价，占比达38%。究其原因，主要是这些板块系新规划板块或规划已久但迟迟未落地的板块，在规划落地节奏跟不上住宅限价涨速情况下，这些板块住宅最高限价实现的难度较大。