文/徐妍

(相关资料图)

“没有一个冬天是不可逾越的。”那么，2023年市场会如何变化发展呢？58安居客房产研究院分院院长张波发布的线上解读2023年楼市趋势报告认为，2022年，房地产行业经历了诸多挑战，相较于2021年的“紧”，2022年的关键词基本以“松”为主，旨在推动楼市“寒冬”回暖。

2023年，随着疫情管控精准化，疫情对市场短期影响越来越小，在政策层面，我国房地产行业会进入到一个新的周期。而从房价方面来看，一线城市高端市场需要还会延续，而三四线城市中低价位住宅占比或持续提升。

2023年政策方向四大预判

纵观2022年楼市，可以将2022年分成两个阶段，上半年通过“稳需求”来“稳经济”，下半年通过“保供给”来“稳信心”。

通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，切实推进“保交楼”的实施效果，实现行业纾困。在需求侧，地方稳楼市政策发布频次突破历史极值，2022年以来楼市松绑政策涉及270余个省市地方，三四线城市占到近8成以上。各地共发布政策频次700余次，在5月发布频次出现峰值。

在供给侧，下半年后以优化土地拍卖规则、放松预售标准、政府回购、组织团购等政策开始密集出台。公积金支持政策及信贷政策在各地运用作为广泛，有50%以上的省市地方都出台了相关规定；尤其是公积金政策调整方式灵活多样，在5月以后成为最主要的楼市松绑政策之一。

从落地情况来看，从“因城施策”到“一城一策”各地都有不同的政策放松。事实上，稳楼市政策对市场的影响也有所不同。

从三种不同市场来看，对于高潜力城市而言，政策放松力度普遍较小，市场受政策摆动影响因素低，内驱动力充足，回暖周期普遍较其他城市快，整体也起到压舱石的作用；对于较高、中等城市潜力城市而言，政策放松力度普遍较大，对市场产生一定影响，但回暖周期需依靠城市自身韧性，表现不一；对于一般城市潜力城市而言，政策放松力度较大，部分城市由于本身购房政策较宽松，政策继续放松力度有限，对市场产生一定影响，但这类城市回暖周期普遍较长。

2023年的政策方向，可以从四个层面进行预判：

1.住房双轨制进一步完善

“二十大”后，在制度层面将完善住房双轨制、逐步推进房产税，预计房产税出台时间可能会延至下轮市场上涨阶段，即2024年至2025年。

2.优化房企融资

各项融资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定居民预期。

3.需求端政策仍有下调空间

涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量首套高利率按揭贷款，利率也有望适度下调。优先覆盖于政策还有下调空间且前期政策出台对市场作用较小的城市。

4.支柱产业带动下游齐发展

在确定房地产仍然是支柱产业后，在2023年的各项鼓励性政策会加快出现，包括房地产上下游企业，及政策提到的养老地产、智能家居市场等都会有长足的发展。

房价两极分化趋势加剧

房价的变化和趋势是老百姓普遍关心的话题。从统计局的数据来看，截至2022年11月，70个大中城市有超过62个城市的二手房房价下跌。房价现在正在进入一个“K型”的分化，部分城市的房价会继续往上走，另有一部分城市的房价在下行。

1.豪宅化趋势将会在一二线城市长期延续

高端住宅每年的成交占比都在逐步增长，而在2022年更是出现明显上涨，楼市调整对其影响较小；高端住宅需求主要集中在一二线城市，如2022年长沙的大户型成交占新房近一半比例。长远来看，高端需求依旧为这些城市需求主力，而其他需求逐步会挤压到保障性住房和二手房市场中去。

2.三四线城市中低价位住宅占比或持续提升

中低价位住宅主要存在四五线城市，随着房价出现调整，这部分城市的中低价位住宅占比出现急剧攀升；从中低价位住宅成交占比相对较高的城市来看，都是人口相对流出，经济体量不大，未来发展潜力较弱的城市。

3.受限于收入预期及刚需消失，中端改善也会减少

居民储蓄额快速增长，相比10年前的收入增长带动的储蓄增长不同，主要是对未来预期不足而导致的储蓄增长，尤其是中产阶级收入增幅放缓更为明显；近20年高速增长的房地产交易量已完全透支刚需，当前房地产需求逐步会从刚需向改善转变，那么预期不足将会促使这部分需求延期或消失。

4.新房限价依旧是一二手房价倒挂的主要因素

对于新房的限价，核心城市的挂牌价格开始下跌，是多数城市一二手房价格倒挂现象出现缓解的主要因素；从倒挂现象缓解和严重的两类城市中抽象样本城市来看，基本上二手房价格下跌城市倒挂现象缓解，二手房上涨城市倒挂现象严重。限价政策不取消，倒挂现象也不会消失。