中房报记者 付珊珊 上海报道



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上市房企三费管控依然面临挑战。


2023年以来,房地产行业尚未复苏,虽然降本增效、向管理要效益早已成为上市房企共识,但疲弱的销售行情下,企业三项费用管控难度进一步加大。


根据中国房地产报记者统计,2021年,TOP50上市房企三费费用率平均数约10%,而2022年这一数值超过12%,2023年,上市房企三费费用率继续升至13.09%。


房企间的费用率分化也在进一步加剧。值得注意的是,今年上半年,中海地产不再是TOP50上市房企中三费费用率最低的企业,滨江集团取而代之,上半年的三费费率仅有3.71%;对比之下,华夏幸福上半年三费费用率高达54.84%,二者相差超50%。


整体而言,央企、国企和部分优质民营企业费用率相对较低,而出险房企普遍费用管控能力较弱。不过,为了保证现金流,部分出险房企发展急速收缩,三费也随之下降,这也是上半年超六成房企亏损的情况下,个别民营房企却能正向盈利的原因。


三费“抬头”部分出险房企收缩明显


2023年上半年,上市房企三费费率有所“抬头”。根据中国房地产报记者统计,相比2022年末,今年上半年TOP50上市房企中有接近一半的企业三费费用率上升。


这其中不乏一些头部房企和大型央企,例如中海地产2022年三费费用率为4.2%,今年上半年升至4.41%;万科的三费费用率从2022年升至5.02%;招商蛇口则从4.63%上涨至6.35%;华润置地从6.16%上涨至7.84%。此外,建发国际、保利置业、中国金茂今年上半年三费费用率均有所上升。


对比之下,部分出险房企上半年三费费用率骤降。


最典型的是中梁控股。2022年,中梁控股的三费费率为9.24%,而上半年这一数值已经降至4.27%。


另一方面,根据中国房地产报记者此前统计,上半年有超六成房企亏损,在此情况下,中梁控股依然微弱盈利。据其内部人士表示,刨除其他有点微利主要是三费降得比较多,收缩比较快。


与中梁控股类似的还有正荣地产,上半年三费费用率已经从2022年的12.63%下降至7.88%;中南建设上半年三费费用率从11.14%下降至8.08%,金科股份、荣盛发展、融创中国上半年三费费用率相比2022年均有较大幅度下降。


一位上市房企财务人士表示,出险房企三费收缩,核心在于保证现金流,在现阶段,现金流一断就都完了。而部分大型的央企三费费用上升实际上与公司仍在扩张发展相关,虽然这一轮行业调整中民营房企受挫严重,但却是央企、国企逆势扩张的机会。


虽然由于急速收缩导致部分出险企业三费降低,而一些央企、国企由于持续扩张导致三费有所上升,但整体而言,TOP50上市房企中,三费费率较低的企业仍以头部房企和央企、国企为主,例如中海地产、保利发展、绿地控股、招商蛇口、绿城中国等,三费费率普遍在10%以下。


而三费费率较高的企业中,出险企业占比较多。弘阳地产、中国恒大、宝龙地产、富力地产、世茂集团、华夏幸福、碧桂园,这些出险企业三费费率均在20%以上。


上述人士认为,近期这波政策预计会对市场形成短期利好,但长期来看,收入和预期问题不解决,市场难以保持热度。所以短期内,一些出险房企为了保证现金流依然会继续压缩三费。


滨江费用管控强过中海


房企财务费率剧烈分化


长期以来,中海地产都是业内盈利楷模,超强的盈利能力也源于其极致的费用管控。不过,今年上半年,中海地产“费用管控能力最强”的称号要让位于滨江集团了。


数据显示,今年上半年,滨江集团三费费用率仅为3.71%,其中销售费用率为1.38%,管理费用率为1.08%,财务费用率为1.25%,三个单独项在业内也都处于较低水平。


据克而瑞研究数据显示,滨江集团自2017年至2022年,三费费用率均低于其重点监测的样本房企的平均水平。滨江集团对成本的细致把控,与其长期稳定的供应商体系和人均过亿元的营销强军团队密不可分。


反观中海地产,从2021年至今,其三费费用率在持续上涨,但整体费率仍旧不足5%,管控能力依旧相对较强。


不过值得注意的是,虽然从数据上看,滨江集团的三费管控能力强于中海地产,但二者归属母公司股东的净利润却远不在一个等级。从2023年中期数据来看,中海地产半年盈利为134.9亿元,而滨江集团盈利仅为16.37亿元。


除了滨江集团和中海地产,上半年,三费费用率控制在5%以下的企业还有中梁控股;三费费用率在5%~10%的企业有18家;三费费用率在10%至20%之间的企业有16家;20%以上企业有7家。


虽然销售费用率是房企三费中比较难降低的,但今年上半年,在TOP50上市房企中,仍然有约一半房企销售费用率在降低,总体降幅比较平稳,降幅最高为荣盛发展,下降2.84%。这说明,在销售持续疲弱的市场环境下,房企也开始意识到部分营销手段难以抵抗行业大势,因此不再像之前一样投入营销费用。


相比营销费用率的平稳变动,今年上半年,房企财务费率则剧烈分化,财务费用管控较好的房企,费率不足1%,例如龙湖集团、华发股份、中海地产、金辉控股等7家房企,而有些房企财务费用高企导致费率较高,例如世茂集团、华夏幸福,上半年财务费用率均在20%以上。


此外,今年上半年,有21家房企财务费用率下降,有22家房企财务费用率上涨。不过在业内人士看来,房企收缩杠杆依然是大趋势,随着供需两端政策发力落地,房企融资环境改善,预计财务费用可能会再降低。



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