来源：东莞淘房志

谈到松山湖，东莞人第一印象就是房价高。

不得不说其优质的教育资源给房价添了一把柴火，越烧越燃。

“不能让孩子输在起跑线上”，而此前松山湖动辄6万+的价格却让很多家长止步于此。

但这段时间东莞楼市下行，连松山湖很多小区的房价都处于大跳水状态。学qu房也难以幸免，部分学qu房降价促销也很难卖掉。

本月初在朋友圈看到一套万科金域松湖一期80平带户口学qu的，业主出价320万急售，据说心理价位315万左右，单价仅仅3.93万/平。

接近月底了一问中介居然还没有卖掉！

目前，松山湖公立小学包括松山湖中心小学、实验小学、松山湖一小、二小和北区学校5个。

万科金域松湖则被划分为一小、二小及北区学校的学区，而一小属于优质品牌学校。

即便被划分为优质学qu房，但这套价格是同户型挂牌最低单价！相比10个月前465万的挂盘价，这套同户型要便宜近150万！

跟我聊天的中介说：“ 业主开价相对很低了，但是买家还是在使劲砍价。”

这种情形下，东莞学qu房的抗跌性渐渐受到了质疑......

松山湖学qu房价格大跳水

10个月降150万

松山湖的教育资源是出了名的，房价之所以这么高，究其原因还是学qu房。

一直以来，“优质的学qu房始终是市场的硬通货”这点成为一大共识。

万科金域松湖位于松山湖北部，共分为五期开发，一二期在松山湖北部，三期到五期属于大朗。

小区紧靠万科金域广场，距离即将开业的华润万象汇3公里，被松山湖教育办2021年4月份划分为松山湖第一小学、第二小学及北区学校的学区。

楼下中介店老板说目前小区挂牌均价约4.3万/平，指导价3.2万/平，96平刚需户型一度卖到6万/平。

图源链家官网

而最新急售的这套二手房，他说业主先后调价好几次。虽然有几批带看，还是没有成交。看来市场基本冷到冰点了。

据咨询了解，这套房带学qu和户口。价格低是因为业主诚心卖。现在整体行情都很差，笋到家了都没人要。

中介店老板对于当下学qu房市场的态度比较悲观，他说：“学qu正在走片区化，未来也有可能实施教师轮岗制、民转公等形式，顶级学qu的价值肯定会被削弱。”

他的观点不无道理。去年4月底，松山湖的公办小学制度就进行了调整。

首先是开始逐步实施学wei申请房锁定制度。

也就是说，如果金域松湖这套房子业主家孩子就读了锁定学校的小学学wei，在孩子小学未毕业之前，有人购买了这套房子并办理了入户，其适龄学童就不能申请该小学学wei。

因此如果是为了孩子上学而买的房，在购房前最好登录“松山湖入学管理平台”进行房产锁定查询。

其次为了进一步促进教育公平，防止学qu房概念炒作等原因，对松山湖内的小学根据就近原则按片区划分：

中心区楼盘（万科1号、虹溪诺雅、翔龙御湖居、长城世家、松湖花园、锦绣山河、教师村、和堂等）可选择中心小学、第一小学或第二小学；

南部楼盘（盛世山湖、教师村）可选择实验小学、第二小学或北区学校；

北部楼盘（保利红珊瑚、星城翠珑湾、嘉宏松湖里的鱼、金域松湖、月荷居、听湖居等）可选择第一小学、第二小学或北区学校。

在市场下行期，再加上学wei被打乱等不确定性因素，部分松山湖学qu房一跌再跌，一落千丈。

松山湖中心区学qu房

一年跌50万

当然，个例并不能代表整体情况。像这样以跳楼价降价急卖的房子还是少数。

从松山湖目前学qu房挂盘价来看，大多数挂盘价格还是在5万+。

图源中房报

很多人为了让孩子获得最优质的教育资源，会考虑买入中心区如虹溪诺雅、长城世家、光大锦绣山河等，其对应的松山湖中心小学、一小等都是品牌学校。

地段好、涨幅高、抗跌、稀缺、教育资源优质等成为松山湖这几个学qu房的关键词。

经历了一轮大洗牌的疯狂期，其跌幅也在合理范围内，核心价值依然坚挺。

拿最适合刚需、低总价投资的香饽饽——长城世家来说，目前贝壳网上在售还不到20套。

其中最适合刚需上车的52平小户型目前仅一套在售。

房源实景图 | 图源贝壳APP

在2019年前，长城世家52平的户型成交价还不到200万。而2020年7月，这个户型成交价去到323万元，单价约6.2万元/平。

2021年2月份，最高峰时期含税的成交价约400万左右，单价直冲7.69万/平。

图源贝壳APP

当下正值楼市下行期，本以为降幅会有个百八十万。但贝壳的中介报价是350万含税，折合单价6.7万。虽然降了，但是降的不多。

涨起来疯狂的涨，跌起来价格稍稍浮动。相必这就是当下核心学qu房的价值规律。

教育优质，学qu房就有价值

在房产市场上，有一些产品是一旦买入就会被套牢的。比如说Loft、偏远地区老破小等。

这些产品盲目购买，就像冬天起床用力过猛缺血导致的眩晕，也像是在赌场上孤注一掷地冒险。

而购买学qu房，一方面是为了解决孩子的教育大计，另一方面也是资产配置的一种手段。

关于学qu房，市场上的声音也不少。有部分人在唱衰学qu房，直言买了就是接盘侠等等。

而对于有孩子的家庭则直言，学qu房也是刚需。买学qu房是给孩子的教育投资，也愿意为了优质的教育一掷千金。

有的投资客则不理会这些吵闹声，不声不响的低价购入、高价抛出，血赚一笔。

笔者认为，促进教育公平是一大方向，但是道路很漫长。一个学校的师资力量、教学氛围、开放程度乃至于同班同学的综合素质等都有深刻影响。

只要学wei依然紧缺，学qu房就是有价值的。松山湖占领科技高地，学wei制度也挡不住家长们涌入购置学qu房的热情，一再发出公办学校学wei预警警告。

学qu房最大的风险是政策的不确定性。考虑到东莞特殊的行政区划（没有县&区一级），以及特殊的教育生态：非户籍生占大多数（超过70%），民办教育的规模大且质量尚可，民办狂热等。

当前东莞的中小学公办学wei供应整体平衡，供需矛盾不算突出，只是东城等个别镇街学wei供应非常紧张。

况且相比起莞城一些无人问津的老破小学qu房，松山湖大多数学qu房楼龄较新，住起来比较舒适，小学学wei位也有保障。

每个人都是时代的一粒沙，紧跟政策变动趋势，明确方向才能避免入坑。