来源：洪波大视野

今天网上流传了一张图片，上说到深圳即将改革的限购政策：

1、有贷款记录还清了就能按照3成首付购房！

2、社保改成深户1年+1年社保，外地户口改为3年社保即可买房！

哇！我没有看错吧？

第一条的是最吸引冷裤哥的！以后换房的话不用再5成首付了，只需要3成首付太香了！！

其实我一直都觉得深圳不是上车最难，而是换房最难！

因为一般来说换房都是改善型，都会换成更贵更好更大的房子，本身总价就会增加。

总价增加的同时首付也跟着增加到5成，其实压力和成本比一套房上车的时候要更难，压力更大！

如果真的能够出台这个政策，那么深圳业主都要大欢呼了。

你想想看，原本我首套三房卖了到手500万，下一套我要买800万的四房改善。

那按照目前的政策还清贷款了我要5成首付，800万就要400万首付，税费和中介费要20万左右。

再加上目前的政府指导价基本等于打了7折总价去贷款，那800万就是只能贷560万的5成也就是300万不到，

那么我买800万的房子就要400万首付+100万首付+20万中介费杂费=520万的首付。

我都还没算豪宅税~

那最后我手上的钱还不够！每个月月供还要16500元。如果哪天被裁员或者公司倒闭，那么手上没钱了我都供不下去对不对？

此时就有人要讲了，那你买便宜一点啊！

那从三房换成四房，便宜一点只能是买同区域的或者偏远的地方，那这不叫改善了。

这叫退而求其次、忍辱负重。

那么这项政策出台的几率大吗？

深圳人民非常需要换房首付改为3成

如果换房的3成首付政策能落地的话，那么按照800万的房子来算首付的话就减免了160万。

那我首付只需要240万首付+100万首付+20万中介费杂费=360万首付！

手上这样还剩下了140万作备用，万一哪天收入没了还能坚持一下。

所以对于换房的改善群体来说，第一条的换房首付改成3成还是非常有必要的！

1、因为这不仅仅是单纯的限购政策放松，而是真正的减低深圳常住市民的购房压力和风险！

2、同时能换到自己想改善的房子，身上还能剩下一部分钱做后备。毕竟这些年经济的不稳定，谁都不知道明天会遇到什么。

3、因为换房更容易了，所以一定会增加市场的交易量，那么深圳市场的活跃度也保持在一定水平，有助于房地产市场的健康稳定。

4、同时，交易量的上升那么政府的税收也会增加，深圳的财政更好了才会有更多的钱去落地更多的生活配套设施给深圳居民，深圳的居住环境氛围也会更好。

其实这是一个正循环。

因为如果真正想限制房价上涨完全可以学习长沙限制房价一年涨幅不超10%，而不是非要增加真实刚需的成本才能抑制房价快速上涨的。

但是重点是，这条政策出台几率大吗？

不大，因为这对于之前的政策来说力度太大了！

像深圳这种购买力本来就很强的城市来说只要稍微有那么一点点的利好政策出台都会让深圳的房价和成交量产生巨大反弹。

1、而这样又违背了上述第3条“稳定的健康房地产市场”的目的。

2、同时又会引起二手业主的返价、涨价的情况出现从而又增加了刚需们的成本，那就本末倒置了！

而且如果传闻中的深户1年+1年社保就能买房的话，其实无疑又会增加很多外地投资客。

为了投资深圳而愿意落户在深圳的投资客太多了！而且深圳福利也比大多数的城市要好，何乐而不为呢？

3、投资客多了，那么深圳“稳定的健康房地产市场”的目的就又会被打乱。

而且一般来说深圳市场反弹的时候都是靠豪宅、改善型盘领涨，那么这些改善型的房子涨价了同样对于改善型刚需来说就没有意义了。

所以这条政策的影响太大，“房住不炒”的大基调下基本是不会出台的，就算出台了也会有细则严格限制要求。

深户1年+社保1年

外地户口3年社保？

那么把首套的限购政策从深户3年+社保3年改为深户1年+社保1年；

外地户口社保5年改为3年即可购房这个政策可行吗？

这个政策的放松就完全是迎合外地投资客了。

因为如果你是深圳的真刚需，其实不需要非常着急买房自住，完全是可以租房等社保年限到了再买。

回首过往，当年一落户就急着买房的几乎都是外地投资客。

很多打着“孩子来深圳发展，想给他买套房住，不希望他租房很辛苦”诸如此类的名头其实都是披着羊皮的狼，只不过是想“投资深圳房子赚钱”罢了。

如果说政府为了引进人才放开的话，这个也是说不通的。有多少大学生是一来深圳就必须买房的？

而且毕业大学生有多少能供得起深圳的房子，250万的房子都要供接近10000元一个月，自己生活还要钱。

都是爹妈用孩子名义在深圳投资而已。

所以这个政策的放松更不太可能出台，因为这个就像2015年的330政策，必然再次吸引大波的外地投资客进场，那么深圳房地产市场又要再爆一次！

深圳这房价再爆一次可真的不得了，估计要挤进全球最高房价一列了。

最后我也咨询了一下熟悉的中介朋友这个传闻，回答是：“假的”。

虽然这个传闻基本可以断定是假的，但是目前的深圳也应适当的放松一些了，那么深圳目前最应该放松什么政策呢？

1、取消贷款评估价挂钩二手指导价，按照真实成交价贷款。

2、把豪宅税门槛从750万上调到1000万水平线上，因为在深圳1000万以下的房子都不该征收豪宅税，大多数都是改善型而已。

既然要“劫富济贫”，那么豪宅税的门槛也该调高，因为真富人对税费并不会太感冒。

豪宅税征收门槛太低只会误杀普通刚需或是改善型刚需。

毕竟就算在龙岗光明买一套四房很多都会超过750万；

在市中心买套迷你三房甚至两房都很容易超过750万，凭什么这些房子要被扣上“豪宅”的帽子收豪宅税呢？

所以我认为豪宅税征收的门槛要起码提高到1000万总价以上。

这样真实刚需买二手房成本会减少。而首套房的社保及入户年限依旧保持也不影响刚需。

而且这些政策虽然可能会增加深圳的成交量和提高成交价，但是如果深圳怕二手房价又会再次上升太快，

完全也可以学长沙出台一个每年涨幅不超过xx%的政策来限制二手业主漫天要价！

这样既能减低换房的改善刚需成本，又不影响“房住不炒”主基调，但又能保持深圳房价还是持续向上的预期。

不好吗？