代理人先签合同，后办理公证委托的合同效力

深圳周争锋律师

【资料图】

二手房买卖合同是买卖双方的代理人在尚没有取得代理权的情况下签署的，然后，合同上约定的买卖双方当事人，再去给各自在合同上代表自己签字的代理人做委托公证，授权其有权代表自己签署买卖合同。

是不是，必然得出，代理人在取得公证委托书前面，签订的买卖合同在买卖双方之间合法有效？

这个，基本上大家想当然地认为是有效的。实际上仔细推理这里面是有问题。

但如果说这个合同在签署以后，买卖双方只是办理了相关的委托书，后面双方都没有实际履行的行为。那这个是不是在合同约定的买卖双方之间生效，合同的效力还是存疑的。

原因是，张三的代理人和李四的代理人，都是在取得代理权之前，在无权代理的情况下签署的买卖合同，那么，即便张三的代理人或李四的代理人在他们签字以后取得了代理权，也并不必然会得出他们在取得代理权前面的行为，已经得到了被代理人的追认。

那么解决的办法就是：

第一，在委托书中明确对代理人前面签署合同的行为予以追认。法律依据是民法典第171条，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止以后仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；

第二个，就是以实际行为表示追认。就是张三和李四实际履行了各自代理人签署的协议，以实际行为表示追认。法条是民法典第503条，被代理人已经开始履行合同义务或接受相对人履行的，视为对合同的追认。

我在执业中碰见过两个类似的案件。刚开始认为这个合同效力没有问题。但是仔细推敲一下，发现这个效力有大有问题。必须收集大量的证据，证明该合同经过了被代理人事后的追认。

当然了，追认的方式有明示和默示两种。依据民法典第140条，沉默的意思表示，只有在法律规定，当事人约定和符合当事人之间交易习惯时，才视为意思表示。

《民法典》

第一百四十条 行为人可以明示或者默示作出意思表示。

沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。

第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

第五百零三条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。