东莞的二手房指导价，即将满一周年。

在这个节点上，前些日子，它再一次被推上了舆论的风口浪尖：网传东莞二手房指导价取消了！

虽然这是闹剧一场，但这不得不让我们重新审视与梳理，东莞二手房指导价，一周年里的那些事儿。

(资料图)

这一年时间里，前有一纸新政，让譬如6万+的二手房，一夜挂牌价降至3万+，看似资产缩水近一半。

后有市场风起云涌，低于指导价大几千挂牌成交、银行按照成交价高额度放贷等现象频出。市场，自己走出了特立独行的一条道路。

指导价出台，银行跟进、二手房成交冰封！

永远不要去质疑，楼市新政的威力。

二手房指导价的出台，便是很好的例子。2021年10月8日，东莞住建局发布首批二手房小区交易指导价。（回顾：东莞官宣二手房指导价）

紧随其后的，是市场迅猛且深刻的反应。此番新政后，一天内便有贝壳平台，下架5489套高价房源，以调整挂牌价。（回顾：贝壳下架高价二手房）

| 纷纷下架不符合指导价标准的房源

信贷端也纷纷表示跟进新政，将按照指导价开展二手房相关贷款业务。（回顾：银行按照二手房指导价放贷）

最后，便是真实的市场端成交量，急速冰封。据住建局数据显示，2021年10月东莞二手房成交量仅为423套，同比下降约86%，环比下降约72%。

二手市场的成交量，也从2021年10月有了明显的分水岭。至此，东莞用了半年时间，才艰难地实现二手房成交量破千。

| 2021年10月东莞二手房成交量大幅下滑

被冰封的二手市场冷了，成交量也下降了。

我们可以看到，一度喊价5万+、6万+的万科金域华府、东骏豪苑，挂牌价纷纷降至指导价，分别为39600、34064元/平。

| 南城某中介门店11月挂牌价，©️东莞房姐

调控政策不断加码的东莞，二手市场紧急刹车。但新政仅半年后，我们又看到了市场的另一面。

来看接下来的摸排。

摸查：按成交价放贷、房源挂牌成交低于指导价

市场始终是多变的。

今年4月，我们在排查松山湖二手房成交真相时，发现了不少房源，银行放贷不再像新政后那般，按照指导价放贷。而是按照二手房成交价来执行。

在当时，突破指导价放款，并非易事，且具有不确定性，不予推广。

| 某中介解释

但在前两日的摸排中，各大银行几乎齐刷刷地表示，确认现在可按照实际成交价来放款了。

来，上3家银行贷款经理新鲜的问询图。

|3家银行问询结果

按照成交价放款，对于买家而言无疑是喜大普奔的利好。

如原本建面约100平的万科金域华府，指导单价39600元/平，原贷款额度约为396万。

但如今按照成交价放贷，如成交单价5万/平，则贷款额度为500万，足足比指导价多贷100万有余。

|成交总价及指导价对比

而二手市场的变化，不限于此。业主放盘的市场预期，明显又下降了不少。比如，时下的朋友圈，满屏都是中介低于指导价挂牌出售的房源信息。

举个栗子，东城的万盛花园即花样年华小区，二手房指导价20965元/平。

如今贝壳挂牌价1.6万、1.7万/平的比比皆是，单价降幅超5000元/平，总价一算，低于指导价超20万元。

|朋友圈内相关低于指导价房源信息

拉个纵向的时间轴，我们也能看出业主心理预期的日渐下降。

比如，大热的松山湖，万科金域松湖花园指导价32899元/平。

今年5月挂牌价最低房源单价约5万/平；时间来到今年9月，最低挂牌价格降到了约4.7万/平；4个月时间，预期降了约3000元/平。

|待完善对比图，去水印及拼合左右对比。

银行高于指导价放贷，又低于指导价出售，这让不少业内人士感慨：二手房指导价形同虚设，市场的参考意义已然不大。

这也就引出了下面的这场闹剧。

取消二手房指导价：真闹剧一场！

到底是怎么一回事儿呢？

我们从时间线出发，梳理一下事情的来龙去脉。

9月16日，有自媒体发布推文称：东莞取消二手房指导价。究其原因，发现内文其实依据仅有贝壳东莞站显示的挂牌价格。

随后，诸多自媒体纷纷跟进，一时间东莞人的朋友圈，均被这则信息所吞没，中介集体高潮。

|朋友圈部分相关信息截图

但仅凭贝壳显示市场价，则认定官方取消指导价，没有任何官方文件做支撑，这一行为实在荒谬至极。

果不其然，24小时不到，就啪啪打脸了。

9月17日，贝壳东莞站发布公告：数据变化实为系统升级造成，与取消二手房指导价政策无关。（回顾：贝壳东莞站官宣！）

|贝壳东莞站挂牌价已恢复为指导价

随后，贝壳东莞站系统恢复了指导价挂网。

这也从侧面告诉大家一个真理，凡事都讲求证据。在关乎楼市新政方面，切不可听信谣言，认准官方红头文件才最靠谱。

二手房指导价，有着其自身的历史使命

其实，东莞二手房指导价的诞生，有其自身的历史原因，同样身上肩负着其历史使命。

从近年来稳字当头的楼市而言，东莞频频出台调控政策，如发布新房房价地图、建立新房摇号规则等。

而二手房指导价，是在几乎同频的调控中诞生的产物。

|东莞2021年相关楼市新政一览

主要是寄希望于整个楼市降温，二手房指导价限贷，能直接精准打击投机炒房客，维稳楼市。

值得一提的是，在去年“莞八条”楼市新政中，提及建立二手房成交指导价制度，对银行贷款的形容为：引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。

|莞八条楼市新政中对于二手房指导价的相关描述

当下，随着信贷额度的增加，银行放松放贷标准，加之此前二手房长期被误伤、压抑着的合理需求，在信贷上，是个不错的突破口。

至此，刚需买房与置换业主，都能享受到更多的银行贷款。这对于楼市而言，合理的二手房市场需求增长，也能起到提振楼市信心的作用。

写在最后：

可以看出，二手房指导价一周年之际，市场风云变幻。

信贷端、成交端、客户端等均给出了及时的市场反馈。

短期看来，二手房指导价带来的成效肉眼可见，抑制了炒房势头；长期来看，二手信贷端口的放松，又让楼市信心重回。

这，无疑是刚需福音。现阶段的刚需，真的可以认真看房，考虑入手了。