来源：朱罗纪

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今天一个要买婚房的粉丝问我，有两个楼盘，一个是最近不断传出违约传闻的开发商楼盘，是新房（首套房想买个新房）；另一个是地段学区比较好的二手房，但是价格贵。问我怎么选择为好？

我建议他选二手，他问我缘由，我说，如果是我，我可能会考虑低价格+成长性高的新盘地段，就算是最坏的情况它交不了房，我和开发商打官司也可以，我扛得住，因为我不住，它影响不到我的人生计划。但是你扛不住，你是首套刚需，如果有这样的风险会影响到你的小家庭。所以，价格、新旧都不那么重要，自己的需要最重要。

这是我想聊的刚需买房最需要重视的问题。我上一次写了《改善型买家最容易犯的错》，这次补上刚需的。因为我发现，刚需买房子，最常见的问题是：关注点是错的。他们经常问问题的时候，最常见的问题是：现在这个买房时机对不对？房价还会不会跌/是不是马上会涨？但是，实际上，我接收了那么多的咨询，总结出来的唯一一个特征：刚需真正应该关注的是自身的需要，而非其它。

但首先我们要讲明白“刚需”的概念，我其实蛮讨厌这个词的，之所以还用只是方便理解。但这个词所引发的歧义太多，经常会造成误解，所以我会加上引号。

在经济学概念里，不存在“刚性需求”这个说法，学术上只有“弹性需求”，通俗说的“刚需”，实质是在说，某一类商品的弹性需求低。在房地产里，说你是刚需，一般是指“你必须要买房子来住的那一类群体”，比如说婚房，可以说是最典型的一类。

但是我们会不止一次的发现，即便是在房地产市场里，大家每次谈到“刚需”，它的所指也可能不同。有时候它指的是首次置业者，但是“改善型置业者”有时候也会说自己是刚需，当他们这么说的时候，实际上侧重的是自住，而非投资。而且，在经常的讨论里，“刚需”还会被赋予道德化的色彩，比如你在炒房客炒高房价、抗议开发商交楼瑕疵的时候，用到这个词会强调自己的“弱势”身份……

所以，严格说来，我认为“刚需”这个词，统统应该学香港的说法，替换为：“住家”（对应“炒家”）。这是一个能够最大限度避免产生歧义的办法。

其次，我们来说为什么刚需真正应该关注的是自身的需要——我不止一次的说过：投资（炒家）关注的是地段的价值，住家关注的是自身的需要。这恰恰是因为，这部分被刚需忽视了，或者没有得到应有的重视。

根据我多年以来市场咨询，大部分刚需在买房时真正面临的问题，根本不是什么预算、利率、地段、新旧等等问题，这些其实非常容易弄明白；也根本不是时机、涨跌这些问题，这些其实怎么搞也搞不明白。真正的问题，是搞不清楚自己的需求偏好是什么，不能进行有效的供需匹配。简单说：不是楼盘的问题，不是时机的问题，而是自己的问题。

这里去说购房的需求偏好，如果你设身处地去假扮你的咨询者去做一个同样的决定，你就会发现，需求原来是那么的复杂，每一个人、每一个家庭，他在买房时要解决的问题都像“世上不可能有两片相同的树叶”一样。每个人的需求侧重不同，

比如，同样是住家，同样都需要“四板斧”地段——交通、学校、商场、公园，但有的人会将学位排第一，有的人会将地铁排第一，有的人会第一重视公园，仅仅是这四个元素，就已经有24种组合了。而就不要讲这里面每一个细分项，还都有细微的差别。那如果我们再把产品元素加进来呢？楼盘的新旧、楼层、面积、实用率、车位比、梯户比、交房时间……

以上我们谈的还只是楼盘分析方面的，如果我再把每个人的实际情况加上呢？个人的预算这些就不谈了，购房资格、首付成数、积分分数……

可以说，这个组合排列，能有成千上万种……也就是说，其实这个市场需求，根本无法产生一个整齐划一的类型标准。面对这样的需求排列，你给出的方案也一定是，每一个人都有一个独一无二的方案。

所以，我最怕的是什么，就是那类问题：粉丝给出两个楼盘，问你应该选哪一个。这个时候我是最懵逼的，因为无从回答，你根本不知道对方的实际情况如何，他的需求侧重又是什么。

我不知道是一方面，这不可怕，因为不是我买房子，真正可怕的是，作为买家的他自己，也不知道自己的需求点到底是什么。

但这并不是玩笑话，而是我遇到过最多次，最终的折射都是这样。正如上面说的，我跟许多刚需交流的时候，发现他们考虑的非常多，多到令我这样一个局外人都深感压力。比如他们在讲完自己的实际情况之外，会关心：这个时机买房子会不会站岗、什么时候是好的时机、10年后这个房子能涨多少钱、家人之间有分歧该怎么办（注意，这是一个非常大的买房影响因素，每次遇到这个问题我会抓狂）……

一句话说完，他们想用仅有的预算，买到一个完美的房子，最好能够满足自己多方面、长期的需求，似乎想一套房子解决所有的家庭问题。我并不是在说刚需这样的想法不好，事实上这是我们所有人的想法，每个人当然都想这么做。

但实际上，不用我说大家也都清楚：天底下不存在这样的完美。

我往往在最后，给到我这些咨询者们的总结是以下几点：

1）不要抱着一套房可以解决一切家庭问题。我常常的推荐是，以解决问题的思维去买房，就是说，我现在的家庭面临什么问题，我要用这笔钱来主要解决什么问题，哪个（些）问题是我必须要通过这套房子解决的，哪些是可以向后推延的……大忌是：想着一套房子可以解决你所有的问题。人生是一个不断波动上升的过程，在什么时候就做什么事，买房子也是，首先做好当下是最重要的事，考虑的太远就和考虑的太短，是一样的毛病。凯恩斯说，长远看，我们都是要死的，说的很深，值得细思。

2）要买适合的房子，而不是最能涨价的房子。我经常看到太多的地产大V给到的建议，永远都是：这是一个未来可以赚500万、1000万的机会。我不敢这样讲，倒不是因为我不愿意做价格预测，而是因为住家买房，主要是要买适合，并不是要买涨价。我在很多年里都没有想明白这个道理，有关什么样的房子最能增值，这是一个纯投资的概念，需要的不仅仅是个人的财富，还需要个人的阅历丰富与认知精进，没有很长期的时间积累与学习，我认为是不现实，也是不必要的。不如划定自己的大原则，然后再寻找方向。

3）不要过于看重时机。说买房子不看时机，是不现实的，没有人想着在亢奋期进场去接盘。但是我为什么强调不要过于看重时机，尤其是针对刚需，我认为时机的重要性要比投资客更低（大方向的时机看对就很好了），最好是放弃对时机的考量。其中一个重要的原因在于，放弃对时机的估测，更有利于回到厘清需求的本质上去。每个人都很清楚问别人，最终还是要自己做判断，刚需就是问100次有关购房时机的问题，最终自己还是搞不明白，因为这个需要的知识量太大了。我认为最简单的做法，就是放弃。你会发现，当你排除的东西越多，问题就会变得越清晰，答案就会变得越简单。

4）要多去实地认真的看房子，所谓久病成医，看房的过程一方面是在于熟悉标的，另一方面，看房子的过程其实是在不断的、不断的梳理自身的需求点。每个人都是从小白过来的，不可能一开始就明确的知道自己想要什么，这个不怕，市场调研跑的多了，就会清楚自己的需求侧重点。所以，这一点需要刚需要有耐心，不要老想着掐点，这边拿着钱，那边就想赶紧买到好房子，要适当的学着抵御“饥饿营销，买到自己合适的房子，才最重要。