我一个在深圳工作的粉丝国庆期间去了一趟大亚湾,看了一圈房子,回来跟我说:大亚湾的楼盘普遍都跌了3-4成,原来开价1.7-1.8万平米的盘,现在1.2-1.3万平米也能买到。而且无论首套二套统一首付都已经降低到2成,利率调整为4.1%。但对她来说,反倒是个好消息,她看中了一个二手盘,打算买来给父母住,大概是160平米,报价160万,她准备杀到120万,130万左右也可以。我觉得这个操作挺正确的,很多深圳人都打算这样做,但重点是,她这个杀价可真的不是一般的狠。

放到深圳是一样的,价格跌的也是惨兮兮。虽然因为住房参考价我们不能实时得到真实数据,但是根据我的市场调研,很多楼盘下跌的幅度都在2-3成甚至更多。

之前中原发布过一份统计,整体均价下跌了1成,而像深中、百花的一些学区盘,下跌幅度能够在3-4成以上。如我们先前推断,本次的调整幅度,实际上已经超过了2008年。只是新盘还看不出来,这个主要原因在于,新盘本身在售价上被限价(包括限跌)了,所以开发商下调的空间不及2008年那样深(比如2008年的澳城之“春雷行动”,售价一次性下调2-3成)。但实际上,你到市场上走一走就会发现,展开实质性打折降价的楼盘越来越多。


【资料图】

我们看9月份深圳真实的二手住宅成交,只有1750套,这已经是有1年半的时间徘徊在2000套左右的水平了。这个说明了,受制于住房参考价,深圳的二手房市场已经在某种程度上,丧失了流动性。

然而,正所谓彼之砒霜,汝之蜜糖。这个时候,对于已经全仓在手的卖家,确是很煎熬(如果你负债高,那就更惨)。而对于子弹充裕、负债极低的买家,却又是多么的好。他们可以狠狠的杀价,杀得你卖家毫无还手之力。这样的市场并不多见,大部分时候,大城市的房地产市场都是卖方市场,买家就像羊群一样,跟随洪流四处冲撞。而像今天这样的大级别调整局面,大约10来年才会有一次,仅此一点,真正的买家就足以值得重视。

正是为了适度扭转市场极度悲观的氛围,我们看到政策一直在做对冲,从去年11月以来,类似的房地产的“有限宽松”政策就一直像羊拉屎一样的出来,为了防止被大家批评为“开闸放水”,政策选择了“小步快跑”,一路跑了三个季度。

国庆节前的9.30(注意,9.30是房地产界非常有象征意义的日子,就像消费界的“双11”一样),宽松政策进一步刺激。一是“换房退税”,二是“公积金利率下滑”,加上之前的房贷利率继续定向下降,一共有三个大招祭出。

单看这些政策,和以前无不同,普遍特征是:“附带条件苛刻,惠及面有限”。比如对退税政策,我将之形容为“换房优惠券”。首先你需要换房才可以享受到这个退税,其次,大家买卖过二手房的都清楚,全国针对二手房个税征收普遍在1-2%,也就是说,这个优惠大致就相当于打了个99折。

而像住房公积金,显然买家需要的是贷款额度增加,而不是利率下滑。说到这里,深圳的住房公积金贷款额度是90万,四大城市里最低,但深圳的住房均价房是四大最高,这个公积金贷款额度只比乌鲁木齐高10万。

总之,我们今次看到的这些住房政策宽松,普遍核心特征有二,上面说的“小步快跑”是一,再一个是“因城施策”,就是把这个裁量权授权给各地,让各地便宜行事。这个和2008年那样步调一致、洪水漫灌的大救市,是显著不同的。像2008年那样的救市有利有弊,利处在于,可以在短时间内快速修复信心,防止市场进一步坍塌。

但是弊端在于,后遗症大,用力过猛导致在接下来的某个时刻出现资产价格的过度上涨,从而引来新一轮更强力的打压。这个和美联储在2008年和2020年的动作有些“异曲同工”,在2008年,美联储的动作因为过于迟缓而备受诟病,到了2020年,他们就超猛。而看我们,恰恰相反,2008年我们的操作像2020年的美联储,而现在我们的操作像2008年的美联储。

很难说哪一种做法就一定完美,我们面对这个事实就好。

从政策的角度,我和主流的看法不太一致。似乎很多观点至今还在认为,我们的“大救市”还没有到来,包括任二炮在内的很多文章还一直在强调“真的要稳地产了”。我觉得很诧异,拜托各位,什么叫“要稳地产了”?“稳地产”都稳了1年了哦,只是没稳住罢了。

在我看来,很多城市的宽松政策在慢慢的逼近上限了,并不像大家认为的那样还没有到来,实际上三四线城市该出的政策都出了——降首付、降利率、放松限购、限售、限价等等。我明白很多人的期待是“全部取消五限令”。但事实,不可能,我认为各地绝不会明令废止“五限令”,这是一个基本判断。

为什么?因为这是各地用来控制房地产市场的必杀技,如果一刀切废止,房价再涨起来,你又出台五限令,就会伤及政府公信。各地政府不会放弃掉这个权力,而是会给自己留足弹性空间。这个说到底,是我们的“特色”。这也是我们要淡定面对的。

如果我们看到的那些个政策,还是没有效果。那么,答案我认为很简单,不是房地产领域的问题,再在房地产领域出政策,也未必有用。其它方面的政策配合不及预期,只是靠房地产也救不了中国经济,甚至也救不了房地产自身。今天的局势不像2008年,就是当时的一揽子“4万亿”,救的也不仅仅局限于房地产,而今天,在房地产领域吞吞吐吐、扭扭捏捏的出政策,注定也不会有2008那样的逆转乾坤之效。

回到开头,对于粉丝们的买房决策,我之前已经给过不少分析和建议。但讲到底,我也深知一点,大部分市场参与者其实都是小白,所谓“小白”,就是在市场上一定会表现出“乌合之众”的心态与行为。我说“乌合之众”绝非是贬义,人们在面对自己不懂的领域基本都会是这样,我自己也会,因为毫无判断能力。所以,尽管明知道那是不好的,但我们还是会选择从众,选择随大流,选择人云亦云。这样做没有什么原因,就是图一个安全感,“大家都是这么做的,我也这么做,应该不会错到哪里去吧”。

然而,如果你在这个房地产市场建立了一些认知,你便明白,真正有效的决策不是那样的,很多时候可能恰恰是“反市场”、“反政策”的。这是我觉得值得我们深入学习的地方,如果简单汇总为一句话,我希望是这样的一个建议:

不要让市场指引你的行动,也不要让政策指引你的行动,而要让你的思考指引你的行动。

上面看到的市场展现出来的成交信号,量或者价——比如深圳的二手房成交数据,都只是一个结果,而且是滞后的结果。我们一般认为,市场是不会犯错的,但实际上,这当然是瞎胡扯,市场在长期当然是有效的,但市场在短期从来也都不是理性的。

市场会犯错,正是因为市场会犯错,所以才会有“错误的价格”,市场如果永远不犯错,那就不会有人得到超额收益。所以,对善于学习的买家卖家来说,市场一定不是用来学习的,而是用来利用的,他们会让自己学习擅长利用市场情绪来发现错误的价格,从而获得更好的收益。

政策是更滞后的,政策只会是依据市场结果来做出反应。我们今年看到(实际常常看到),上半年的经济数据出炉,然后一系列的宽松政策出炉。三季度的经济数据出炉,然后再一系列的宽松刺激出炉。但是政策和市场的实际情况,并不总是合拍,大部分时候,常常是快或者慢了一拍。这就是为什么我们经常说“一放就乱,一管就死”的原因,市场已经萧条了,基于先前亢奋的市场数据而出来的打压政策,会让市场加速衰退。反之亦然。

所以,我不建议大家去过度的依赖政策方向来做决策依据,那是一种自上而下的思维方式,而真正可以让一个普通的买家/卖家做出对自己最有利最有效的决定,一定是自下而上的。去厘清你的需求偏好,去研究你所选取的楼盘,去分析你的抗风险能力……这些永远要比做政策走向分析、市场趋势预测更加的有意义。我很少见到每天穷经皓首的做后者预测的人能够做对,同样也很少见到真正搞明白基本面的人会做错。

来源:朱罗纪

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