我一个在深圳工作的粉丝国庆期间去了一趟大亚湾，看了一圈房子，回来跟我说：大亚湾的楼盘普遍都跌了3-4成，原来开价1.7-1.8万平米的盘，现在1.2-1.3万平米也能买到。而且无论首套二套统一首付都已经降低到2成，利率调整为4.1%。但对她来说，反倒是个好消息，她看中了一个二手盘，打算买来给父母住，大概是160平米，报价160万，她准备杀到120万，130万左右也可以。我觉得这个操作挺正确的，很多深圳人都打算这样做，但重点是，她这个杀价可真的不是一般的狠。

放到深圳是一样的，价格跌的也是惨兮兮。虽然因为住房参考价我们不能实时得到真实数据，但是根据我的市场调研，很多楼盘下跌的幅度都在2-3成甚至更多。

之前中原发布过一份统计，整体均价下跌了1成，而像深中、百花的一些学区盘，下跌幅度能够在3-4成以上。如我们先前推断，本次的调整幅度，实际上已经超过了2008年。只是新盘还看不出来，这个主要原因在于，新盘本身在售价上被限价（包括限跌）了，所以开发商下调的空间不及2008年那样深（比如2008年的澳城之“春雷行动”，售价一次性下调2-3成）。但实际上，你到市场上走一走就会发现，展开实质性打折降价的楼盘越来越多。

【资料图】

我们看9月份深圳真实的二手住宅成交，只有1750套，这已经是有1年半的时间徘徊在2000套左右的水平了。这个说明了，受制于住房参考价，深圳的二手房市场已经在某种程度上，丧失了流动性。

然而，正所谓彼之砒霜，汝之蜜糖。这个时候，对于已经全仓在手的卖家，确是很煎熬（如果你负债高，那就更惨）。而对于子弹充裕、负债极低的买家，却又是多么的好。他们可以狠狠的杀价，杀得你卖家毫无还手之力。这样的市场并不多见，大部分时候，大城市的房地产市场都是卖方市场，买家就像羊群一样，跟随洪流四处冲撞。而像今天这样的大级别调整局面，大约10来年才会有一次，仅此一点，真正的买家就足以值得重视。

正是为了适度扭转市场极度悲观的氛围，我们看到政策一直在做对冲，从去年11月以来，类似的房地产的“有限宽松”政策就一直像羊拉屎一样的出来，为了防止被大家批评为“开闸放水”，政策选择了“小步快跑”，一路跑了三个季度。

国庆节前的9.30（注意，9.30是房地产界非常有象征意义的日子，就像消费界的“双11”一样），宽松政策进一步刺激。一是“换房退税”，二是“公积金利率下滑”，加上之前的房贷利率继续定向下降，一共有三个大招祭出。

单看这些政策，和以前无不同，普遍特征是：“附带条件苛刻，惠及面有限”。比如对退税政策，我将之形容为“换房优惠券”。首先你需要换房才可以享受到这个退税，其次，大家买卖过二手房的都清楚，全国针对二手房个税征收普遍在1-2%，也就是说，这个优惠大致就相当于打了个99折。

而像住房公积金，显然买家需要的是贷款额度增加，而不是利率下滑。说到这里，深圳的住房公积金贷款额度是90万，四大城市里最低，但深圳的住房均价房是四大最高，这个公积金贷款额度只比乌鲁木齐高10万。

总之，我们今次看到的这些住房政策宽松，普遍核心特征有二，上面说的“小步快跑”是一，再一个是“因城施策”，就是把这个裁量权授权给各地，让各地便宜行事。这个和2008年那样步调一致、洪水漫灌的大救市，是显著不同的。像2008年那样的救市有利有弊，利处在于，可以在短时间内快速修复信心，防止市场进一步坍塌。

但是弊端在于，后遗症大，用力过猛导致在接下来的某个时刻出现资产价格的过度上涨，从而引来新一轮更强力的打压。这个和美联储在2008年和2020年的动作有些“异曲同工”，在2008年，美联储的动作因为过于迟缓而备受诟病，到了2020年，他们就超猛。而看我们，恰恰相反，2008年我们的操作像2020年的美联储，而现在我们的操作像2008年的美联储。

很难说哪一种做法就一定完美，我们面对这个事实就好。

从政策的角度，我和主流的看法不太一致。似乎很多观点至今还在认为，我们的“大救市”还没有到来，包括任二炮在内的很多文章还一直在强调“真的要稳地产了”。我觉得很诧异，拜托各位，什么叫“要稳地产了”？“稳地产”都稳了1年了哦，只是没稳住罢了。

在我看来，很多城市的宽松政策在慢慢的逼近上限了，并不像大家认为的那样还没有到来，实际上三四线城市该出的政策都出了——降首付、降利率、放松限购、限售、限价等等。我明白很多人的期待是“全部取消五限令”。但事实，不可能，我认为各地绝不会明令废止“五限令”，这是一个基本判断。

为什么？因为这是各地用来控制房地产市场的必杀技，如果一刀切废止，房价再涨起来，你又出台五限令，就会伤及政府公信。各地政府不会放弃掉这个权力，而是会给自己留足弹性空间。这个说到底，是我们的“特色”。这也是我们要淡定面对的。

如果我们看到的那些个政策，还是没有效果。那么，答案我认为很简单，不是房地产领域的问题，再在房地产领域出政策，也未必有用。其它方面的政策配合不及预期，只是靠房地产也救不了中国经济，甚至也救不了房地产自身。今天的局势不像2008年，就是当时的一揽子“4万亿”，救的也不仅仅局限于房地产，而今天，在房地产领域吞吞吐吐、扭扭捏捏的出政策，注定也不会有2008那样的逆转乾坤之效。

回到开头，对于粉丝们的买房决策，我之前已经给过不少分析和建议。但讲到底，我也深知一点，大部分市场参与者其实都是小白，所谓“小白”，就是在市场上一定会表现出“乌合之众”的心态与行为。我说“乌合之众”绝非是贬义，人们在面对自己不懂的领域基本都会是这样，我自己也会，因为毫无判断能力。所以，尽管明知道那是不好的，但我们还是会选择从众，选择随大流，选择人云亦云。这样做没有什么原因，就是图一个安全感，“大家都是这么做的，我也这么做，应该不会错到哪里去吧”。

然而，如果你在这个房地产市场建立了一些认知，你便明白，真正有效的决策不是那样的，很多时候可能恰恰是“反市场”、“反政策”的。这是我觉得值得我们深入学习的地方，如果简单汇总为一句话，我希望是这样的一个建议：

不要让市场指引你的行动，也不要让政策指引你的行动，而要让你的思考指引你的行动。

上面看到的市场展现出来的成交信号，量或者价——比如深圳的二手房成交数据，都只是一个结果，而且是滞后的结果。我们一般认为，市场是不会犯错的，但实际上，这当然是瞎胡扯，市场在长期当然是有效的，但市场在短期从来也都不是理性的。

市场会犯错，正是因为市场会犯错，所以才会有“错误的价格”，市场如果永远不犯错，那就不会有人得到超额收益。所以，对善于学习的买家卖家来说，市场一定不是用来学习的，而是用来利用的，他们会让自己学习擅长利用市场情绪来发现错误的价格，从而获得更好的收益。

政策是更滞后的，政策只会是依据市场结果来做出反应。我们今年看到（实际常常看到），上半年的经济数据出炉，然后一系列的宽松政策出炉。三季度的经济数据出炉，然后再一系列的宽松刺激出炉。但是政策和市场的实际情况，并不总是合拍，大部分时候，常常是快或者慢了一拍。这就是为什么我们经常说“一放就乱，一管就死”的原因，市场已经萧条了，基于先前亢奋的市场数据而出来的打压政策，会让市场加速衰退。反之亦然。

所以，我不建议大家去过度的依赖政策方向来做决策依据，那是一种自上而下的思维方式，而真正可以让一个普通的买家/卖家做出对自己最有利最有效的决定，一定是自下而上的。去厘清你的需求偏好，去研究你所选取的楼盘，去分析你的抗风险能力……这些永远要比做政策走向分析、市场趋势预测更加的有意义。我很少见到每天穷经皓首的做后者预测的人能够做对，同样也很少见到真正搞明白基本面的人会做错。

来源：朱罗纪