来源： 洪波大视野

别人恐惧时我贪婪

(资料图片)

法拍房还是很多流拍 

和困难收尾的

这一年多，楼市行情差了，很多人的收入、工作也因为某些事情受到了影响。

导致近年来各大城市的法拍房源都在增加。

比如，虽然上个月因为受某些影响，全国住宅法拍房的挂牌量环比均有所下降，但同比却是上涨的！

上月全国住宅挂牌法拍房将近4.8万套，环比下降8.04%，终止了连续7个月的上涨趋势，同比去年却是上涨了20.2%！

截至到12月，今年全国产生的法拍房总量（包括住宅和其他产权的不动产）已经达到了88万多套，超越2021年全年法拍房总量的11.2%，也就是79.34万套。

而在11月，全国重点监测的37座城市的法拍房挂牌增加了27689套，环比下降8.18%，同比去年上涨了16.57%；

同时同比去年11月，法拍房数量上涨的城市有22个，占比59%，而下降的城市也有15个。

深圳方面，在上个月大概新增了255套住宅法拍房源上拍卖网拍卖，参拍人次达到458人，而实际参与拍卖竞价的人次达到420人！

看战况可以说是有种供不应求的感觉，但255套的法拍房源最终成交只有89套，成交率为35％；

流拍了119套房源，流拍率为47％；而这89套法拍房最终为楼市贡献了将近7亿的销售额。

而剩余的几十套则是无人竞拍，基本可以属于是差的标的。

可能有人看到法拍房源增加了会恐惧：

楼市是不是不行了？

房价是不是要大跌了之类的......

但另一方面，则有些人早就做好准备蹲笋盘、蹲法拍房源。

为什么呢？

法拍房虽然比较复杂，但也是笋盘的一种，运气好遇到好收尾的其实买法拍房确实很划算。

因为不少法拍房确实是市场价低很多，特别是现在楼市行情差的时候不用法拍房都会时不时出一些低于二手指导价的正常房源笋盘出来。

那法拍房要再低才能被成功拍卖，也就是内卷非常严重了。

所以如果在这个大部分人还在恐惧及疑问楼市是否到底的时候你大胆的去抄底确实能有很大的机会淘到一些性价比极高的房源。

而从放盘量和成交量来看深圳的话，11月的数据比起10月份来说均属于下滑趋势，10月份挂牌了321套法拍房源，11月减少了66套；

从成交的房源面积来看是100㎡以上的房源成交占比较多，因为面积大、单价高、总价高的核心区房源折扣下来的力度会更大更划算。

因此为什么很多高端购房客会蹲豪宅法拍，分分钟低于市场一两千万、两三千的价格你就可以拿下了。

就像我们之前也发过宝中标杆豪宅壹方中心玖誉的253㎡大复式，业主急售3800万，比之前的最高报价直降2000万！——抄底宝中顶豪！253㎡复式直降2000万，498㎡稀缺户型放卖......

那这只是正常二手房笋盘的报价而已，法拍房就会更卷。

比如位于葵涌的海边别墅麓湾居降价了2000万+都没人要。

该房源购买欲2018年12月登记，是建面420.62㎡的别墅，业主买入的价格是4688万。

在去年2月，这套别墅就降价1000万以约3533万的起拍价进行一拍，但无人竞拍流拍；

后来还经过了二拍的流拍然后进入了变卖环节，可惜依然无人问津，依然流拍。

随后今年该别墅还挂牌了两次拍卖并且最后以约2187万元的起拍价挂牌依然是0人报名竞拍。

对比业主买入时的4688万，最后挂牌价活生生降了将近2500万，降幅达53%！

不过上述的例房源属于荒郊野岭的别墅才无人竞拍，如果是深圳市中心核心区的房源那早就被人抢走了，毕竟对比四年前的价格就打了半价！

如果是深圳核心区的房源，再对比如今的市场价早就远远超过了半价，可能都去到了3折了！

不过虽然说法拍房性价比很高，但是也不是说法拍房就一定能被人接受拍下的。

随着去年底开始的政策持续收紧，之前不少拿经营贷加杠杆的炒房客遇到了资金问题无法继续供房导致房子被银行收回拍卖；

加上受经济影响，一些普通老百姓的收入or工作受到影响无法继续供房的也被迫要走到拍卖这个阶段；

还有一些经营困难的企业老板也只能把房子变现救助公司......

近些年常见的期房烂尾or房价跌很多，业主选择不要房子了的断供情况。

这些都是法拍房新增的几大原因。

而虽说法拍房性价比很高，但是法拍房背后的复杂因素太多了，导致很多人看到价格划算也不想买。

比如深圳前不久就有一套千万级别的法拍房被拍卖，但拍卖成交后，业主的前妻却一直霸占其中不愿搬离，导致买受人尽管办完了过户手续也无法入住只能向法院求助。

而且也不是所有的法拍房都是核心区或者优质房产，那么有很多流通性不高、未来预期不高的房子就算价格再便宜也一样不会被人买下，就像上述的荒郊野岭的别墅等。

然后就是有复杂纠纷、且情况不明的房子再便宜大家也不想拍下买，就好像上述的例子一样，拍下后可能很长的时间内都收不到房子。

还有一个问题就是，根据相关规定，当法院拍卖的房无人报名或无人出价的时候，房子就流拍了。

但第二次拍卖时的起拍价降幅最高可达20%，因而就出现竞拍者故意“流拍降价”的情况。

有买家便利用这种“流拍降价”的规律故意不出价，任由房屋流拍，继而进入二拍达到起拍价更低的效果去捡漏从而造成了“流拍”的情况。

而今年比较常见流拍的原因还是因为价格不够笋叠加观望情绪。

但年底了中央不停在出台各种信心给楼市，大家的观望情绪逐渐平复。

各种成交都开始在回暖，无论是法拍的还是正常交易的二手房，成交量都开始上升。

导致深圳有个别核心区的法拍房居然竞拍到了市场价甚至比市场价还高一点点的价格成交。

不过这种房源一般都是本身比较稀缺的户型、朝向之类的。

比如正常的二手市场可能常年很难放一套出来的那种户型。

遇到那种没什么手尾的、价格又很笋的、房产又优质的确实可以考虑一下买法拍房，其实只要产权干净，买完后就和正常二手房一样。

文中图片部分来源于网络

本文转自  洪波大视野公众号