有人曾说：不管你多优秀，一到中年有老有小，就知道改善四房的重要性。
(资料图片)
的确，2023年主城区将有众多改善新盘上线，在春节之前，已有不少改善型买家蠢蠢欲动，计划今年卖一买一改善置换。
而刚开工几天，有不少粉丝开始咨询房姐，二手房什么时候出售会比较合适？
于是，房姐摸查了新年复工近几天的二手挂牌情况，再来扒一扒2022年东莞二手市场的数据情况，为更多业主和买家提供参考。
以下为正文～
春节后，各平台数据
上新房源数量和涨价房源增加
首先，来看各大平台的数据。
根据诸葛找房，从春节前1月10日挂牌约92773套，截止至春节后2月1日，东莞在挂牌的二手房源为94673套，增加约1900套。（注：诸葛找房中包含了多个平台的房源）
| 2月1日诸葛找房平台，仅供参考
而根据贝壳网数据，单看主城区上新的房源中，主要以2-3房刚需户型为主。
| 数据来源：贝壳网，仅供参考
那么，二手挂牌量增加，降价了吗？
关于这一点，在春节之前，房姐团队也做过统计摸查，有不少销售门店表示，一小撮业主联系中介表达春节后涨价的意愿。
再看回诸葛找房研究院数据，2023年第5周涨价房源约172套，与春节前对比上涨约237.3%。
与此同时，5周涨价房源占比提升约9.35%。
| 数据来源：诸葛找房，仅供参考
按道理来说，似乎看不到价格内卷的现象，反而还在涨价？
从侧面来看，大多涨价房源主要为核心区域，主城区改善市场，提振了业主对市场的信心和底气。
实际上，买房过招，判断价格，打的就是一个“心理战”，挂牌价仅仅代表业主的心理预期。
而业主心态以及报价，受市场行情、线下带客量影响相当大，最终还得看实际成交价格。
买家也不要因为提价慌了神，目前市场还是很友好的。
主城区中介门店
春节后放盘量和带看量增加
再来看看各大中介门店情况。
据了解，东城、南城春节开工后，已有不少业主将房源挂牌出售。
嚣张了好些年，现在的二手市场，价格真没那么虚了，比较多业主置换或套现，碰上诚心想卖的业主，价格好商量，没有出现反价现象。
当然也有的急售的笋盘已卷起来，业主急需资金周转，价格方面可以砍小刀。
另外，莞城中介门店表示，春节后挂牌业主增多，以置换客户为主，诚意房源充足。
由于莞城的房源带有学qu房属性，价格较为稳定，同时吸引了不少客户主动联系看房，初八开工后已带看多批客户。
来自一位莞城优秀的中介小哥：
除了主城区，房姐团队也有摸查其他镇街的情况。
但是相比之下，其他镇街新增挂牌量不多，业主反应较慢，大部分原因是节后还未回莞。
整体来看，2023年主城区置换需求旺盛，挂牌房源逐渐增加，目前市场上提前跑入赛道的，主要为卖一买一的置换客。
有的业主已经卷起来，有的还在躺平
那么，置换往往伴随着更多的需求和更高的期待，“低买高卖”对大部分置换人群来说属于理想主义。
摸查的过程中，春节后挂牌房源的置换业主主要有两种情况：
资金充足的业主，房源已上架，观望市场，遇到合适价格才售出。
有一部分置换的买家手上资金充足，在春节回来后已找中介门店将房源上架，但表示还可以观望多一段时间。
另一部分春节后涨价的房源，其实已挂牌已久，业主“躺平式卖房”，不急卖，或者不诚心卖。
资金不足的业主，卖房报价稳健，凑够新房的首付款。
但是挂牌的心理预期和市场成交价存在一定的鸿沟，担心自家房子会“贱卖”。
甚至有粉丝向房姐诉苦：目前住的房子是2020年高利率站岗买入的，需要以小置换大房。
去年新政出台后，开心的是有名额买房了，无奈首付不够，只能忍忍心卖掉再买，非常想置换，又怕卖房时机不对亏大了。
其实这个问题，放在二手市场成交相对冷淡，弱概念板块和非地铁/ming校盘只能降价出售，对于业主来说，抛了吧，又不甘心；不抛吧，置换的首付又不够。
而如今，随着挂牌房源数量增加，竞争对手多，所以资金不足的业主害怕自家房源也是情有可原的。
置换小建议
一圈摸排下来，还有一些二手数据是值得参考的。
比如2022年的二手房成交情况，下半年二手成交逐渐增多，并且能维持月均成交1800套以上。
在各种利好的推动下，客户愿意出门多看房，成交周期有所缩短。
| 数据仅供参考
除了常平二手成交大户之外，南城和东城皆在成交量前列。
所以，尽量还是要往核心区域走，选择交投活跃的二手房区域；或者选择地铁交通方便/学qu等一定优秀属性的房源。
| 数据仅供参考
而对于置换族来说，买房换房成本不低，并且考虑的问题会比刚需买房多很多，除了增值能力更强外，最重要满足家庭的需求，操作起来也就更复杂了。
因此：
卖房时，真心想卖，别随意坐地起价；手头没那么宽裕的时候，该卖就卖。
买房时，一定要将自身居住实际需求考虑进去，切记眼高手低与面面俱到。
最后，现在是一个不错的置换时机，有真正置换需求的业主，大胆进场吧。
不管房价涨还是跌，都不用慌，卖一买一不会亏，因为你卖的便宜，买的也便宜；卖的贵，买的也贵。
