深圳最富的城中村你知道在哪里吗？

不在福田！

也不在南山！

(资料图)

在宝安！

答案揭晓，是宝安福永的怀德村。

在微信搜一搜大事怀德村，后面跟着的是“资产”、“分红”和“1000亿”等关键词。

这个据说市值1000亿的城中村，在2004年被列为宝安区首批旧城旧村试点项目之一，2009年，“怀德股份合作公司”成立“深圳市怀德房地产开发有限公司”，随后提出社区自行规划改造。

最近有网友爆料，怀德村旧改项目更名为德懿府，预计推939套住宅，刚需户型800套！

在福永商业最繁华的地段，12号线的开通，加上周边已经接近6年无新房供应的情况下，吹风价5字头的德懿府，你觉得会卖得怎么样？

巨无霸怀德城之德懿府

怀德村旧改项目位于宝安的福永片区，是12号线怀德站的地铁口物业。

怀德村旧改联合周边的怀德峰景、怀德商务大厦、怀德国际项目和怀德公元一起，被称为怀德城。

整个怀德城占地超200万㎡，规划有居住、商贸核心、国内公共服务中心、现代物流总部、家居博览中心五大功能区，是福永第一家带12万㎡商业的综合体。

回到怀德村旧改项目本身，该项目分为四个区域地块，更新单元拆除范围用地面积为279104.1㎡，开发建设用地面积180381.1㎡，贡献率35.4%，规划容积1197710㎡，规划容积率6.6。

德懿府所在的是下图中的区域三（A212-0115宗地）。

从官方公布的总平面图来看，区域三由4栋住宅塔楼、1栋幼儿园塔楼下方商业裙房及公共配套组成。

共计939套商品房、497套回迁房以及1380套保障房。

结合地块周边的环境来看，1栋是最靠近地铁口及其他地块的位置，2栋三个单元受福永大道噪音干扰的可能性很高，3栋两个单元靠近旁边的工业园和区域四待建的学校。

教育配套方面，目前周边有福永中学和新安中学第二外国语学校，在建的学校也有几所。

商业配套方面，步行700米左右即可到达周边的益田假日广场，靠近福永商业最繁华的地段。

人文休闲方面，旁边有万福广场和翠岗公园等等。

刚需5字头上车福永值吗？

以前对怀德村的资产估值1000亿元，是这么来的：

2020年9月，福永的二手房参考均价在6.5万/㎡左右，假设地价3万/㎡，那么怀德村的市值至少就是1000亿元。

而现在怀德村周边的二手房成交是多少呢？

根据中原的成交数据，2021年，周边的怀德峰景小区成交单价已经破8，稍远的怀德广场均价则是6字头。

2022年成交大幅减少，目前，该小区的挂牌量少之又少，挂牌价则高于以往成交价，业主出售意愿较低，价格也较难被买方市场接受。

查看周边住宅，最近一次有住宅入市，也是2017年的怀德峰景小区了，距今已有接近6年的时间。

并且德懿府的刚需户型有800套，5字头的吹风价，对于刚需买房人来说，对比周边二手房的成交价，虽然算不上倒挂严重，但至少也是便宜了不少。