西丽的宝能城最近狠狠刷了一波存在感！

近900人抢拍60套房，仅1套流拍，总成交金额10.2亿元。

(资料图片)

对比一拍时多套指导价房源流拍，此次二拍总价均在千万之上还被一扫而光，不可谓反差之大。

此外，以方直珑樾山为首的片区新盘也蠢蠢欲动、造势不断，2023年西丽（含桃园）将有6盘上新，所推楼盘大多位于5号线、7号线沿线。

作为南山最大的街道办，西丽过去一直很低调。但近来无论是法拍房，还是新房入市都吸引着不少人的关注，今年的西丽真的要华丽回归了吗？

近日，菲菲楼市踩盘团暴走了西丽，给大家总结了到底有哪些新盘和二手房值得期待？……

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一、宝能城vs博林天瑞

西丽位于南山北，以前一直鲜少人关注。

但随着“西丽湖国际科教城+留仙洞总部基地+西丽高铁枢纽”利好的砸下，再加上山水资源丰富，西丽逐渐成为热门置业地。

从最开始的南国丽城、桑泰丹华、水木丹华到如今的宝能城、博林天瑞、十五峯、塘朗城、京基御景峯等。

1、宝能城—西丽风向标

项目位于南山西丽大学城片区，与南方科技大学一路之隔，与地铁5号线-环中线塘朗站无缝接驳。

不夸张的说，宝能城的单价一直代表着西丽的天花板。

最大的亮点莫过于超高的使用率，尤其是89平4房户型，颇受市场认可。最近价格已经到了1100+，单价12万+。

近期宝能城89平最新成交数据：

89平3房1150万；

89平4房1189万；（2月份同户型1020万）

具体来说，朝南户型最近价格大概在1150-1200万，朝北的是1000万-1100万。

对宝能城有意向的朋友，一定要买朝南的。因为西丽的地势是被山包围着，本身就会有点湿气，温度也相对其他区域低一两度左右，选择朝南的居住起来更为舒适。

此外，宝能城的大户型，相比同处南山的华润城、香山美墅还有前海时代二期这几个盘大户型来比，性价比还蛮高的，适合三代同堂。

2、博林天瑞

跟宝能城同处大学城片区，整个小区的定位就是高端住宅，无论山景资源，还是公共区域的空间和高度、配套喜来登酒店等，都是很有质感的，居住氛围很纯粹。

针对这两个楼盘，不少朋友很关心两个问题：

问题一：宝能城89平1150万和侨香村90平方1150万，选哪个？

菲菲楼市近期几场线下咨询会也做过调查，有几个年轻女粉丝都选择了宝能城，理由是小区够新。但更多人选择了侨香村。

从真正产品角度讲，宝能城的89平做4房，使用率超高，这点是其他产品无法比拟的，而且停车位也很充足。

相对来说，侨香村使用率一般般，三房一卫，户数较多，停车也难。但是侨香村有它的优势，地段好学区好，还靠近香蜜湖，可以共享周边配套，还有了个靠近圈层的概念和想象力。

总的来说，菲菲楼市创始人-菲菲老师认为，深圳的核心地段还是占据很大的优势。

问题二：同为西丽标杆楼盘，宝能城和博林天瑞，选哪个？

在能力够得着的情况下，更倾向于博林天瑞。同样大学城片区，博林天瑞大户型142平四房笋盘仅11万以内，改善选择这个会更宜居。

尽管宝能城的商业会比博林天瑞更丰富，但真正的豪宅，其山水资源才是重点特色。

举个例子，当年名气颇大的深圳顶豪——华润的幸福里，配套建设罗湖万象城，刚入伙的前六年幸福里成交价格是直线往上走的。

但18年以后到现在，随着深圳湾、前海万象等万象系起来后，包括香港此前的口罩影响，这几年整个华润幸福里就是被耽搁了。

而且本身楼龄也逐年在变老，而更多品质高科技新盘冒出来后，那楼盘本身更没太大优势了。

同时期的红树西岸价值还在不断攀升，但华润里成交单价仍在8~9W/平。

菲菲楼市创始人-菲菲老师认为，商业在豪宅里面是没有一个永恒的价值，更稀缺的是山水资源、湖景山景。

比如你像星河丹堤c区的别墅有一栋268平的楼王，户型全部看湖的，哪怕朝向有那么一点点瑕疵，但它的价格也是一直保持稳定向上的。

二、西丽2023年六大新盘

1、方直珑樾山

最新进展：17号摇号，项目已出地面十多层。

开盘折扣92折，折后7.8万起，本次推售户型为120㎡三房产品。

周边配套：

交通：地铁和自驾都很便利，紧靠7号线深云站C出口。而且临近北环大道、京港澳高速、南坪快速，通达南山中心、福田中心。

商业：自带有建面约4200㎡的底商，但临近大型商业配套缺乏。

教育：哈尔滨工业大学（深圳）实验学校中小学学区，具体入学已当年区教育划分为准。

简要点评：方直珑樾山算是市中心区域难得的低密度山景住宅，轨道交通出行也较为便利，而且此次开盘直接到7字头也是卷到不行！

不过项目周边配套较少，商业氛围不够浓厚。地段相对也割裂，和香瑞园一样，与其他小区和周边配套都隔着北环大道和南坪快速，生活极不便利。120平做3房，使用率也一般，起步总价偏高。

2、汇城茗院

最新进展：准现楼状态，参考一期价格约8.47万/㎡。

周边配套：

交通：地铁口物业，200米处就是7号线西丽湖站B出口。

教育：南山区第二外国语学校平山小学、深圳大学城丽湖实验学校。具体入学已当年区教育划分为准。

商业：自带约2000㎡商业，距离1公里左右有益田假日里5万㎡集中式商业。

简要点评：外部看，山水资源丰富，高层部分户型还可远瞰西丽水库。

内部看，纯大户型为主，圈层纯粹，车位比梯户比都很合理，而且112平能做4房，不到1000万买南山4房性价比高。

不足之处就是项目建有多栋联排别墅，导致高层实际花园使用空间较小。周边缺乏大型商业，最近商业为1公里开外的益田假日里。

3、鼎盛金域阳光家园&总章翡翠花园

最新进展：鼎盛目前项目主体在封顶阶段，总章目前尚且处在地基及地下室阶段。

周边配套：两个盘挨在一起，配套基本共享。

交通：地铁距离较远，离地铁大约900米。自驾出行还是相对便捷的，项目临近留仙大道、沙河西路，

教育：项目自带一所幼儿园，周边学校有西丽小学、南山文理实验学校。具体入学已当年区教育划分为准。

商业：项目自带底商，可步行前往一公里左右的天虹商场、益田假日里购物中心。

简要点评：两个盘最核心的亮点，应该就是便宜，此外位于塘朗山脚下，部分户型也是有山景风光的。

鼎胜金域阳光据传户型77-140㎡，预计总价600多万起步，在南山这个地段还是很有竞争力的。

但不足之处是商业远、地铁远，目前周边的片区面貌也一般般。

此外，还有羊台书苑，位置相对较偏僻，周边面貌一般，配套基本靠自给自足，而且地铁交通也远。

不过背靠羊台山森林公园，周边的生态环境很好，自然资源丰富。至于户型和价格，目前还未曝光……