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(资料图)

一季度，楼市回暖的有点意外，让很多业内人有点懵！

知道疫情后市场会回暖，但没想到，这么快。以广州为例，一季度广州新房卖了205万平米，接近2万套，也是近5年来的次新高。3月单月，广州成交近1万套新房，同比增长了85%。

一季度，深圳二手住房成交量同比增长122%。3月份，深圳二手住宅+新房住宅+人才房共成交了10815套，接近去年全年20%的交易量，当月二手住房交易量（4002套）创近2年新高。

上海也是如此。

3月份上海二手成交了近2.4万套，这个数字这是2021年8月以来的最高成交，也是近20个月来首次破2万套。

但是，我和中介小哥聊天，对方一直在讲，统计数据和微观体感不一样。不管是新房市场售楼现场咨询量、单盘认购量，还是二手房市场的带看量、带看转定（金）量，都在下行。

比如，2月中下旬以来，广州新房购房咨询量环比连续6周下降；3月广州单盘平均认购25套，环比下降21%；3月广州单盘平均来访量292组，环比下降16%，同比下降18%。

而且，从单周成交量来看，数据下行比较明显。

上海的情况也类似

从周度成交数据看，上海二手房交易呈现持续减少的态势，从2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周近期。

近期，笔者在某三四线城市调研，发现情况与上海、广深等非常类似。营销人员告诉我，3月中下旬以来，看房量断崖式下行。1-2月份，周一到周五，每天都有6-7组（周末10组左右）自访客，现在只有1-2组（周末3-4组）。

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往年，“小阳春”一般会在3月份左右开启，一直延续到4月初，并与5月份的小长假促销，以及上半年开发商“冲业绩”衔接，但主要集中在3月份。但这次的小阳春，有三个变异：

一是，来的很早。热点城市从2月份开始，三四线城市从1月份就开始了。

二是，来的很急。表现在销售量的突然暴增，有的城市销售量创下近年新高。有的开发商1-2月已完成全年销售计划的40%-50%（当然，也有原因是开发商本来对今年业绩预期就没那么高）。

三是，褪去的也快。过往，小阳春后的4月份，新房销售会有所下行，但下滑比较平缓，但这次“急涨急跌”。

为什么会出现这种情况？

前面说了，疫情后商品房销售一定会回升，但客观地讲，疫情三年的影响，再加上经济下行，各行各业都在熬。即便疫情后有政策纾困，线下消费和生产恢复，但现金流和收入恢复，需要一个过程。休养生息，需要一年半载。不可能出现“疫情一结束，销售立马就反弹”。

所以，一季度商品房销售暴涨，主要是积压的需求。

比如，比如这几年疫情导致“结婚对数”下降，疫情后婚房需求增长；再比如，很多人三年没有回家了，今年春节“返乡置业”会增加。我总结了一下，主要有三类需求，促成了一季度的繁荣：

一是，刚性需求，比如婚房需求；

二是，因去年疫情肆虐而被耽搁的需求，既有刚需，也有换房需求。近期刚需积极入市买房，带动换房需求活跃了起来。特别是，受疫情冲击小的高收入群体，对高档改善盘的购置能力比较强。

三是，因上下积极纾困楼市，预期改善也创造了一部分需求。

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为何，3月份以来，销售量快速回落呢？

总的来看，积压的需求释放完毕后，后续需求跟不上，需求有“断层”的迹象，或内生需求缺乏动力。

主要原因是：

首先，这是对当前内需疲弱的准确反映。

也就是，老百姓的就业、民生还在修复的过程中。率先修复的是必选类需求，比如吃喝拉撒（近期饭馆火爆），然后才是非必选内的大宗消费。

这个修复，需要一个较长的过程。国家统计局最新数据显示，2023年2月份，全国城镇调查失业率为5.6%，外来人口调查失业率为5.9%，这两个指标均连续2个月上升，均在历史高位徘徊。2月份，16-24岁劳动力调查失业率达到18.1%，创下2022年7月份以来新高。

支撑楼市庞大体量的，不是那一小撮高收入人群，而是刚需和改善的普罗大众。当他们中间的大部分，还在“休养生息”时，整个楼市很难被撬动起来。所以，积压的需求释放后，市场迅速回落。

其次，对房价下跌的预期。

这个很要命。我们先来看看，春节后这一波楼市回升之前，我们面临着什么样的大环境。那就是，从2021年5月左右开始，整个房地产市场面临的普遍问题，就是房价连续的下跌。

这种下跌一直延续到2022年底。

触发下跌的直接因素，就是开发商暴雷。从2022年5月份开始，暴雷开发商大幅度降价。而且，这种降价的目的是“保现金流”，造成的结果就是，不计利润、不计成本地降价，看谁的价格更低，从而导致“跟风式”的降价。长达一年半的降价跑量，导致市场形成继续降价的预期。

而“房住不炒”深入人心，各地加大保租房建设，彻底将“房价只涨不跌”的预期给逆转了。这就是为何，深圳6折人才房居然卖不出去。除了10年禁售期的硬伤，最重要的是，对未来房价不乐观。

再次，二手房的冲击。

近期，各个城市二手房的挂牌量都在不断创新高，相比去年一季度平均增长在30%左右，很多增长50%以上。值得注意的是，这里面很多是“次新房”，也就是2016-2021年卖出去的新房。为什么是这段时间的新房呢？因为这段时间是楼市最繁荣的6年，期间买房的投资客多。

但从2021年下半年开始，房价快速下跌，很多投资客血亏，加上疫情后现金流受到冲击，不得不割肉卖房（法拍房多，也是这个道理）。于是，新房的竞争产品，二手次新房大规模上市。

现在，卖得好的新房，一般都是价格比“次新房”要低的。于是，“次新房”只有下调价格，才能卖得动。这也是为何，深圳80%的二手房低于或接近参考价成交。一旦高于参考价，就一定卖不掉。很简单，深圳供给侧改革的结果是，购房者完全可以选择按参考价定价的新房。

最后，选择太多了。

近期，有很多案例，反映了当下的楼市的新变化。比如，买个800万的房子，月供3万多，但租金只要1.5万元。于是有些高收入群体干脆租房算啦，省下的钱，去消费、旅游，不好吗？

再举个例子。深圳很多租赁房源，租客可以入读公办学校了，而且集中式租客优先享受还是深圳中学这样的老牌学校。于是，本来打算买房的，现在不买了。背后折射出大问题，一旦房价不涨了，一旦预期扭转了，之前楼市的逻辑，就彻底被颠覆了，真的超出想象。

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最后，给大家讲讲，二季度及下半年，楼市能否好转？

近期调研发现，凡是价格降的比较彻底、比较诚意的项目，特别是新房，一般都能录得不错的销售。特别是那些“低价位、小户型”的项目。比如，三四线城市，过去卖7000元/平米，现在突然降至了4000元/平米。一套80平米的，总价才30万，这类项目卖的非常不错。

哪些人在买呢？就是那些想在城市安家、落脚，特别是想让自己的小孩能享受城里的公办教育，或者非常想给小孩买一套婚房。过去，房价太高了，实在探不着，现在，终于能探着了。

城镇化有没有潜力，先不管。我想要告诉大家的是，很多人想享受城镇化的服务，想获得均等的机会，这就是楼市的潜力。现在，还有好几亿的人群居住在自建房、农民房和宿舍里。

改善住房，是楼市的主题，但需要注意的是，在上一轮棚改、去库存时期，中产们能上车的，都上车了，很多是咬着牙，踮着脚，上车的。现在，很多人想换房，但是多数真的还不起。或者，既然有住的地方，而且预期房价可能下跌，干脆不换了，等一等再说吧！

这两类人群，是楼市最主要的动力，但当下很难释放出来。

楼市当下的阵痛，是在为过去的过度上涨，非理性繁荣买单。这个阵痛，我们不得不经历，也必须经历。

能顺利地转到新的轨道上，就有未来！