文章首发于“深圳房客会”微信公众号

01 新房、二手房成交数据

(相关资料图)

2023年4月1日-4月25日，深圳市新房住宅共成交2738套，二手房住宅共成交2916套，日成交量见图示。

02 一线市场分析

随着二手房参考价和贷款脱钩，在市场刚需积压已久的基础上，深圳楼市活力再次被调动了起来，二手房成交量出现了较为明显的增加，笋盘成交周期实现了提速。但与此同时，通过成交数据我们可以发现，最新的成交价格仍然低于去年8月份，且与近期成交价相差不大，甚至有的小区户型出现了不涨反降的局面。

——熙龙湾二期，128平4房，南北通透中高楼层，4月21日以1958万价格成交。成交单价为147710元/平，可以说是2020年以来的成交单价最低价，而这套房也是三年来成交单价最低的一套。

以上截图来源：小鹿选房 APP，更多真实成交可上小鹿选房APP查看

——观海台，一套82平两房，中间楼层西北向，4月22日以1160万成交，相比去年年底最低成交价，基本没涨。2022年8月份，观海台同一楼栋、楼下的同户型成交价为1150万。

以上截图来源：小鹿选房 APP，更多真实成交可上小鹿选房APP查看

——中粮天悦壹号，88平3房，中高楼层西北向，4月24日以1040万成交，相较于一个月前楼层更低的同户型成交价1050万，还要再少10万。

以上截图来源：小鹿选房 APP，更多真实成交可上小鹿选房APP查看

卖家方面，经历了较长时间的阴霾后，新环境下的业主们需要对市场进行重新评估，普遍表现出较为平稳的心态。

鸿威海怡湾一套88平3房业主表示，自己不会随意调整价格，反而希望趁此机会尽快出售。

当然，部分不着急卖的业主则开始返价，甚至选择持续涨价。

——第五大道一期104平3房在指导价与贷款脱钩两天后返价48万，从1150万元涨至1198万元；

——富通城一期70平2房，价格同样从540万返价至550万。

除此之外，在楼市和政策仍如笼罩在迷雾中的当下，还有部分业主选择了撤盘观望价格，等待市场更加明确的信号。

03 取消指导价贷款后，买家：我还是不敢买房！

在过去两年中，指导价一直是限制深圳楼市成交的主要因素之一，买方不敢轻易购入，置换客也面临换不起房子的困局，从而导致深圳二手房住宅成交量极度低迷。此外，市场上不断涌现的谣言和多次落空的利好消息，也令买方的预期持续降低。

4月20日，银行传出了“二手房成交贷款可按照评估价贷款”的消息，这在一定程度上被视作推动深圳楼市走出低谷的利好消息。然而，由于没有得到正式的官方公示，很多买方对此仍然持有怀疑态度。另外，一部分买方即便有足够的购房资金，面对不确定的经济大环境，他们也选择谨慎对待，对购房决策持保守态度。

“我们已经与多家银行确认过，深圳可以按照评估价贷款。”4月20日下午，深圳取消指导价贷款消息一出，我们客户经理第一时间告知客户董先生，“您之前看中的那套领航城85平3房，目前还在考虑吗？”

董先生是互联网大厂员工，来深圳差不多4年左右，通过自己的努力积累一些存款，打算在置办一套房产作为自己未来的婚房。去年4月份左右，董先生购房名额刚放出，就找到我们开始看房。

董先生是深圳首套、三成首付，首付加上税费等成本，最多可以给出220万左右，同时董先生当时很明确的告诉我们，“第一次买房想一次性到位，不考虑小2房，只想要3房或者2+1房，楼龄尽量新一点，优先考虑宝安片区。”

不过，满足董先生需求的房子不多，虽然当时二手房房价跌了不少，但距离指导价差距依旧很大，楼龄新一些的小区3房至少得250万起。

到了去年12月左右，宝安大部分小区成交价大幅度下滑，很多核心小区热门户型也已接近指导价成交，甚至有的还低于指导价，当时，董先生看中的领航城85平3房，与指导价相差不到2%，首付也完全可以买到，我们在给他推荐时，虽然需求和预算都能满足，但他更担心高位接盘，“公司一年都在裁员，而且楼市实在太差，想再等等看。”

今年4月，银行给出了明确回复，可以按照评估价贷款时，我们在第一时间同步给董先生，若是按照评估价贷款，基本没有太大压力，与此同时，董先生自己也与银行朋友确认了消息属实。

不过，他还是犹豫了，“现在公司裁员还在持续，工作还不能完全稳定，还想再等等看。”

深圳取消指导价贷款政策，尽管让买家眼前一亮，但他们最终还是选择理性对待。近三年的疫情调控加上两年的指导价政策施压以及不断出现的大厂裁员，导致很多买家变得非常谨慎和理性，即便现在有能力增加贷款额度，他们也不敢轻易购房。

另外，还有一些客户，他们的预期很低，仍然将去年底的成交价和指导价作为参考，即便按评估价贷款方式、有机会购买到合适的房源，他们也不会放松自己买房的底线。

“指导价贷款取消了，目前按照评估价贷款，诺德假日花园66平2房有机会拿下，现在真的不考虑入手吗？”

指导价和贷款脱钩的消息一经确定，我们的客户经理立即联系了想要买房但一直在犹豫的李女士，“贷款出现这种变化，近5年内房价再降的可能性很小了，现在不买就真的可能会错过了。”

来深圳四年，在互联网公司上班的李女士早已拿到购房名额，且持续关注深圳楼市快两年了。当问到为什么想要买房时，她告诉我们：“一方面是可以自己住，想要拥有一间自己的小房子，另一方面买房也是一种投资，总不会错的。”

去年三月份，李女士通过朋友推荐了解到我们，并开始跟着我们的客户经理看房。经了解，李女士的购房首付预算为350万，因为其在外地有过贷款记录，她购房的首付比例需占到五成。

去年年底，李女士看中了诺德66平2房，其市场价格一度逼至指导价704万，就价格而言性价比相当高，首付加上税费成本只要380万左右就可以拿下，但是困于去年年底房价一降再降的市场环境，李女最终没有买，她告诉我们，“350万是底线，我也不想再加杠杆，况且市场这么差，说不定还会再跌。”

到了今年二月份，深圳楼市触底反弹，开始出现了小幅度回暖，南山宝安核心小区的成交价纷纷出现小幅上涨，涨幅为10-15%。

李小姐看中的诺德国际66平两房，成交涨幅约8%左右。最近她关注那套高楼层挂盘价为770万，若按照指导价贷款，李小姐显然很吃力。

不过，从4月20日开始，深圳二手房的指导价和购房贷款脱钩，李女士可以直接按市场成交价进行贷款，再加上从去年到今年存款的持续积累，她如果想要抓住这个窗口期购进还是有可能实现的。

但李女士告诉我们，除非价格能降到去年年底的成交价，否则她只考虑打新了。

相比之前深圳楼市出台的一些刺激性利好政策，比如2019年年底的双十一政策，此次深圳楼市整体表现得更加成熟稳重。

指导价政策出台了两年，深圳楼市也整整持续低迷了两年。在这两年里关于政策转向的各种猜想频频出现，“狼”来了很多次，大家也被“骗”了很多次。这次狼真的来了，大家反而免疫了。去年压的过低的成交价，也让买家更愿意仍然以指导价作为参考，而不希望为看涨的挂牌价买单。

与此同时，取消指导价贷款的消息仍存在一定的不确定性。没有正式的公文，甚至没有公开的通告，大家一方面对于其真实性和实际可行性存疑，另一方面担心随时可能出现的新的变化，不敢马上做出举动。

最后，在经济大环境很差的情况下，是否愿意继续加杠杠、承担更多的贷款同样是一个重要的考量。去年仅仅是大厂便经历了一轮又一轮的裁员风波，大家普遍面临着时代重压下较大的经济压力。时代发展的不确定，经济发展的不确定，以及个人发展的不确定都在影响着每一个买家的决定。

昨天，相关部门同样发出了重大新动态——国家自然资源部部长王广华宣布，我国全面实现不动产统一登记。很多人看到新闻的第一直觉必然联想到了房地产税，我们认为此番决策不能说与房地产税毫无关系，但也没有必然联系。

从国家层面来看，将所有国土空间进行梳理、纳入一盘棋考虑是很必要的。而从房地产的角度来看，将商品房、老旧公房、集体建设用地上的“小产权”等纳入统一登记体系，对于房屋财产的确权、使用和流通有了促进和保障；同时这也意味着城市化从“大拆大建”的增量扩张模式，逐步进入存量更新、存量盘活的新阶段，对于老旧小区的改造、闲置用地的再利用以及农村集体住房用于租赁市场，都有一定帮助。