来源：朱罗纪 公众号

4.21，深圳规自局发布“2023年度供地计划”，新的变化是什么？

(资料图片)

土地是房地产的原材料，政府是土地事实上的单一最大供应商。按照近年来深圳的住房建造技术，上一年度的土地供应，已经可以意味着下一个年度的住房供应。

是以，主管部门每年此时发布的年度土地供应计划，直接影响着下一个年度的住房供应，以及影响着我们的买房决策。

01

先前关于深圳的土地供应分析，我已经写过太多文章。

这里，我们再重申强调两个极为重要的目标数据，它们影响着深圳未来中长期的土地-住房供应，也是我们赖以理解房地产走势的重要判断依据：

1）十四五期间（2021-2025），深圳供应居住用地（注意：不含深汕合作区）不少于 15 平方公里，力争达到17.5平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于 30%，规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的 70%。【《深圳市住房发展“十四五”规划》，2022.1】

这个供地表明确展示了深圳中期以及年度的居住供地安排，今年是第三个年份，按原计划居住用地将供应350公顷，以及至2023年将完成居住用地供应不低于10.5平方公里（有没有这么多，看下面）。

2）“确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%”。

深圳至2035年的规划人口目标是1900万，故此，到2035年，深圳居住建筑总量规模将要达到至少7.6亿平米。居住用地比例将提高到25%（国标下限），比现状22.6%提高2个多百分点。

02

2023年深圳居住用地供应计划如下。

1）供应总量（含深汕）为1200公顷，与2022年相同，维持在常年水平。其中，居住用地供应330公顷，占比27.5%；产业用地300公顷，占比25%；民生用地543公顷，占比45.3%；商服用地20公顷，占比2.2%。深汕合作区供应量继续创新高，达到213公顷。

2）居住用地里面，按结构划分，商品住房用地 205 公顷，占比61.1%；公房用地125 公顷，占比37.9%。在公房用地中，计划供应租赁住房用地 34 公顷，占居住用地的 10.3%，占全部建设用地比例的2.8%。

3）在居住供地分区结构上，只算最简单的新增供应，各区排名依次：坪山34公顷，宝安25公顷，龙岗20公顷，龙华16公顷，前海12公顷，大鹏7公顷，南山5公顷，福田1公顷，盐田1公顷，罗湖0公顷。深汕合作区19公顷，但这部分等于是无效供应。

03

放到整个十三五、十四五周期里来看，可以有几个看法。为了简便，没有把深汕合作区的土地供应撇除，但实际上这部分是无效供应，只有统计意义。

重点是下面这两张表，要是研究深圳房地产的话，重点看。

1）供地持续大放量。

首先值得全行业重视的一点即是，十三五、十四五以来的大部分时间里，深圳的供地计划都是“超额完成”的。2016年以来，除了2016年和2020年，其它时间实际供地都超过了计划供地。尤其是在2018年深圳推行“二次房改”之后，在计划供地基本维持在12平方公里左右的稳态基础上，实际供地放大了许多。2022年更是破天荒的超出了40%！

这个带来了一个什么结果？深圳原本计划十四五的居住用地比例年度不低于30%，从实际完成看，占比并没有达到30%，2021-2022年分别是25.3%和21.6%。但是因为实际供地总规模放大了许多，居住用地也都超过了计划供地，所以虽然占比没有达到30%，但是绝对量可观。

我们先前说过，深圳这几年房价趋于稳定，有其它多方面的因素。但是，政府实打实的增加总量供应，是一个极为重要的稳定预期的根本力量。这应该是我们在探讨房地产市场时，首先要正视的一点。

2）商服用地占比迭创新低。

2023年，产业用地计划供应占比是25%，这是2018年以来的新高，显示出深圳依然要努力的确保产业优先。同时，房地产界批评最多的商服用地继续刷新低，2023年计划供应占比低到了2.2%，这可能不是2018年以来而是历史新低。在2019年，深圳商服用地曾经达到非常高的超过13%的比例，随后从2020年深圳开始大幅增加居住用地供应之后，商服用地占比飞一般的下调，从13.33%一路压到2.2%。

这延续了深圳2017年首次停建公寓以来的思想，显示出深圳持续多年通过压降商业用地增加居住用地来重整市场供需。注意，这比例里面的每1%就是12万平米左右的占地（60万平米左右的建面）。5年时间，深圳从商服用地里面“抠”出来了好几平方公里多的土地用来建造住宅。比如在前海、宝中、北站这些好地段，深圳把一些原本规划的商业用地调成住宅用地，释放出包括如今华润超核等在内的重要住宅楼盘，以改善居民居住条件，并稳定市场预期。

过往这些年，深圳呈现明显的特征：整体是“平”，产业是“保”，民生是“稳”，居住是“增”，商服是“降”。通过这样的结构调整，商服“降”下来的空间全给住宅，未来还会是这个大方向。

3）居住用地3年来首次低于30%。

看四类用地结构，2023年的居住用地供应计划是自2021年来首次低于30%。

参照上述，深圳已确定年度居住用地供应比例不低于30%，但今年的330公顷不到28%，是2021年最低。这个原因我认为有两个，一方面是市场调整所致，主管部门有条件适当减少居住用地供应，以稳定市场。但从更大的范围来说，应该是，前面两年深圳放出的土地足够的多，能够满足“十四五规划里前三年供地不低于70%”的目标。

以3年来统计，2021-2022年深圳累计供地734.8公顷，如果要满足10.5平方公里，那么2023年供地在315.2公顷即可，是以2023年的330公顷，比起前两年是缩减了，但总量还是OK的。

只是，有一处问题可能需要指出。上述深圳十四五规划里的供地目的，并不包含深汕合作区，也即是说前三年的10.5平方公里是指“深圳本土”的供地规模。但是从过去几年大家的计算来看，普遍没有区分。这个要如何理解，还需要解释。

4）商品房与公共住房的结构在反复。

2018年二次房改确立了公共住房：商品住房=6:4的结构，在2020年、2021年，都执行了这一点。

参看下表，2020年，深圳计划供应中公共住房用地：商品住房用地=57.4%：42.6%。2021年则为58.9%：41.4%，基本都遵循了6:4的结构。

但是从2022年起，这个比例反过来了。2022年，深圳计划供应中公共住房用地：商品住房用地=41.1%：58.9%。2023年则进一步下降，公共住房用地：商品住房用地=37.9%：61.1%。商品住房用地占比自2019年以来第一次超过了60%。

出现这个的原因是什么，还需要进一步观察。看总量的话，2020年以来的计划供地里，商品住房和公共住房，累计对半开。

以上是我们看2023年深圳的供地计划所展现出来的特征，当然这些特征需要放到更长的时间维度里才能看出逻辑脉络。简单总结：1）2018年尤其是2020年以来，深圳处在居住用地大放量的周期，并且公共住房的比例大幅攀升，这对稳定深圳房地产有着根本意义。2）这个趋势依然会继续，原因在于十三五以来的7年里，深圳居住用地供应占比依然是不满19%，仍然低于国标，供应增加将是长期事件。

供应增加，恰恰证明了一个基本的经济学常识，可以有利于房价趋于稳定。这是一个非常好、非常好的市场“教材”，能够证明很多东西，也能证伪很多东西。对于有心者而言，这个大课堂实在太珍贵了，用心观察和总结，可以比别人获得更大更快的成长。