南山曾经的“洼地”西丽正在迎头赶上。

(资料图)

今年以来，深圳有两个重磅规划文件发布，影响深圳未来5-15年的发展方向。

一是地铁五期的批示，二是跨越15年发展的、各区国土空间规划（2021-2035）陆续发布。

而西丽在这两份文件中都收获颇丰，可以说是“大赢家”。

创新源头+最大轨道交通换乘站

西丽蓄势待发

从深圳地铁5期规划建设来看，西丽无疑是被寄予厚望的。

喜提3条线路：15号线、27号线、29号线路。

其中，地铁15号线把前海湾、大铲湾、留仙洞总部基地、西丽交通枢纽、南山高新科技园串在一起，是深圳最有价值的一个圈。

而在南山区国土空间规划（2021-2035）中，西丽定位提升，不仅仅是发展节点，还升级成为南山“双核双心”中的“一心”，承担公共服务功能和产业升级辐射功能。

主打基础创新、先进制造和科技服务，是南山创新的源头，贯穿高新园等中部孵化转化区，南部后海等创新总部。

另外，正在建设中的西丽高铁站，是南山区唯一铁路交通枢纽，这里将引入赣深、深茂、深汕、深珠4条铁路。同时地铁13/15/27/29号线、深惠、深莞城际也将在此设站。

4条高铁+4条城际+4条地铁，建成后，不仅是深圳接入高铁+城轨+地铁线路最多的枢纽站点。（包含在建、规划）

还是国内最大的轨道交通换乘站，同时也将是世界上最繁忙的枢纽之一。

▲西丽枢纽鸟瞰图 | 图源@创新南山

事实上，这些重磅规划已经有部分落入现实。

比如西丽科教城已经已形成包括大学城在内的六大创新集群。去年11月6日，深圳西丽湖国际科教城X9高校院所联盟成立，清华大学深圳国际研究生院等九所院校在人才培养、重大科研项目协同攻关、科教产教融合等领域开展合作。

▲西丽科教城 | 图源@创新南山

比如留仙洞总部基地，目前已经吸引中兴、TCL、大疆、优必选、天珑移动、传音控股、深信服科技等行业龙头入驻。

“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”的产业创新链条已经基本形成，并快速运转中。

另外，还有一条对西丽而言很重要的线路——南北向、12公里长的南山创新大道，依托13号线科苑大道的地下空间综合开发，实现西丽和粤海的深度融合，也是新兴科技产业综合承载区。

▲创新大道效果图 | 图源创新南山

目前通过石鼓路和科苑北路已经打通，未来这条从深圳湾口岸起步到宝深路对接石鼓路的科苑路，将成为深圳“最贵”的一条路。也是深圳科创线中短期内最有价值的一条路。

商品房起步晚，供应少

今年预计5项目入市，最快6月

说完片区，一起看看房子。

西丽商品房市场热度大概起于2013年，大学城片区陆续有南国丽城，德意名居，西湖林语，桑泰丹华等高端楼盘，价格在2.5万-3万/㎡。

2014-2015年，随着博林天瑞、宝能城的入市，片区商品房热度提升。

2018年-2019年，宝能城加推，京基·御景峯、金众麒麟公馆接力，单价都超8万。

2020年，宝能城持续加推、新盘深铁阅山境入市，2021年，汇城茗院。

在2020年-2021年，深圳楼市热度普遍高涨的行情下，片区标杆楼盘宝能城二手房也曾冲出14万＋的单价。

这两年玖裕茗院、丹华公馆也都有R3产品入市。

但整体而言，片区建设力度主要集中在配套和产业空间，居住较少。

@深圳买房计划 统计到，今年预计西丽将有5个住宅项目有望入市。

▲西丽5盘位置示意图，仅供参考

最快的应该是鼎盛金域阳光，目前展厅已经开放，预计6月中开放样板间。

工程进度也比较快，去年11月项目已经封顶，目前外墙已经做了一半，预计将于2025年6月交付。

总建面5.16万㎡，自带1500㎡商业和9班幼儿园，主力87-130㎡3-4房，一共312套，有约50套用于回迁。

部分单位可以看水库、山景，对面是大沙河走廊，生态环境算是加分项。

▲项目门口的大沙河走廊

项目由两栋总高25层住宅组成，是难得的低密度小高层项目，目前对外释放的价格8万+/㎡。

项目旁边是总章叠翠花园，目前进度已出地面3层+，用地面积为1.29万㎡，规划建设规模为5.8万㎡，由3栋100米以上的高层住宅组成，预计将供应500套住宅，户型图待定，预计要明年入市。

两个项目的配套基本实现共享。

鼎胜金域阳光距离地铁5/7号线西丽地铁站及大学城站约900米左右，总章叠翠离地铁口稍近一点。

目前，学区在南二外平山小学（步行距离约1.3km)、深圳大学丽湖实验学校初中部范围内，向南走约500米，是九年一贯制南山文理实验学校和正在建设中的大沙河文体中心。

其中，大沙河文体中心已完成主体结构，外立面和屋顶幕墙稳步推进，计划今年年底前竣工。

▲主体结构已完成  | @筑博城市建筑设计

▲大沙河文体中心鸟瞰效果 | @筑博城市建筑设计

商业配套上，距离天虹商场西丽店约1公里左右，坐一站地铁可以去到西丽366大街、悦方广场、益田假日里。

汇城茗院、汉园茗院，和海德园同一开发商，都是准现楼。

汇城茗院项目占地2.69万㎡，建面5.5万㎡，包括4栋32层高层建筑和28套别墅，高+低搭配，容积率2.05。

预计将推出建面约112-195㎡住宅、210-300㎡别墅产品，一期于2021年入市，备案均价8.4万/㎡左右，上个月月底已经交房。

有坊间传闻称，汇城茗院会在海德园后推出，预计于下半年入市。

汉园茗院位于京基御景峰隔壁，塘朗城、宝能城、深铁阅山境都在周边，居住氛围浓厚。去年就已经开放展厅，但至今未有入市消息。

同样以大户型为主，预计将推出建面约110-170㎡平层住宅和建面约162-205㎡复式住宅。

▲汉园茗院实景

出门就是5号线长岭陂站，一站地铁到深圳北站，深圳北站可以换乘4、6号线，通达福田、南山等地。不过由于靠近留仙大道和地铁，部分单位会受噪音影响。

附近有塘朗山、长岭陂水库等，部分单位可以看山景、看水景。

项目一路之隔是深圳道尔顿新华公学。

最后一个新盘是羊台书苑，距离地铁13号线一期（在建）的百旺港大站和应人石站均超过1.5公里，由万科代建。

项目包含住宅（4栋超高层、3栋高层，共计1866套住房），3栋办公楼、一所九年一贯制学校及商业等。

项目正在施工建设中，最高楼层已经接近封顶，根据工程计划，预计2025年2月完工。

▲项目效果图

根据目前释放的消息，今年西丽以改善需求为主，建面90㎡以下小户型越来越难得了。