近一周（5月20日—5月26日），据深圳住建局官方显示，深圳二手住宅成交658套，新房住宅成交604套。

01.

新房成交数据分析

【资料图】

过去一周，除了市面上大量在售新盘，还有四海臻邸、璟荟名庭、越秀潮樾府、云上润府、云海臻府、华润紫樾润府、承翰湾尚骏玺等盘相继入市。

供应量大了，但周整体成交量还在下滑，出现两级分化情况。既有去化惨淡、以至于迟迟未公开销售成绩的项目，还有售楼处挤满、喜报满天飞的网红热盘。

像宝安碧海的越秀潮樾府，认筹率179%，开盘去化率96%，算是近期开盘成绩最好的新盘。

首推1栋1单元，房源178套，都是93平3房，单价6.6万起，总价614万起。开盘还有送1年物业费和送1年停车费优惠。

越秀潮樾府最大的优势，莫过于享受的前海、科技园、宝中外溢红利，这也吸引了不少在福田、宝安上班的白领前来置业。

此外，从上述入市新盘也可以看出，近期西部像沙井福永版块的刚需新盘在陆续入市，有意向在西部置业的刚需朋友可以多关注多比较。

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02.

二手房成交溢价分析

【刚需市场】

刚需客群是最不能承担风险的人群，因此市场一旦呈现下行风向，不少人都从看二手转新房，尤其是意向西部。

一方面是西部高规划，让对市场缺乏预期的朋友更具安全感；另一方面，是近期西部沙刚需盘供应增多，像珈誉府、云海臻府等盘陆续有动静。

刚需市场甚至还出现“负首付”，号称零首付还能拿到50万装修款……

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从龙华观澜、龙岗和坪山几大刚需版块看：

①龙华观澜意向客，基本都在等待合正观澜汇三期。像阳基御龙山，此前成交了一套78平小3房，还是业主全城联动+降价50万，耗时半个月才卖掉。

②龙岗中心城新房二手最近都很差，二手五万左右，价格并不占优势，不少同行反馈已经接连2个月未开单；但买布吉的成交反而不少，因为总价3万多，老小区，比较便宜，近罗湖，自住通勤都方便就上车了。

③坪山二手站岗严重，二手挂盘4万多，但新房普遍3.5万左右，像沙湖广场、君胜、深中天健等盘。

【改善市场】

改善二手和新盘倒挂越来越不明显，因此客户会多重比较再下决定。

但近期龙华红山的深业、安宏基和龙岸君粼等改善盘，放出风声后缺迟迟未入市，导致改善客群还在观望等待中，体现到成交面也较为惨淡。

改善买家在观望比较，而改善卖家也因为犹豫导致置换周期变长。

像某个网红盘的业主，3个月反复调了4次价，也没把握420指导价热度果断出售，现在只能以更低的价格在挂盘。（低于420成交价50—60万）。

【豪宅市场】

相对于刚需、改善整体低迷，豪宅市场比较稳定，主要体现在两个方面：

一是价格稳：尤其是整个深圳湾超总片区价格比较坚挺，纯水岸的稀缺户型笋盘，更是“买一套少一套”。

二是成交稳：从近一周成交看，稀缺户型+稀缺景观+核心地段，仍然是“抢手货”。以深圳湾片区成交为例：

恒裕二期，双拼，成交了一套166平，总价4200万左右。

太古城，成交了一套208平，总价4000万，没看海。但总价这么高，是因为海岸沿线的豪宅，都是面积越大越贵。

可以看出，能穿越市场波动，依然还是优质豪宅盘。单是红树湾景观二手房（中信红树湾、红树西岸）据我们统计，今年已经成交了近30套。

近期恒裕、绿海湾、纯水岸也有一些超笋盘出来，有意向的朋友可扫码获取。

03.

菲菲楼市观点

近期，上海豪宅云锦东方开盘摇号的新闻冲上了全国热搜，单价约16.5万元/㎡、总价2900万元起、105套房源、认筹超800组……

这个项目能让亿万富翁甘愿烈日下排队，主要是因为“高倒挂”形成的赚钱效应，买到就能躺赚两千万，对购房的吸引力不言而喻。

菲菲楼市创始人-菲菲老师认为，当下豪宅市场全国限价红利最大的地方，不在上海，而是在深圳。

此前作为中国楼市风向标的深圳，在经历了208和715最严新政、新冠疫情、贸易受阻等冲击下，成为了四大一线中房价最接地气的城市。

而前海作为大湾区的核心潜力片区，它的新房限价仅在10万+。

其次近期推出的多块核心居住用地也激起了豪宅市场的千层浪，预计接下来市场依然是豪宅热，刚需托底，改善稳定发展状态。

随着715政策满三年之际，预计会释放一波购买力，如果你今年计划买深圳，尤其想买入网红盘，最好赶在7月15日之前买入，否则竞争会变得更加激烈。