【资料图】

摘要:
今年,表姐很忙。不是忙着做图表,而是忙着见证历史。
70天之前,表姐目睹了朱辛庄大华地块竞拍时,曾创下了北京土拍市场上的两项记录:
第一、共计42位竞买人参与竞拍,单场参拍人数最多;
第二、线上竞价环节触及地价上限,直接进入下一竞拍序列。
让人没想到的是,摘地之后,大华地块的规划都还没报到区里,这两项记录就已经被今天的土拍打破了:
顺义后沙峪A地块这一块地,吸引了45家房企来抢。由于举牌阶段过于顺利,竟然直接将现房竞价阶梯调整成了2000平米。
即使这样,开发商们举牌8次就达到了上限面积,进入摇号阶段。
先说一下今天四个地块的最终归属,顺义后沙峪A地块由福建雄旺摘得,顺义后沙峪C地块由中能建摘得,经开区0032地块由招商摘得,石景山衙门口地块还是落到了老熟人中海新城手中。
实力不实力的先不说,至少,福建雄旺和中能建这两家公司应该顺利晋升为新一代最强锦鲤。
面对今天的大场面,表姐一脸疑惑。北京楼市正在下行,这个情况开发商知道,表姐知道,聪明的买房人也知道。
这种形势下,北京土拍真的就已经热到这种程度了?
要说顺义A地块的素质,确实不错,不仅位置在顺义最为繁华的后沙峪地带,容积率也不高,只有1.8,随便搞搞就是个洋房+小高层低密社区。
但能火过朱辛庄大华,表姐属实是没想到。
不过,表姐并不怀疑,前来参拍顺义后沙峪A地块的45家房企,是实实在在交过保证金,也是情真意切地想拿地。
有家万年不拿地的房企投拓小哥告诉表姐,他们报名的理由,其实很简单,总结来说就是:
16.56亿的地块总价够低,2.9-3.1万/㎡的缝差够大,纯住宅地块够纯粹。
在技术层面,这就是顺义后沙峪A地块如此大受欢迎的直接原因。它的利润和空间够足:5.8万/㎡能卖出去,就是15%的利润空间,5.2万/㎡,按照2018年的价格卖,也能有个8%的利润。
再不济,按照4.7万/㎡卖,没利润相当于给银行打工,也比去二线城市拿一堆债务要好。
道理,其实就这么简单。
在福建雄旺摇中顺义后沙峪A地块、中能建摇中顺义后沙峪C地块,招商摇中经开区0032地块的热闹喜庆下,被中海28.3亿底价摘得的衙门口713地块,或多或少显得有点另类。
这其实也是同一个道理。
衙门口713地块遇冷,除了板块本身没有爆点项目,以及配套尚未补足之外,配建拉低缝差是非常重要的原因。
因为是F1用地,商办占30%,除非找到定制客户兜底,否则根本卖不动,地价一旦拍到上限,再结合板块的实际成交价,地块缝差就只有1.6万/㎡。
而目前能让开发商产生拿地意向的地块缝差,最低也要在2万/㎡以上。
所以,除非调低地块的起拍价,否则,以当下的市场情况,衙门口地块的命运,就只有底价成交。
开发商们,已经割不起肉了。
所以,顺义后沙峪A地块火爆,石景山衙门口遇冷,其实都是在说明同一个道理。只有给到足够的安全缝差,让开发商拿地变成一个符合商业逻辑的事情,他们才会拿出热情、拿出真金白银去竞拍。
在一个市场经济中,有利润空间,企业就会在利益驱动下积极参与。没有利润空间,他们就会退避三舍。
这就是最朴素的商业逻辑。但在一段时间内,我们忽略了这个常识。
开发商也只是想活着而已。
这次土拍,除了地块缝差的不同带来的竞拍的冷热不均,另外一个重要的看点是,土拍对摇号的操作限制,已经悄悄放开。
这么多家企业参与,估计很多人看到这些陌生的企业名字时,都会产生和表姐同样的疑问:
你是谁?你从哪里来?
北京同泰日方、上海远笃+成都鸿哲,见都没见过的房企都来凑热闹,连东方雨虹常年做保温防水的企业都来了。
有家叫西山保景顺的开发商,甚至是在顺义后沙峪A地块正式挂牌(4月28日)后的第8天(5月6日),才宣告注册成立。
为了拿地,在去潭柘寺烧香之外,开发商们也终于要换一种新玩法。
对这些陌生的名字,表姐梳理了一下,过程中有些有意思的发现。在穿透股权关系后,会发现某些企业和一些头部开发商是有关联的。
大家可能不太了解,北京在土地竞拍时,一旦竞拍到摇号环节,开发商都要签一份名为《参加现场摇号活动申请书》的文件。
70天前朱辛庄大华地块竞拍时,还对参与摇号企业间股权投资严防死守,开发商在拿地之后,是不能再引入其他家房企入股的。
这导致有人凭运气摇到了地块,其他房企再也没有机会参与进去。
在北京,房地产这件事变得与实力无关,成了一门玄学。
不管是什么类型的企业,只要你运气足够好,就能在北京楼市分得一杯羹。那些有实力又迫切拿地的房企,只能咬着牙恨自己手气不佳。
蜀中无大将,廖化作先锋,这竟然成了北京楼市的写照。这个情况,已经被有关部门注意到了。
70天后,在顺义后沙峪A地块的摇号申请书中,相关的限制条款被悄悄删除。
这意味着,无论哪家房企最终摇到顺义后沙峪A地块,只要愿意,可以引入任何一家房企进行共同开发,不管引入房企是否参与过后沙峪A地块摇号。
朱辛庄大华地块竞拍时,开发商们为了增加摇中几率,还只能叫同族的兄弟们来撑场子,现在大家只要喝过酒,就能是朋友了。
那还不都来摇一把?
至于是不是马甲,表姐觉得只要是合理利用规则,就没什么可说的。
北京楼市正在下行,大家心里也都明白。但是只要政府变得聪明一点,开发商们的热情就起来了,胆子也大了。
还是那句话,这是常识。销冠100

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.延伸阅读.
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