文/乐居财经 许淑敏
雍和宫外、潭柘寺里，地产投拓人寄托于拿地玄学，虔诚烧香；摇号现场，划出的排队通道，已容不下众多办理登记的房企代表，队列顺着墙角，拐了个弯。
有的房企人员，甚至分别排队，打起了配合，争取尽快排上，尽快办理。
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这样的画面，以往较为罕见，如今却并不让人感到诧异。尤其在一线城市，一些有利润空间的地块，更是数十家房企围猎，盯着那转动的数字，等待摇号结果。僧多肉少，看谁能把幸运值拉满。
在蜂拥的人群里，并不知道哪些是拿地者，哪些是被叫来助阵的“马甲”。
面对政策环境变化，又考量了自身资金实力，多数房企对于拿地依然谨慎。他们瞄准的，都是核心一二线城市的热点地块，多数地块具备拿地总价门槛低、体量较小、利润空间较大、去化预期良好等特征。
此类地块，争夺者众多，要从几十家房企当中“脱颖而出”，唯有提高中签率。这时，马甲公司的出现显得必要。
但各地对于马甲公司限制诸多，以往集团体系下的子公司、孙公司已难以成为马甲参与土拍。房企现在需要的新型马甲，是那些自身带有资金，又没有太多实质股权关系的公司主体。
可以看到，近来土拍市场上露面较多的陌生面孔，比如福建雄旺、杭州椿实、杭州运川，背后或许与厦门建发、龙湖、金地等房企相关。
而南通亚伦、建杭置业、浙江中豪等更像是自带资金的“金主”马甲，拿地之后多选择与品牌房企进行合作，鲜少独立操盘项目。
陌生面孔
北京土拍市场，最近又出现一匹“黑马”。
6月初的北京土拍，顺义新城第19街区地块吸引了45家房企参与竞拍，包括保利发展、东方雨虹、金茂、中铁、武安明芳、厦门建发等房企均有参与。
但最终，福建雄旺以触顶价16.56亿元、现房销售面积12000平米摇中了该地块。
而福建雄旺并非典型意义上的“黑马”，这是一家成立于2022年11月份的企业，注册资本10亿元，无独立开发地产项目。该公司由福建雄旺投资100%控股，法定代表人为施琳。
按照业内人的说法，这更像是房企马甲，参与竞拍只是为了加大摇中地块的概率。通过股权穿透，并无其余房企的控股痕迹。
查阅施琳的任职情况，其于9家企业担任董事、监事等职位，多为福建、浙江等地的地产开发公司。其中，包括杭州兆睿房地产有限公司、宁波兆诚房地产有限公司、福清兆锦房地产开发有限公司等多家公司，进行股权穿透之后，发现最终股东均为厦门益悦置业有限公司、福建雄旺、汇成世纪。
而厦门益悦置业有限公司由利百控股间接全资持有，后者为建发国际的全资子公司。
不难发现，福建雄旺与厦门建发之间，或多或少有着联系。更为关键的是，此次北京土拍，厦门建发、汇成世纪同样参与了顺义新城第19街区地块的竞拍。
这三家房企一同参与，增加摇号几率。尽管各方之间无实质联系，但最终结果大概都是共同开发，而开发经验最足的厦门建发或负责操盘。
地块处于核心位置，利润空间也较大，热度高，自然成为各家房企争相追逐的对象。而房企马甲，是其增加地块中签率的惯用手法。
今年以来，诸如此类的房企马甲频频现身土拍市场。比如5月份，杭州椿实以总价21.93亿元摇号竞得合肥包河BH202306号地块。
而杭州椿实也是一家成立不久的公司，成立于2022年6月，注册资本10亿元，法定代表人何诗雨。
该公司大股东为何英，持股28%。其间接持股的成都市保椿置业、杭州金椿方远房地产，分别与保利、金地有所关联。
另外，何英持股90%的厦门椿实投资，对外投资公司包括福州弘耀宏投资、厦门得励源置业，这两家公司均由龙湖持股51%。
今年，杭州椿实于成都、杭州均有落子，已有猜测称该公司与龙湖关系密切。毕竟，其此前曾与龙湖联合开发了福建泉州龙湖椿实春江天越。
根据机构数据，杭州椿实置业1-5月拿地面积31.1万平米，位于行业第71名。
无独有偶，厦门5月份的土拍，亦出现了类似的情况。厦门五缘湾地块的竞拍，参与房企达到88家，不乏中海、保利、招商、金茂、建发、华润等多家头部房企，最终却由杭州运川摇中地块，成交价24.75亿元。
杭州运川成立于2021年3月，注册资本为4亿元，由何敏敏、张樟宝、李代斌各持股三分之一。以自然人股东的形式，无法过多穿透。
可以知道的是，杭州运川本来是由杭州金地自在城房地产发展有限公司持股100%，直到2022年11月，杭州金地才退出。这家公司，或许是金地为了拿地而准备的“马甲”公司。
合作“外衣”
回顾2020年，正值房企迅猛扩张的阶段，土地市场火热，一批又一批的“马甲”公司出现，争夺地块。
甚至有一次，在扬州土拍上面，出现35家房企套用316个马甲参与摇号的现象，两家龙头房企，分别套用了50、40家马甲。
这样的场景很常见，当时融资畅通、资金充裕的房企，有足够的资本支撑马甲公司付保证金、参与拿地。
但如今，房企深受行业流动性风险的影响，资金状况并不算乐观，大手笔拿地现象变少。而他们选择的马甲公司，更多是自带资金的“金主”。
尤其是一些本土中小房企，本身资金实力充足，意欲扩大规模，多与头部开发商合作。某种意义上，这类型的企业，也算是房企马甲。
典型的案例如南通亚伦，自去年以来频频露面土拍市场，在广州、深圳、合肥市场均有斩获。南通亚伦涉足家纺产业、不动产物业、房地产开发等多个领域，资金实力雄厚。
自2017年以来，南通亚伦大多是以财务投资者的角色合作开发项目。曾与融创多次合作，被视为融创拿地的马甲。
合作的十余个项目，大多数项目南通亚伦持股不超50%，而操盘者均为融创，包括杭州湾融创文旅城、杭州融创城项目等。
而且，有的相关公司，南通亚伦没有出现在股东名单，并无实质关联，比如宁波融创海之湾置业、合肥创琼企业管理等，但南通亚伦董事长刘伯香却在公司当中任职。
而融创发生流动性危机之后，南通亚伦转而投向新城控股、龙湖等房企。其拿地之后，便与新城控股合作开发温州未来之城，与龙湖在合肥合作开发了龙湖翠湖壹号、龙湖学樘府等项目。
4月中，南通亚伦在广州与16家房企争夺番禺迎宾路地块，最终摇中该地块。而没有太多开发经验的南通亚伦，依然选择合作开发。
根据龙湖4月月报，番禺迎宾路地块已经出现于公告当中，龙湖权益占比达到70%。换而言之，南通亚伦仅占比30%。
像是建杭置业，同样偏爱小股入伙的形式，因此常被称为房企马甲公司。目前已知股权的项目中，建杭置业占比低于50%（不含）的大约18个，其中至少有8个项目股权比例不到30%。
浙江中豪亦是如此。今年2月，浙江中豪拿下的杭州勾庄地块，案名已定为滨江越秀中豪翠宸里，也是与滨江合作。
要知道，近两年，在浙江的土拍市场，浙江中豪为常客，或独立拿地，或联合滨江一起拿地，两者关系颇为密切。
在浙江中豪的多家投资公司里，股权交错，都能看到滨江的身影。乐居财经查阅发现，浙江中豪旗下公司，“滨”字系企业众多，有杭州滨麟置业、杭州缤嘉企业管理、杭州缤存企业管理、杭州滨欢企业管理、杭州缤森企业管理等。
这些企业均为浙江中豪与滨江集团的合资企业，且中豪的持股比例均未超50%。
一直以来，滨江偏爱于联合合作、股权合作，而其长期合作的对象包括金帝、兴耀、中豪、坤和、建杭置业等。而这些合作对象，有时更像是滨江参与土拍的“马甲”公司。
僧多肉少
土地市场复苏迹象明显，房企“马甲”的出现并不是偶然。
从今年各城市集中供地情况来看，包括北京、广州、成都、南京、成都等地，几十家房企争夺热门地块的场景已经屡见不鲜。
个中缘由，首先在于集中供地政策进一步优化，多个城市调整了土地供应模式，集中供地政策调整为提前三个月公布地块信息，给出市场3个月的缓冲期。
精细化、透明化的供地策略有利于地块信息为房企和市场所消化，进而促使房企提升投资力度。
其次便是在于房企临近“断炊”风险。近两年的暂缓拿地、减少拿地，已让部分房企土储“存粮”开始告急，亟需补充优质土储。
多个因素叠加，促进土地市场回温。
尽管对于土储有着迫切需求，但多数房企“心有余而力不足”，资金不足以支持他们像以往一样“广撒网”拿地。
因此集中于核心城市的核心地块，具备增值空间，去化容易，只是这些地块，往往中签率极低。因此房企再次上演马甲公司抢地的一幕，只为了补充优质土储。
但自2021年以来，各地对于马甲公司多有禁令，诸如家族体系内的公司不得同台竞争地块，资金来源不能是股东借款、前融、上下游关联企业的借贷和预付款等等。
甚至今年，由于北京土拍过热，参与企业众多，不少同一集团旗下企业同台竞争一宗地块。尤其是北京朱辛庄地块吸引了42家开发商参与竞拍，参与者包括未来科学城+中建智地、中建玖合、中建三局等，均来自于中建集团。
鉴于此，北京出台土拍新规，从“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”。
诸多限制之下，房企只能另寻对策。
眼下，新型的马甲公司，大多是新进注册成立的公司，拿地之后，房企以收购项目股权的方式获取土地权益，并实现操盘。
这些马甲公司，实际股权关系不明，但都瞄准了核心一二线城市的热点地块，多数地块具备拿地总价门槛低、体量较小、利润空间较大、去化预期良好等特征。
