文/乐居财经魏薇

前不久,大连万达集团股份有限公司(简称“万达集团”)新增两则股权冻结信息,被执行标的企业均为大连万达商业管理集团股份有限公司(简称“大连万达商管”),被冻结股权数额合计约19.79亿元,冻结期限自2023年6月5日至2026年6月4日。

19.79亿数额,到底是多少?


(资料图)

从持股比例来看。万达集团持有大连万达商管约53.39%股权,对应为23.9亿股权数额。换算一下,这次被冻的19.79亿数额,等于万达集团持有大连万达商管里的八成股份被冻了。

这19.79亿数额对应多少价值?工商登记信息里没有披露。

万达集团觉得很冤,发布声明披露了细节:其一,万达地产集团和某企业在长春一大型项目有合作,至今双方仍存在约10余亿元财务纠纷;其二,2018年万达商管引入投资人时,万达商管45.27亿股权当时估值就已经2430亿元,此估值为公开信息。此次冻结万达商管19亿股权,大幅超过双方财务纠纷金额。

按照万达的说法,大连万达商管被冻的19.79亿股权,价值1062亿元。这个数额,高于10亿元纠纷达上百倍。

很多媒体、甚至大V站出来,冻结申请人太狠,在王健林落难时,落井下石、趁火打劫。但抛开人情的因素,这就是现实的商业世界,只有永远的利益,没有永远的朋友。

从2018年至今,大连万达商管到底估值是多少?五年了,中国房地产地产从黄金时代转入青铜时代,从15万亿元缩水至13万亿元。今昔不比往昔,暴雷房企达数十家,八成以上房企的股价破净。

站在行业的角度上,大连万达商管曾经的2430亿元估值,也应该大幅缩水了。它旗下分拆出来的轻资产公司珠海万达商业管理集团股份有限公司(简称“珠海万达商管”),在2021年7月估值1800亿元,大连万达集团持股78.83%,对应估值约1400亿元。

但这些仅仅是估值,法院在债务纠纷执行中认定是多少,它自有一套评估体系。

万达商管这五年

五年前,2018年1月底,万达集团董事长王健林引战。

来自腾讯、苏宁、京东和融创,一共接盘大连万达商管14%的股权,其中,腾讯投资100亿元持股4.12%,苏宁和融创中国分别投资95亿元、各持股3.91%,京东投资50亿元持股2.06%。按此计算,大连万达商管当时的估值为2430亿元。

引入新战略投资者后,大连万达商管集团表示1-2年内消化房地产业务,今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,将推动万达商管集团尽快A股上市。2016年9月,大连万达商管从港股退市。

2018年2月,万达地产集团正式成立,由大连万达集团100%控股。后来经过几次股权变更和增资,深圳迪讯实业有限公司和富泰香港分别持股98.7%和1.3%。迪讯实业是万达百货集团有限公司旗下全资公司。

换句话说,万达地产集团成为大连万达商管的兄弟企业。这次万达地产集团在长春的开发项目官司,火烧到大连万达商管,或许是因为万达集团曾为该项目做过担保。

但引战之后,大连万达商管A股上市迟迟没有落地。王健林决定把大连万达商管进行分拆,把重资产留下,将商管和物管的轻资产拿到香港上市。

2021年3月,珠海万达商管成立。2021年七八月间,珠海万达商管引战,PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁等22家机构战投380亿元持股21.17%,令珠海万达商管对应估值增至1800亿元。

运气不佳。在2021年10月21日、2022年4月21日、2022年10月21日,珠海万达商管先后三次递表,均以招股书失效收场。这期间,大连万达商管股权被冻、珠海万达商管出租数据造假的利空消息,直接拖累了上市进程。

按照对赌协议,珠海万达商管未能在2023年底前完成上市,将不得不把上市前的380亿元投资金额退还给战投们。

经过这五年的折腾,大连万达商管的估值还剩多少呢?

一个有意思的现象是,在行业进入下行期的这两年,万达的地产业务反而出现上升。在2022年房企销售排行榜上,万达集团以555.1亿的全口径销售额排在30名开外。

大家认为,万达的地产又回来了。但这只是前些年土储的集中释放,所带来的短暂烟花。

据大连万达商管2022年债券报告,其在期末的其他应收款同比增加242.65%至248.76亿元,主要原因是:预付给万达地产集团在建广场股权转让价款增加。

估值是多少?

截止2022年末,王健林和大连万达集团合共持有大连万达商管53.39%股权,其中10.71%股权被质押,1.00%股权被冻结。加上前不久被冻结19.79亿股权数额,总冻结比例约44.71%。

由于大连万达商管由轻资产和重资产组成,很难找到完全对标的企业。目前,轻重资产皆有的龙湖集团和新城控股,它们的市盈率分别为4.45倍和21.33倍。这导致大连万达商管的估值很难计算。

反而可以比较的是,正在冲刺IPO的珠海万达商管。同为"物管股+商管股"概念的华润万象生活作比,其目前的市盈率为35.5倍。

2022年,大连万达商管的营业总收入为493.14亿元,同比增加4.69%;净利润124.99亿元,同比减少6.96%。其中归属于母公司股东的净利润为123.01亿元,同比减少7.45%,少数股东损益1.97亿元,同比增加39.94%。

截至2022年底,大连万达商管总资产5959.59亿元,总负债2988.76亿元,所有者权益2970.83亿元。

2022年,珠海万达商管实现商业运营收入271.2亿元,主营业务利润129.84亿元,期末总资产228.86亿元,净资产72.33亿元。但其还没有披露2022年全年净利润,上半年净利为40.47亿元。

从数据可以看出,珠海万达商管在大连万达商管体系中所占的体量并不大,其资产占大连万达商管的3.84%,却贡献了近55%的营收。

2021年,珠海万达商管的总营收为234.81亿元、净利润35.12亿元,而大连万达商管的总营收为471亿元、净利为134亿元。

2022年,大连万达商管开业55个万达广场,完成年计划100%;累计开业473个项目,管理商业面积6556万平方米,其中租赁面积4445万平方米,同比增长11%;在建万达广场187个,商业面积2195万平方米。商铺出租率98.7%;租金收缴率100%。

如此高的出租率和租金收缴率,也引发了外界质疑。对此,大连万达商管表示,业绩不存在造假情况。

频繁被冻股权

从去年11月至今,大连万达集团一直被股权冻结所困扰。

关于被冻的19.79亿元股权,甚至曾出现了乌龙事件。去年11月,大连万达商管同样出现过19.79亿股权被冻结的情形。但三天就解除了此冻结,变更为与实际纠纷金额相近的股权冻结数额4527.34万。

统计下来,大连万达商管处于被冻结状态的股权数额已达20.24亿元,接近总股本45.27亿元的一半。

负面新闻不断,冻结风波也蔓延到了子公司珠海万达商管身上。

近日,大连万达商管成为被执行人,冻结股权标的企业为珠海万达商管,股权数额9.82亿。大连万达商管持有珠海万达商管78.83%股权,约57.13亿股,被冻结部分约占其持有股权的17.2%。

万达地产集团目前倒是未被冻结股权。但在今年4月,因为广东河源的房地产项目,万达地产集团被昔日合作伙伴起诉,成了“老赖”,连10个小目标也还不上了。

4月20日,中国执行信息公开网显示,万达地产两次被法院列为失信被执行人,分别被强制执行8.41亿元、2.46亿元,合计10.87亿元。

同时,其全资持有的项目公司河源御海和实控90%的河源福新创建也同时被列为执行对象。

另外,万达地产的法定代表人在4月发生了两次变更。4月13日,法定代表人由张霖变更为黄国斌。短短十几天之后,又变更为曲晓东。

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