在深圳，旧改这一话题好像从不缺少关注。

特别是城中村旧改，沸腾的情绪往往会在一个个拆迁致富的故事中达到顶点。

比如，2009年岗厦村旧改，《南方都市报》曾报道：五百座旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来。

(资料图)

到了2018年，深圳旧改航母白石洲开始动拆，“白石洲将诞生1878个亿万富翁”的话题又冲上微博热搜。

▲2020年待拆的白石洲

但深圳旧改也有不容忽视的B面，特别是对于深圳的旧住宅小区来说。

“推进慢、搁置时间长”一直是个老大难问题，旧改周期经常要十年、十几年。

以深圳于2010年发布的首批8个旧住宅小区为例，目前还有3个项目未拆除重建。

而在这稍显漫长的时间里，每个旧改项目的背后，都落点于一个个生活于此的人和家庭。

漂泊13年还未等来新居的业主们，甚至还经历过项目烂尾、孩子入学困难、被拖欠租金过渡费这些糟心事。

列入计划13年旧改

仅3个项目入市

深圳首批8个旧住宅小区中，最先入市的是桥东片区旧改一期项目，于2020年9月推出166套住宅和393套商务公寓。今年5月，项目二期发布了招标公告，目前还未拆除。

紧接着，作为首个完成旧改签约100%的小区，深业鹤塘岭花园在不久后的2020年12月开盘销售。

此外，以“钉子户”闻名的罗湖木头龙项目，终在2019年10月破局，成为深圳第一例启动行政征收手段的城市更新项目，拆建后的益田御龙天地于2021年12月入市。

除了已入市的3个项目，进展最快的数华泰小区，虽然此前差点被移出旧改计划，如今已在建设中，项目命名为新世界香蜜四季家园。

位于罗湖的金钻豪园在经历了换开发商、过渡费拖延、短暂的烂尾之后，又迎来了开工。

▲曾经烂尾，拖欠安置过渡费

目前一期住宅部分在建，二期商业还有部分未拆除。

▲施工中的金钻豪园一期 | 2023年6月

有网友在社交平台表示：搬家已经超过10年，到现在还没回迁。

而位于南山中心区的南苑新村，仅有23户业主未签约，有签约业主漂泊已近13年，好消息是，今年3月，项目等来了官方的调解公告。

海涛花园因拆迁缓慢，项目从立项到现在，已经有超过百位老人没等来回迁入住新家抱憾离世。如今，项目就失联业主开启行政调整，旧改有望提速。

位于香蜜湖的龙溪花园，拆赔比破深圳最高纪录，达1:1.5，但如果不是有零星楼栋挂着业主已签约的横幅，可以说毫无旧改迹象。

僵持13年的南苑新村

等来官方出手！

位于南山中心区的南苑新村的关注度最高，也是出名的拆迁难产项目。

南苑新村临近深圳地铁1号线桃园站，建于1983年，共49栋楼，1310户居民，总面积约13万㎡。

南苑新村早在2003年就传出旧改风声。2010年，万科以收购方式介入，在当时被认为是万科首进南山的里程碑式项目，到了2013年1月，因业主信访，导致项目专项规划(草案)公示暂缓。

2019年7月，规划草案公示，旧改重启。

2021年9月，“南苑之声”公众号发布南山南苑新村已签指标不能转名的郑重提醒。

2022年2月，万科披露，南苑新村城市更新单元签约率突破98%，剩余未签约业主23户。

▲再去走访，公示海报都褪色了 | 2023年6月

2022年11月，规划公告发布，项目规划建面约23万㎡的住宅和约27万㎡的商业，还有占地超1.1万㎡的教育设施用地。

▲截图自深圳市城市更新和土地整备局

僵局仍在持续。直至今年3月30日，南山区政府正式发布启动实施《南苑新村城市更新项目行政调解公告》，其法律依据便是2020年12月30日发布的《深圳经济特区城市更新条例》。

《条例》中最引人注目的条款即“双100%”变“双95%”。即签约面积和签约人数达到95%之后，剩余的5%可采取“征收”的方式推动城市更新项目的进程。

至此，困扰南苑新村众多利益方近13年的旧改难题正式进入行政调解工作。

而据@南方都市报报告，行政调解介入后，数户业主成功实现调解签约，一户业主正式终止调解，而调解终止按计划可启动行政征收。

想必今年，南苑新村的签约业主一定能等到好消息了吧。

▲部分楼栋坍塌 | 2023年6月

就失联业主开启行政调整

海涛花园提速了！

海涛花园于上世纪80年代建成，距今已近40年，绝大部分房屋使用未经淡化的海砂建成，存在严重安全隐患。项目共有房屋58栋，占地面积约5.3万㎡，总建筑面积约7.6万㎡，涉及权利主体1260户。

不过6月6日实地走访，门卫处的物业大爷，还有待取的快递，都在诉说这里还有人在居住。

▲仍有人居住 | 2023年6月

但是走进小区，发现部分楼栋已经拆除，很多窗户都封了起来，草也已经长得很高。

▲部分楼栋已拆除 | 2023年6月

其旧改也是一波几折。

起初由于这里是深圳最早的外销小区，购房者们多是港、澳以及外籍人士，经过几十年的居住和转让，有些确权证据早已不复存在，大大增加了推进难度。

2021年的时候，盐田海涛花园曾出现了明显转机，成为深圳市城市更新条例发布后第一个启动调解的项目，但是此后再无进展。

直至今年5月6日，深圳商报公示信息，盐田区海山街道办就海涛花园项目失联业主开启了行政调解的程序，海涛花园的征收有望提速。

▲盐田区海山街道办就海涛花园项目失联业主开启行政调解的程序 | 图源深圳商报

这次，能行吗？

成交单价破17万

龙溪花园能拆动吗

最后，说说龙溪花园。

龙溪花园建于1991年，属于国企开发的政府福利房，位于香蜜湖片区农林路东侧，属于深圳传统的豪宅片区。

周边被商业、学校、公园和地铁环绕。

▲位于香蜜湖豪宅区，配套丰富 

根据学区划分，目前处于东海实验小学和深圳高级中学区范围内。

走进小区，虽然楼体和设备都显得比较陈旧，但是社康、幼儿园、篮球场等应有尽有。

最为难得的是，在如此中心的位置，这里基本都是3-5层的小楼，一楼更是几乎都带着院子。

▲小区很多三层高的小楼，一楼带花园 | 2023年6月

这也让中洲开出了深圳旧改市场上的最高赔付比例，1：1.5。

不过，实地走访小区，只有个别楼栋挂出“已签约”的横幅。

▲部分业主签约 | 2023年6月

大部分区域还都是满满的生活气息。

▲有小区新挂租 | 2023年6月

即使是工作日，小区里依然停满了私家车，临近放学，幼儿园门口有不少接孩子的家长。

▲小区里接孩子的家长们 | 2023年6月

目前，小区依然有房源在售，建面约90㎡的房源，成交单价17万左右，挂盘单价也在17万左右，建面约153㎡房源，挂牌单价接近13万。