在深圳,旧改这一话题好像从不缺少关注。

特别是城中村旧改,沸腾的情绪往往会在一个个拆迁致富的故事中达到顶点。

比如,2009年岗厦村旧改,《南方都市报》曾报道:五百座旧楼倒下去,十个亿万富翁站起来。


(资料图)

到了2018年,深圳旧改航母白石洲开始动拆,“白石洲将诞生1878个亿万富翁”的话题又冲上微博热搜。

▲2020年待拆的白石洲

但深圳旧改也有不容忽视的B面,特别是对于深圳的旧住宅小区来说。

“推进慢、搁置时间长”一直是个老大难问题,旧改周期经常要十年、十几年。

以深圳于2010年发布的首批8个旧住宅小区为例,目前还有3个项目未拆除重建。

而在这稍显漫长的时间里,每个旧改项目的背后,都落点于一个个生活于此的人和家庭。

漂泊13年还未等来新居的业主们,甚至还经历过项目烂尾、孩子入学困难、被拖欠租金过渡费这些糟心事。

列入计划13年旧改

仅3个项目入市

深圳首批8个旧住宅小区中,最先入市的是桥东片区旧改一期项目,于2020年9月推出166套住宅和393套商务公寓。今年5月,项目二期发布了招标公告,目前还未拆除。

紧接着,作为首个完成旧改签约100%的小区,深业鹤塘岭花园在不久后的2020年12月开盘销售。

此外,以“钉子户”闻名的罗湖木头龙项目,终在2019年10月破局,成为深圳第一例启动行政征收手段的城市更新项目,拆建后的益田御龙天地于2021年12月入市。

除了已入市的3个项目,进展最快的数华泰小区,虽然此前差点被移出旧改计划,如今已在建设中,项目命名为新世界香蜜四季家园。

位于罗湖的金钻豪园在经历了换开发商、过渡费拖延、短暂的烂尾之后,又迎来了开工。

▲曾经烂尾,拖欠安置过渡费

目前一期住宅部分在建,二期商业还有部分未拆除。

▲施工中的金钻豪园一期 | 2023年6月

有网友在社交平台表示:搬家已经超过10年,到现在还没回迁。

而位于南山中心区的南苑新村,仅有23户业主未签约,有签约业主漂泊已近13年,好消息是,今年3月,项目等来了官方的调解公告。

海涛花园因拆迁缓慢,项目从立项到现在,已经有超过百位老人没等来回迁入住新家抱憾离世。如今,项目就失联业主开启行政调整,旧改有望提速。

位于香蜜湖的龙溪花园,拆赔比破深圳最高纪录,达1:1.5,但如果不是有零星楼栋挂着业主已签约的横幅,可以说毫无旧改迹象。

僵持13年的南苑新村

等来官方出手!

位于南山中心区的南苑新村的关注度最高,也是出名的拆迁难产项目。

南苑新村临近深圳地铁1号线桃园站,建于1983年,共49栋楼,1310户居民,总面积约13万㎡。

南苑新村早在2003年就传出旧改风声。2010年,万科以收购方式介入,在当时被认为是万科首进南山的里程碑式项目,到了2013年1月,因业主信访,导致项目专项规划(草案)公示暂缓。

2019年7月,规划草案公示,旧改重启。

2021年9月,“南苑之声”公众号发布南山南苑新村已签指标不能转名的郑重提醒。

2022年2月,万科披露,南苑新村城市更新单元签约率突破98%,剩余未签约业主23户。

▲再去走访,公示海报都褪色了 | 2023年6月

2022年11月,规划公告发布,项目规划建面约23万㎡的住宅和约27万㎡的商业,还有占地超1.1万㎡的教育设施用地。

▲截图自深圳市城市更新和土地整备局

僵局仍在持续。直至今年3月30日,南山区政府正式发布启动实施《南苑新村城市更新项目行政调解公告》,其法律依据便是2020年12月30日发布的《深圳经济特区城市更新条例》。

《条例》中最引人注目的条款即“双100%”变“双95%”。即签约面积和签约人数达到95%之后,剩余的5%可采取“征收”的方式推动城市更新项目的进程。

至此,困扰南苑新村众多利益方近13年的旧改难题正式进入行政调解工作。

而据@南方都市报报告,行政调解介入后,数户业主成功实现调解签约,一户业主正式终止调解,而调解终止按计划可启动行政征收。

想必今年,南苑新村的签约业主一定能等到好消息了吧。

▲部分楼栋坍塌 | 2023年6月

就失联业主开启行政调整

海涛花园提速了!

海涛花园于上世纪80年代建成,距今已近40年,绝大部分房屋使用未经淡化的海砂建成,存在严重安全隐患。项目共有房屋58栋,占地面积约5.3万㎡,总建筑面积约7.6万㎡,涉及权利主体1260户。

不过6月6日实地走访,门卫处的物业大爷,还有待取的快递,都在诉说这里还有人在居住。

▲仍有人居住 | 2023年6月

但是走进小区,发现部分楼栋已经拆除,很多窗户都封了起来,草也已经长得很高。

▲部分楼栋已拆除 | 2023年6月

其旧改也是一波几折。

起初由于这里是深圳最早的外销小区,购房者们多是港、澳以及外籍人士,经过几十年的居住和转让,有些确权证据早已不复存在,大大增加了推进难度。

2021年的时候,盐田海涛花园曾出现了明显转机,成为深圳市城市更新条例发布后第一个启动调解的项目,但是此后再无进展。

直至今年5月6日,深圳商报公示信息,盐田区海山街道办就海涛花园项目失联业主开启了行政调解的程序,海涛花园的征收有望提速。

▲盐田区海山街道办就海涛花园项目失联业主开启行政调解的程序 | 图源深圳商报

这次,能行吗?

成交单价破17万

龙溪花园能拆动吗

最后,说说龙溪花园。

龙溪花园建于1991年,属于国企开发的政府福利房,位于香蜜湖片区农林路东侧,属于深圳传统的豪宅片区。

周边被商业、学校、公园和地铁环绕。

▲位于香蜜湖豪宅区,配套丰富 

根据学区划分,目前处于东海实验小学和深圳高级中学区范围内。

走进小区,虽然楼体和设备都显得比较陈旧,但是社康、幼儿园、篮球场等应有尽有。

最为难得的是,在如此中心的位置,这里基本都是3-5层的小楼,一楼更是几乎都带着院子。

▲小区很多三层高的小楼,一楼带花园 | 2023年6月

这也让中洲开出了深圳旧改市场上的最高赔付比例,1:1.5。

不过,实地走访小区,只有个别楼栋挂出“已签约”的横幅。

▲部分业主签约 | 2023年6月

大部分区域还都是满满的生活气息。

▲有小区新挂租 | 2023年6月

即使是工作日,小区里依然停满了私家车,临近放学,幼儿园门口有不少接孩子的家长。

▲小区里接孩子的家长们 | 2023年6月

目前,小区依然有房源在售,建面约90㎡的房源,成交单价17万左右,挂盘单价也在17万左右,建面约153㎡房源,挂牌单价接近13万。

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