导读
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连续3年保持千亿规模的华发，能否持续发力？
01
增收不增利，总负债首超3000亿
华发股份在2020年首破千亿销售，在2020年~2022年的三年疫情期间，始终保持着1200亿元的年度销售规模。
但去年的财务数据显示，华发股份不仅销售规模同比缩水，而且净利润也在多年来首次出现下滑。
年报显示，2022年华发股份实现销售1202.41亿元，同比下降1.35%；销售面积400.9万平方米，同比下降14.48%。
此外，2022年华发股份实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；但归母净利润25.78亿元，同比下降19.31%。这是自2014年以来，华发股份首次出现归母净利润同比下滑。
今年一季度，华发股份延续了2022年“增收不增利”的状态。
截至2023年3月31日，华发股份营收119.58亿元，同比增长43.25%；但归母净利润5.58亿元，同比下降21.41%。
归母净利润下降的同时，华发股份的负债率却在增加。
今年一季度末，华发股份资产负债率达74.05%，较2022年底的72.94%增长了1.11个百分点。
此外，华发股份负债总额首次超过3000亿元，总额达到：
3161亿元。
其中，流动负债约1887亿元，而一年内到期的非流动负债约262.8亿元；非流动负债约1274亿元，其中应付债券约219.3亿元。
上述情况并未阻挡华发股份的拿地热情，债市观察统计，上半年至今，华发股份拿地金额已经逼近百亿元。
今年一季报显示，华发股份先后竞得成都市高新区中和街道43亩地块、杭州市萧山区桥南单元XSCQ1101-R21-30地块、杭州市上城区四堡七堡单元JG1401-25地块以及深圳市宝安区冰雪文旅城等项目，累计投入资金约55.77亿元。
6月13日，华发股份又以约38.18亿元拿下成都市天府新区正兴街道凉风顶村地块，溢价率14.38%。
值得注意的是，华发股份竞买的上述地块多数都是独资进场。
02
黄金“送不动”了，“借新还旧”解压
在负债增加、拿地扩张的两端压力之下，华发股份的营销压力也势必随之增加。
杭州华发荟天府“买房送黄金”的本质是“以价换量”，加快销售、回款速度，主打的仍是高周转。但在调控政策影响下，直接降价肯定行不通，所以才搞出了“送黄金”的花式营销。
但是有购房者在6月初向媒体投诉，距自己网签已经四个月，还没收到承诺的价值50多万元的黄金。
此外，虽然华发项目以“送黄金”的方式吸引购房者，但华发荟天府的去化仍然没有太大起色。
目前该项目的在售楼宇有3-8号楼以及14号楼，但3号楼、8号楼的预售证发证时间为2021年11月19日，在售时间几乎1年半；而4-7号楼、14号楼的预售证发证时间为2022年3月11日。
此外，华发荟天府销售人员表示，目前“买房送黄金”的优惠措施被叫停了，项目领导正在研究新的优惠措施。
整体来看，华发股份今年1季度销售额491.4亿元，较去年同期增长111.90%；销售面积164.3万平方米，较去年同期增长119.65%。在1季度全国楼市短暂回暖的背景下，华发股份也顺势加快了出货节奏，并进入克而瑞统计的前十五强房企榜单。
但2季度的状况目前尚未可知，华发股份2季度最明显的动作是加大了融资力度。
中国银行间市场交易商协会显示，自2023年5月24日开始，华发股份共注册了7个中期票据以及1个超短期融资券，累计发债总额为110亿元。
其中，仅在6月9日，华发股份就发布了三份中期票据注册报告，合计募集资金50亿元，分别是：2023年度第四期中期票据，金额20亿元；2023年度第五期中期票据，金额15亿元；2023年度第六期中期票据，金额15亿元。
上述50亿元中票，有约46.86亿元用于偿还债务融资工具本息，占募集资金总额的比例超过90%，“借新还旧”的意图很明显。
企业预警通数据显示，华发股份目前债券存量规模338.28亿元，债券46只。其中，私募债119.88亿元，占比35.44%。
此外，华发股份还在5月份发布了60亿元（含发行费用）的定增融资计划，主要用于郑州华发峰景花园项目”、“南京燕子矶G82项目”、“湛江华发新城市南（北）花园项目”和“绍兴金融活力城项目”等4个项目的开发。
值得注意的是，这次定增的投资人中，大股东华发集团参与认购金额不超过30亿元，母公司强力输血，增加外界投资人信心。
作为连续三年保持千亿销售额的优秀房企，华发股份能否在二季度实现归母净利润回正，同时改善负债率指标，我们拭目以待。
