导读


(相关资料图)

连续3年保持千亿规模的华发,能否持续发力?

作者|蒲肃
来源|债市观察
凭借“买房送黄金”的大幅优惠,杭州华发荟天府上半年两度冲上热搜,但在购房者投诉四个月还未收到黄金后,该项目的销售表示该优惠措施已经被叫停,目前正在研究新的购房优惠。
华发荟天府的开发商华发股份可谓房企中少有的“优等生”,在2020年~2022年三年疫情期间,尤其是2022年全行业下滑的背景下,华发股份的销售额一直稳定在千亿规模。
但近期的财报却显露出华发股份的一丝疲态,一方面是出现“增收不增利”的窘境。此外,最新融资融券数据显示,截至6月14日,华发股份融资余额3.57亿元,创近一年新低,投资预期仍在下降。
另一方面,华发股份近期正在筹划定增、发债等融资计划,希望降低负债率和融资成本,并通过“借新还旧”来减缓债务压力。

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增收不增利,总负债首超3000亿

华发股份在2020年首破千亿销售,在2020年~2022年的三年疫情期间,始终保持着1200亿元的年度销售规模。

但去年的财务数据显示,华发股份不仅销售规模同比缩水,而且净利润也在多年来首次出现下滑。

年报显示,2022年华发股份实现销售1202.41亿元,同比下降1.35%;销售面积400.9万平方米,同比下降14.48%。

此外,2022年华发股份实现营业收入591.90亿元,同比增长15.51%;但归母净利润25.78亿元,同比下降19.31%。这是自2014年以来,华发股份首次出现归母净利润同比下滑。

来源:choice数据

今年一季度,华发股份延续了2022年“增收不增利”的状态。

截至2023年3月31日,华发股份营收119.58亿元,同比增长43.25%;但归母净利润5.58亿元,同比下降21.41%。

归母净利润下降的同时,华发股份的负债率却在增加。

今年一季度末,华发股份资产负债率达74.05%,较2022年底的72.94%增长了1.11个百分点。

此外,华发股份负债总额首次超过3000亿元,总额达到:

3161亿元。

其中,流动负债约1887亿元,而一年内到期的非流动负债约262.8亿元;非流动负债约1274亿元,其中应付债券约219.3亿元。

来源:华发集团官网

上述情况并未阻挡华发股份的拿地热情,债市观察统计,上半年至今,华发股份拿地金额已经逼近百亿元。

今年一季报显示,华发股份先后竞得成都市高新区中和街道43亩地块、杭州市萧山区桥南单元XSCQ1101-R21-30地块、杭州市上城区四堡七堡单元JG1401-25地块以及深圳市宝安区冰雪文旅城等项目,累计投入资金约55.77亿元。

6月13日,华发股份又以约38.18亿元拿下成都市天府新区正兴街道凉风顶村地块,溢价率14.38%。

值得注意的是,华发股份竞买的上述地块多数都是独资进场。

02

黄金“送不动”了,“借新还旧”解压

在负债增加、拿地扩张的两端压力之下,华发股份的营销压力也势必随之增加。

杭州华发荟天府“买房送黄金”的本质是“以价换量”,加快销售、回款速度,主打的仍是高周转。但在调控政策影响下,直接降价肯定行不通,所以才搞出了“送黄金”的花式营销。

但是有购房者在6月初向媒体投诉,距自己网签已经四个月,还没收到承诺的价值50多万元的黄金。

此外,虽然华发项目以“送黄金”的方式吸引购房者,但华发荟天府的去化仍然没有太大起色。

来源:项目海报

目前该项目的在售楼宇有3-8号楼以及14号楼,但3号楼、8号楼的预售证发证时间为2021年11月19日,在售时间几乎1年半;而4-7号楼、14号楼的预售证发证时间为2022年3月11日。

此外,华发荟天府销售人员表示,目前“买房送黄金”的优惠措施被叫停了,项目领导正在研究新的优惠措施。

整体来看,华发股份今年1季度销售额491.4亿元,较去年同期增长111.90%;销售面积164.3万平方米,较去年同期增长119.65%。在1季度全国楼市短暂回暖的背景下,华发股份也顺势加快了出货节奏,并进入克而瑞统计的前十五强房企榜单。

但2季度的状况目前尚未可知,华发股份2季度最明显的动作是加大了融资力度。

中国银行间市场交易商协会显示,自2023年5月24日开始,华发股份共注册了7个中期票据以及1个超短期融资券,累计发债总额为110亿元。

其中,仅在6月9日,华发股份就发布了三份中期票据注册报告,合计募集资金50亿元,分别是:2023年度第四期中期票据,金额20亿元;2023年度第五期中期票据,金额15亿元;2023年度第六期中期票据,金额15亿元。

上述50亿元中票,有约46.86亿元用于偿还债务融资工具本息,占募集资金总额的比例超过90%,“借新还旧”的意图很明显。

企业预警通数据显示,华发股份目前债券存量规模338.28亿元,债券46只。其中,私募债119.88亿元,占比35.44%。

来源:企业预警通

此外,华发股份还在5月份发布了60亿元(含发行费用)的定增融资计划,主要用于郑州华发峰景花园项目”、“南京燕子矶G82项目”、“湛江华发新城市南(北)花园项目”和“绍兴金融活力城项目”等4个项目的开发。

值得注意的是,这次定增的投资人中,大股东华发集团参与认购金额不超过30亿元,母公司强力输血,增加外界投资人信心。

作为连续三年保持千亿销售额的优秀房企,华发股份能否在二季度实现归母净利润回正,同时改善负债率指标,我们拭目以待。

华发还会有更好的买房优惠吗?欢迎评论区留言讨论。

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