6月19日,中银证券发布房地产行业2023年5月70个大中城市房价数据点评。

国家统计局发布 2023 年 5 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比增长 0.1%,同比下降 0.5%;二手房价格环比下降 0.2%,同比下降 2.5%。

核心观点


【资料图】

5 月 70 个大中城市新房房价环比整体涨幅回落,二手房房价环比转跌。70 大中城市新房房价环比增长 0.1%,涨幅较上月回落 0.2 个百分点,同比下降 0.5%,降幅较上月收窄 0.2 个百分点;二手房房价环比下跌 0.2%,环比增速由正转负,率先开跌,同比下降 2.5%,降幅较上月收窄 0.2 个百分点。70 个大中城市中,房价环比上涨城市个数持续减少,5 月新房、二手房房价环比上涨城市分别有 46、15 个,比上月分别减少 16、21 个;新房房价同比上涨城市有 26 个,比上月增加 4 个;二手住宅同比上涨城市有 9 个,个数与上月相同。5 月以来,销售动能转弱,居民购房信心和收入预期仍然不足,房价面临一定的下行压力。根据我们所跟踪的高频数据显示,5 月新房、二手房成交增长动能均持续转弱,38 个重点城市新房成交面积同比增长 11.8%,同比增速较上月下降了 12.5 个百分点;14 个重点城市二手房成交面积同比增长 64.4%,同比增速较上月下降了 7.0 个百分点。

一线城市新房价格上涨动力减弱,二手房全部转跌。1)新房市场仅深圳出现环比下跌,但整体房价下跌压力显现,其他三个城市的环比涨幅也都在收窄。一线城市新房房价环比增速为 0.1%,较 4 月回落 0.3 个百分点,同比增速为 1.7%,仍是所有能级中同比涨幅最大的,但同比增速较上月下降了 0.3 个百分点。其中,北京环比上涨 0.2%,涨幅收窄 0.4 个百分点;上海环比上涨 0.3%,涨幅收窄 0.1 个百分点;广州环比上涨 0.1%,涨幅收窄 0.1 个百分点;深圳环比由上月上涨 0.3%转为下降 0.2%。2)二手房方面,一线城市二手房房价环比由上月上涨 0.2%转为下降 0.4%。二手房市场一线城市环比全部下跌,跌幅最大的是上海,环比下跌 0.8%,跌幅最小的是深圳跌幅 0.1%。我们认为,一线城市政策没有明显松动,局部微调不会对交易量价产生重大影响。经历了前期的放量,整体成交动能减弱,市场复归理性,房价也有所回调。

二线城市中新房房价方面,26%的城市环比下跌、48%同比下跌;二手房房价方面,81%的城市环比下跌、84%的城市同比下跌。二线城市新房房价环比上涨 0.2%,涨幅比上月回落0.2 个百分点;二手房房价由上个月的环比持平转为下降 0.3%。二线城市新房、二手房房价同比增速分别为 0.5%、-2.1%,同比增速分别较上月提升了 0.3、0.1 个百分点。二线城市中26%的城市新房房价环比下跌,新房房价环比增速在本月由正转负的城市有:长春、南京、厦门、郑州、昆明、重庆,下跌幅度均在 0.1-0.4%之间;大连已经连续 20 个月新房房价持续下跌;天津、石家庄、太原、杭州、宁波、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、长沙、成都、西安、西宁、银川、乌鲁木齐今年以来新房房价环比持续正增长。48%的城市新房房价同比下跌,其中成都 5 月新房房价同比涨幅高达 8.3%。81%的二线城市二手房房价环比下跌,仅天津、太原、长沙、成都、昆明、西宁二手房房价环比正增长。

三线城市是各能级中唯一新房房价同比增速为负的。新房房价方面,46%的城市环比下跌、74%的城市同比下跌;二手房房价方面,74%的城市环比下跌、94%的城市同比下跌。三线城市新房房价环比持平,涨幅比上月回落 0.2 个百分点;二手房房价由上个月的环比持平转为下降 0.2%。三线城市新房、二手房房价同比增速分别为-1.6%、-3.3%,同比增速均较上月提升了 0.3 个百分点。三线城市中 46%的城市新房房价环比下跌,74%的城市新房房价同比下跌。其中,跌幅相对较大的城市有大理(环比-0.8%,同比-3.2%)、宜昌(环比-0.7%,同比-4.5%)、南充(环比-0.6%)、济宁(同比-3.6%)、秦皇岛(同比-4.8%)、岳阳(同比-4.4%)。二手房房价方面,除三亚和南充外,其余所有城市二手房房价同比增速均为负。

从不同面积段产品的房价变化幅度来看,新房中改善型产品的房价相对环比涨幅更大。70大中城市中 90 平以下、90-144 平、144 平以上新房房价同比增速均为 0.5%,较上月降幅分别收窄了 0.3、0.2、0.4 个百分点,环比增速分别为 0.1%、0.1%、0.2%,环比涨幅分别较上月收窄了 0.2、0.2、0.1 个百分点。70 大中城市中 90 平以下、90-144 平、144 平以上二手房房价同比增速分别为-2.7%、-2.4%、-2.4%,较上月降幅分别收窄了 0.10.1、0.2 个百分点,环比增速均由上月的 0.0%降至-0.2%。短期内随着刚需刚改退潮,楼市热度转降,但是大面积段的改善项目韧性逐步显现。根据克而瑞的数据显示,从 12 个典型城市 2023 年 1-5 月不同总价段成交套数来看,1000-3000 万、3000-5000 万、5000 万以上同比持增,涨幅分别为45%、13%和 35%。

投资建议

5 月新房二手房成交增长动能持续转弱,居民购房信心和收入预期仍然不足,前期成交放量后,市场回归理性,房价增幅也开始回落。6 月是房企冲刺中期销售业绩的关键时点,因此预计不少项目会积极开展降价促销等营销手段,销售均价有进一步回落的可能。

我们建议关注三条主线:1)开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司,主要包括主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,在行业见底复苏后的弹性较大:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2)REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方:大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。3)在行业大环境收缩的背景下,重要性不断提升的房地产渠道类公司:贝壳、我爱我家。

风险提示:房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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