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6月19日，开源证券发布房地产行业点评报告。

新房价格环比涨幅回落，同比涨跌分化显著

国家统计局发布 5 月 70 大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70 城新房价格 5 月环比+0.1%（4 月为+0.3%），其中一二三线城市环比分别+0.1%、+0.2%、0.0%（4 月分别为+0.4%、+0.4%+0.2%），5 月新房价格环比涨幅较 2-4 月回落。同比情况来看，70 城新房价格 5 月同比-0.5%（4月为-0.7%），其中一二三线城市同比分别+1.7%、+0.5%、-1.6%（4 月分别为+2.0%、+0.2%、-1.9%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线城市基本持平，三线城市价格自 2022 年 2 月以来同比持续下行。5 月 70 城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为 46、0、24 个；同比上涨、持平、下跌的城市数分别为 26、1、43 个。

二手房价格环比转跌，一线同比保持增长

从二手住宅环比情况来看，70 城二手房价格 5 月环比-0.2%（4 月为 0.0%），其中一二三线城市环比分别-0.4%、-0.3%、-0.2%（4 月分别为+0.2%、0.0%、0.0%），自 2-4 月后整体价格再次下跌。同比情况来看，70 城二手房价格 5 月同比-2.5%（4 月为-2.7%），其中一二三线城市同比分别+0.4%、-2.1%、-3.3%（4 月分别为+0.9%、-2.2%、-3.6%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线三线城市价格连续 15 个月同比下跌。5 月 70 城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为 15、0、55 个；同比上涨、持平、下跌的城市数分别为 9、0、61 个。

京沪商品房价格稳中有升，成都维持高热度

从一二线重点 35 城表现来看，5 月新房同环比总体保持上涨态势，二手房同环比整体下跌。从 1-5 月平均数据来看，成都新房和二手房同比分别+8.5%和 9.1%，价格涨幅远高于其他重点城市；北京、上海新房同比增幅超过 4%，二手同比增幅超过 2%，商品房价格保持稳中有升态势。下跌城市中，大连、长春、哈尔滨等城市新房和二手房 1-5 月平均跌幅较大，整体市场表现欠佳。

投资建议

整体来看，5 月购房政策持续宽松，中央和核心一二线城市政策调控不及预期，商品房销售成交数据有转弱趋势，新房二手房价格环比涨幅均回落。6 月在房企半年度业绩冲刺下供应放量，优惠折扣力度提升，叠加 LPR 下调预期，居民购房购买力和信心有望提振，政策窗口期值得关注。2023 年开源证券持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。