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6月19日,国信证券发布房地产行业专题:长三角区域研究(一)。

上海经济指标及房地产市场规模在长三角乃至全国的占比均较高:从宏观指标看,2022 年上海 GDP 占长三角 15%、全国 3.7%,常住人口占长三角 10%、全国 1.8%,人均 GDP 是长三角平均的 1.5 倍、全国平均的 2.1 倍。从房地产市场规模看,2022 年上海在疫情冲击下仍实现商品住宅销售量价齐升,销售金额占长三角 19%、全国 5.9%,销售面积占长三角 7%、全国 1.4%,销售均价是长三角平均的 2.9 倍、全国平均的 4.4 倍。上海作为单个城市优势明显。

上海多维度领先其他一线城市:从宏观基本面看,上海 GDP 总量、常住人口、建成区单位面积创造 GDP 的能力、以建成区面积口径计算的人口密度均在一线城市中排名第一。从地产基本面看,上海韧性更强。销售端,历年来上海新建商品住宅和二手房成交规模均领跑一线城市;土地端,2022 年上海住宅用地出让金收入和成交规划建面均领先。且上海住宅用地规划容积率仅1.9,低于北京的 2.0、广州的 2.9 和深圳的 3.8,居住舒适、改善属性更强。

上海新房供需基本平衡:需求端,上海新房 2017 年以来成交量基本稳定,均价波动上升,2022 年销售均价为 4.8 万元/㎡,主要被区位弱、均价低的保障房拉低,剔除保障房后均价为 6.4 万元/㎡。供给端,上海新房可售存量面积自 2014 年达峰后持续下降、去化周期始终保持在 12 个月内,2022 年仅为 5.8 个月。土地端,上海 2017 年以来住宅用地流拍率、溢价率均较低。上海新房户型逐渐转向紧凑改善:从环线分布看,新房成交区位相对改善,2022 年内环以内、内外环间、外环以外的成交面积占比分别为 11%、18%、72%,内环以内占比较 2011 年提升了 6pct,而保障房 94%位于外环外;从户型看,三房逐渐替代两房成为主流,2022 年成交套数占比 63%;从面积段看,90-120 ㎡ 2022 年成交套数占比 55%,而 70-90 ㎡逐渐退出市场。户型趋势是在压缩面积的同时打造更多房间,降低舒适度但满足了居民刚改需求。

上海二手房交易市场成熟,承接刚需客群:2022 年上海二手房成交 16 万套,虽同比-42%,但也远超出新房 9 万套的规模。从成交均价看,2022 年二手房4.0 万元/㎡明显低于新房 6.4 万元/㎡。从套均成交总价看,2022 年二手房为 328 万元,而新房 725 万元是二手房的 2.2 倍,回溯历史,二手房套均总价爬坡至 2017 年 306 万元后停滞,大概率触及刚需支付力天花板。从套均成交面积看,二手房徘徊在 80 ㎡远低于新房 110 ㎡左右的水平。可见二手房刚需客群既有明显的支付能力天花板,又很难削减对面积段的基本需求。

上海房地产政策定位“房住不炒”,调控精准:2020 年疫情后,上海放松落户政策,进一步吸纳大量高素质年轻人口,改善人口年龄结构。且不论是应届生、居转户、人才引进还是留学人才落户人群,均有超出上海平均水平的学历高度、工作素质和支付能力,未来是上海房地产市场需求的保障。纵观上海房地产政策周期,供需调控举措愈发精准及时且创新。此外,上海还有个人住房房产税、普通住宅认定标准等差异化政策,制约投资客投机行为。

投资建议:上海房地产市场健康程度极高。我们认为,上海同时具备坚实的基本面基础和强大的政策调控能力,坚定看好上海房地产市场的发展前景。个股端,建议关注重仓上海的房企,如保利发展、金地集团、华发股份。

风险提示:上海房地产基本面超预期下行;房企信用风险事件超预期冲击。

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