文/乐居财经 许淑敏

过去不久的端午节，广东江门鹤山举行了龙舟文化季，升平河上，21支传统龙舟队拔头筹、争上游，一番热闹景象。

而其中，来自古劳镇大埠队的鼓手冯辉强，在一众选手中格外出挑，被晒得黢黑，喊到声音发哑仍在奋力追赶。

(资料图片仅供参考)

关于鹤山龙舟文化季的报道，也多提到这一人物。他正是江门本土房企——骏景湾集团的创始人之一，如今亦为该集团的实控人。

端午节前一天，骏景湾集团刚以总价超10.22亿元夺得原新会汽车总站地块，正是备受瞩目的时候。

作为五邑地区的龙头企业，冯辉强也不忘提及，骏景湾是从1984年开始经营的老企业，“而经营企业与扒龙舟是一样的，必须要有拼搏、团结精神。”

与其他地区不同，五邑地区为著名侨乡，本土企业的成长路径以及发展模式，或许与粤系房企、闽系房企，抑或是杭派房企均有所不同。

骏景湾集团是一家具备典型代表性的企业，带着邑商属性，只想扎根本土。几十年的发展，仅在江门开发了20个左右的项目。

原本一起创业的冯家三兄弟中，冯灼强、冯辉强仍在股东行列，但冯家强已有了隐退迹象，他退出了骏景湾地产集团的持股，旗下持股的公司，也多为注销状态。

骏景湾如今进入二代交班阶段，面临的挑战也是不少。

挤牙膏式拿地

江门的土拍市场好久没有这么热闹过。

6月21日，原新会汽车总站入市出让，吸引了多家开发商竞拍，最终历经2小时、77轮竞价，由骏景湾集团以总价10.2亿元竞得，折合楼面价5947元/㎡，溢价率高达17.5%。

这是近几年，骏景湾集团最大手笔的一次。此次地块，骏景湾集团不惜以高价竞得，看中的正是地块位置的优越性，并且这是区域内少有的商住地，具备发展空间。

而去年，骏景湾集团则是以总价4.11亿抄底了新会枢纽新城地块，折合楼面地价5010元/㎡，而该等成交楼面价，为近年来新会土拍地价的低位。

据乐居财经不完全统计，骏景湾集团近6年在江门拿地8宗，总斥资41.24亿元，主要集中于新会、台山等区域。

骏景湾集团保持着一定的纳储节奏，仅2021年没有拿地动作。不过，2020年，其加快了拿地脚步，年内拿了4宗地。

或许正是这样的节奏，让骏景湾集团得以保证销售规模。在江门房地产市场，其销售金额排行能够在TOP5以内。

机构数据显示，2020-2022年，骏景湾集团销售金额分别为32.42亿元、17.12亿元、17.56亿元。按照2022年江门房企流量销售排行榜，骏景湾集团仅次于碧桂园、保利发展等两大头部房企，位居第三。

江门房地产市场比较特殊，能够挤入榜单的房企，均在此有着多年的积累。

比如，2000年之前，江门的开发商都需要挂靠在国有或者集体制开发商的名下。而在2003年之前，这一市场由本土开发商占领。

直到2004年，碧桂园作为首家进入江门市场的外来房企，开启了新的局面。随之雅居乐、海伦堡、越秀地产等房企亦进入江门市场。此时，江门的房价才得以跟随全国。

前些年的棚改热度，拉动了三四五线城市房价上涨，江门的房价因此有所上涨。但2018年以后，江门新房均价一直维持在8000元/㎡左右。

这里主要是以自住需求为主，本地客户居多，炒作的空间不大。

对于本地客户而言，他们比较认同碧桂园、雅居乐和骏景湾集团的楼盘。深耕时间长，产品受到广泛关注。

骏景湾集团则从一众外来头部房企冲了出来，同为本土房企的博富集团、海悦集团，销售规模均不及骏景湾集团。

固守一隅

骏景湾集团能够在江门房地产市场占据一席之地，与其企业出身、创始人的性格色彩相关。

上世纪80年代，冯氏家族三兄弟冯家强、冯灼强、冯辉强从鹤山古劳镇的建筑队开始创业，做过建筑包工头，中间也造过船，后面才挂靠集体企业搞房地产开发，当时代表作包括育德山庄、鹤山美景花园、雅景花园等。

2000年，冯氏家族三兄弟成立了江门骏景湾房地产有限公司，骏景湾这一品牌也开始露出。当年，其开发了第一个小区——骏景花园。这一开发，便是四年时间。

不过，2006年，江门房价上涨之后，冯氏家族三兄弟才真正开始积累资金。

建筑包工头经历，让冯氏家族三兄弟意识到打造地产项目的不易，因此多年来，他们的理念都是“钱是一分一分挣回来的，项目也要一个一个做”，没有像多数开发商一样，在市场环境好的时候大肆进行规模拓展。

2010年后，骏景湾集团开始在江门加快拿地步伐，进入开平、鹤山、台山等区域。

他们的目标很简单，只是在“江门本土做强做大”。几年前，集团高管也曾表示，“暂时不考虑到其他城市开拓，做房地产还是要做得‘精’。”

过后的动作，也充分说明，他们并没有太多对外扩张的想法。

个中原因，或许不乏资金储备、对外经验不足等问题。集团高管也说过，资金储备一直是本土开发商的软肋。

江门本土的邑商，敢为人先、脚踏实地，同时多数存在“小富即安”的特点。

尽管骏景湾集团正在尽力避免“小富即安”，不断追求更高发展，但从实际来看，其发展确实仅囿于一地。

几十年的发展，其仅在江门开发了20个左右的项目。

据了解，骏景湾集团目前进行地产开发的主体公司为广东骏景湾地产集团有限公司，该公司成立于2011年，法定代表人为冯辉强，对外投资30家企业，多数为地产开发公司。

比如江门市蓬江区骏景湾领峰公司，它成立于2016年，是一家以从事房地产业为主的企业，旗下投资了江门达泰股权投资中心（有限合伙）、广东新宝堂生物科技。

值得关注的是，通过股权穿透，其对外投资了12家企业，投资最多的行业为研究和试验发展，计算机、通信和其他电子设备制造业。

可见，骏景湾集团也有意涉及科技领域。

而从冯辉强的投资版图上看，其在11家企业担任股东（其中2家已注销），包括鹤山市辉腾项目投资、广东江逸建设工程、江门市蓬江区骏景湾物业管理、鹤山市半岛骏景湾投资、鹤山市永富投资、鹤山市骏强产业投资等等公司。

不难看出，除了地产开发，骏景湾集团的版图还涉及工程建设、物业管理、产业投资等领域。

“消失”的冯家强

骏景湾集团的家族属性很明显，基本上所有投资企业，均由自家人控制，妥妥的家族企业。

随着父辈年龄渐长，二代接班也早已提上日程。其中，二代冯永文、冯永超更多出现在大众面前，这两个二代，在骏景湾集团的职位都是执行董事。其中，冯永文为冯灼强的儿子。

另外，广东骏景湾地产集团有限公司股东也发生了变化。于2022年12月，该公司新增冯玉仪持股33.3%，而冯家强退出了股东行列。在此之前，该公司由冯家强、冯灼强、冯辉强各持股三分之一。

他原本持有13.22%的江门市蓬江区骏景园物管公司，也同样被注销。目前，冯家强仅在江门蓬江区南昌房地产，担任董事一职。

而继之上位的冯玉仪，眼下已在骏景湾集团6家公司里持股，在2家公司里担任执行董事或监事。

二代当中，冯永文更早出圈。2008年，毕业于武汉理工大学的冯永文，曾短暂在一家制造业企业工作，但不久便回到自家公司，在工程、销售等部门历练之后，当上执行董事，负责具体事务运营。

尤其是2009年，冯永文带领团队在新会拿下骏景湾地块，一举成为新会当年的总价地王。

之后几年，冯永文拿下不少地块，也成为当地略有名气的“二代”。对外，他也喜欢提及父辈的创业史，并称自己也要做脚踏实地的“创二代”。

但这些年，骏景湾集团也发生了一些变化。

其中包括，与碧桂园、嘉华集团等进行合作开发项目。

2017年，台山市碧宁园房地产开发有限公司注册成立，该公司由鹤山市共和碧桂园持股34.8%、骏景湾地产集团持股30%、台山市富祥置业投资持股30%、佛山市顺德区众享投资管理企业（有限合伙）持股3.2%、佛山市顺德区共享投资有限公司持股2%。

该公司，合作开发的项目为台山碧桂园荣汇世家。

同年，江门市新会区今祥碧桂园房地产开发有限公司成立，骏景湾持股49%，碧桂园持股51%。该公司开发了位于新会区的碧桂园新仕界，而冯永文任该公司董事。

至于与嘉华集团的合作，则是由冯永文牵线。其曾通过新生代企业家商会平台，与嘉华集团达成投资合作，3年间促成嘉华集团在江门新增投资超过30亿元。

2018年的时候，嘉华集团入股骏景湾枢纽新城地块，获得骏景湾誉峰房地产公司50%权益，实现同股同权，开发的项目即为嘉骏花园。

但进行合作开发、节奏加快等动作，也给冯永文带来了各种挑战。

天眼查披露，广东骏景湾地产集团经营债务共6笔，金额2.68亿元。自2015年开始，其便开始出现股权出质操作，尤其是2021年，该公司共有3笔股权出质，数额达到1.1亿元，出质股权标的企业包括开平市骏景湾星誉公司、开平市骏景湾豪庭公司、江门市蓬江区骏景湾公司。

另外，历史股权出质4笔，数额也达到5亿元。

而且有的投资公司还成为被执行人，包括江门市蓬江区南昌房地产公司，还有上述合作的台山市碧宁园公司，都曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行，执行标的金额分别为7500万元、61万元。

另一合作公司新会区今祥碧桂园公司，也曾于2018年被行政处罚，原因为未经城乡规划主管部门验线，擅自进行建设。

需要关注的是，广东骏景湾地产集团涉及诉讼高达46条，其中不乏金融借款合同纠纷、广告合同纠纷、商品房预售合同纠纷、侵权责任纠纷等等。

如此看来，家族二代未来经营公司的压力，并不小。

2022年，成为新一届市政协常委的冯永文，对自己的新要求是：“要从企业家角度看问题、想建议，为城市发展建设献谋略。”