01 新房、二手房成交数据


(资料图片仅供参考)

2023年6月1日-6月27日,深圳市新房住宅共成交2232套,二手房住宅共成交2125套,日成交量见图示。

02 一线市场分析

上周,深业云海湾开盘,1460批客户参与选房,最终成交900套,开盘当天去化率约98%,单盘揽金100亿,这样的成绩受到市场的热议,一方面惊叹深圳楼市强劲的购买力,另一方面也在感慨楼市的内卷和竞争越来越激烈。

新房最近两年也出现了严重内卷,市场成交也呈现下跌态势。2022年以前,前海片区内的新盘,均价都是10万以上,基本上开盘当天去化率都是100%,现在带装修的单价近9万出头,还有优惠,位置更好,开盘当天也没能卖完。壹湾臻邸开盘认购率也只有83%。

在2019年底,前海早期的新盘招商领玺一期,均价10.8万/平带精装,456套房起步价1000万起在开盘4.5小时后日光;2021年,招商领玺家园二期入市,均价为10.25万/平,225套房当天宣布售罄。

03 高杠杆业主在做最后的挣扎

深圳房价已经连续下跌了2年多,这期间,楼市虽有出现短暂性的回暖,但整体的深圳房价已经跌去了巅峰时期的30%-40%。二手房楼市泡沫日渐消散,当年利用高杠杆接盘的业主,如今背着巨额的欠款,负担持续加重,除了忍痛把自己的房屋低价抛售,别无他法。

漾日湾畔,一套184平5房,满五年唯一,南二外XW可用,目前报价2100万,如果客户资金快,价格肯定还有很大的空间。

业主从3月放盘到现在,连续多次降价,总共降了500万左右,目前这套房已跌回2019年底的成交。

(图源:小鹿选房app)

不过,令人吃惊的是,总价2000万左右的房子,业主欠款高达1900万,这个房子就算成交,除了贷款,业主几乎拿不到一分钱。这样高风险的房子,不仅赎楼费用高,赎楼风险也很大。虽然价格的确很有诱惑力,这么高风险的交易,要成交的代价就是降低成交价。

2019年底双十一之后,深圳二手房市场一直处于上升期,市场一直处于盲目乐观的状态,这使得许多业主希望通过抵押房产获取更多资金。他们充分利用了房产杠杆,借款规模迅速扩大。然而,没想到的是,深圳楼市受到指导价限制迅速下滑,很多核心地段的小区成交价回退到2019年的水平。这导致了许多业主无法继续套现,面临巨额欠款的压力,不得不降低房屋售价以快速变现。随着二手房交易量持续下滑、成交价不断下跌、加上受到多个新盘的冲击,这种现象已经不再是个例。

勤诚达三期,一套2房,高楼层,目前报价770万,而这套房的欠款却已超过当前报价,自己压力也比较大,房子是按照当时市场高峰期的评估价做的抵押,谁也没有想到,房子才刚满三年,价格就掉了这么多,报价还没有欠款多。

从1月份挂盘到现在,报价一直在降,降幅200万左右,目前业主也比较急卖,表示这个价格还可以自己赎楼。不过,虽然报价已经降到比欠款还要低,但房子性价比并不是小区最高的,如果想要尽快成交,价格还得再降些才有机会。目前小区有套81平3房,报价780万,高楼层,业主可以自己赎楼,价格可谈,相比之下,这套面积更大,户型格局更好,价格更有竞争优势(昨天刚刚已经成交)。

在小鹿选房APP上查询真实成交

更有甚者,有业主因为欠款太多,房子已经被查封,即便如此,为了房子不被法拍,他们仍在做最后的努力。

我们之前遇到一位业主也是处于同样的窘境,房子已经是查封状态,但不想房子被拍卖,所以在房子开拍前一直在找中介帮忙推广卖房。他告诉我们,“价格都好谈,只要能在法拍前卖掉”。由于我们公司禁止对有高风险房子的推广,后面就没有继续跟进了。

卖完房、能把债务还清,这已经是比较好的结果了,至少未来没有债务可能还能东山再起。实际上,还有一些业主即便大降价也无法将房子卖出,高额的欠款让他们走上了法拍,甚至最终的法拍价未必能将欠款还清。

比如前海时代广场2栋803法拍房,一拍起拍价1057万遭遇流拍,如今二拍起拍价约846万。这套房于2020年1月买入,登记价为953万,与起拍价相差约107万,与此同时,我们还看到这套房业主欠款约988万,而以目前的市场看,最终的拍卖结果能拍到原登记价都不好说,更别说其他的了。

大家在疫情期间,可能对于经济和楼市还抱有希望,以人的惯性思维来看,深圳房地产有商品房交易以来,一直都处于上升状态,哪怕中间有些短暂的下跌,比如2008年的那波下跌,都会很快的复苏。特别从今年4月份以来,我相信深圳楼市正在刷新很多人对它的认知。甚至部分有计划买房的客户,看到这个形势,都放弃买房的想法。

市场上出现那些高杠杆的业主急卖,最根本原因,还是没有风险意识,面对诱惑,完全忘记了可能出现的风险,还有一些业主,可能是对自己未来收入的盲目乐观,错把过往的运气看成了自己的能力,当然还有部分人运气不好,确实受到了宏观经济环境和疫情的影响。当潮水褪去,高杠杆的恶果逐渐浮出水面。

市场出现这么多负面的消息,我相信,从整体的数量来看,还是少数的,不要低估深圳土豪的数量以及深圳的购买力。在这个极度悲观的时刻,或许也是机会。总之,从人性或投资的角度来看,极度悲观的时刻带来的收益多数是高于极度乐观的时刻。只是,在极度悲观的时候,面对不确定性,需要极大的勇气。

云海湾总价1800万左右的大户型性价比并不是很高,也卖完了,以及最近一些豪宅,只要稍有降价,就能快速成交,我们手上很多客户,也在看一些稀缺户型,他们都能接受之前成交的价格,只是现在很多业主报价依然很高。总之,此刻机会与风险并存,看你怎么选了。

推荐内容