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7月6日,西南证券发布房地产行业2023年中期投资策略。

核心观点

2023年上半年行业复苏呈现先抑后扬,销售冲高后回落,投资仍旧低迷,市场对政策宽松预期进一步强烈,核心一二线城市仍有释放空间,政策催化下板块仍具备配置价值。

行业:基本面弱复苏,政策有望再释放。销售高开低走,2-3月的“小阳春”行情后,前期积累的刚需需求释放完毕,市场复苏动能衰退。6月百强房企销售金额同比下降27.6%,累计销售金额同比下降0.4%。二手房市场热度较高,重点14城1-6月成交面积同比增长43%,部分新房延期交付促使购房者转向二手房市场,同时新房供应相对不足也使二手房承接了部分需求。土地市场成交量下滑,上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.2亿平方米,同比下降25%。城市“缩量提质”的供地策略下,市场热度有所回升,上半年整体溢价率增至6.4%,同比上升了4.4pp,但随着供地规模的增加,流拍率呈上升趋势。政策方面,首二套主流房贷利率降至4.0%/4.91%,LPR下调打开下降空间,二季度调整力度和频次趋缓,目前来看前期政策对销售提振效果仍有限,有待政策进一步释放,但预计政策仍将以稳为主,城市局部调控仍是主基调,一线以及强二线城市有望放松交易限制,包括放宽非核心区域购房要求、下调二套房首付比例等。

企业:央国企市占率提升,强者恒强延续。上半年TOP10房企操盘金额门槛同比增长15.3%,TOP20增长4.7%,TOP30和TOP50分别降低15.8%和10.8%,头部集中效应增强,越秀(+71%)、华发(+56%)、建发(+54%)、中交(+52%)、华润(+41%)、招商(+40%)等累计表现较好。截至6月末百强房企新增土储货值14120亿元,同比下滑12%。新增拿地金额TOP100企业中,央国企拿地金额占比60%,城投平台以及民企拿地金额占比分别为18%和22%,民企数量增多、城投数量减少。新增货值超过百亿的房企为32家,同比减少8家,华润、滨江和万科位列前三。

行业复苏动能较弱,宽松政策有望持续释放,看好经营稳健的优质房企。个股推荐:1)房企:华发股份、城建发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团;2)物企:华润万象生活、中海物业。

风险提示:销售恢复不及预期、政策宽松不及预期、行业流动性风险等。

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