7月10日，天风证券发布房地产行业研究周报。
行业追踪（2023.7.1-2023.7.7）
上海二手房挂牌量增幅有多大？
【资料图】
目前，针对上海市二手房挂牌量数据的监测方式主要包括：1）上海房地产交易中心挂牌数据；2）上海链家二手房挂牌量数据；3）国信达上海二手房挂牌量指数。观察三个不同口径下数据变化：1）房地网：截止 5 月末，上海市二手房挂牌量（去除重复挂牌后）约 18.2 万套，较 23 年初增幅约 23%。2）上海链家：截止 5 月末，上海链家二手房挂牌 7.7 万套，较 23 年初增幅约 83%。3）国信达：23 年 6 月，国信达上海二手房成交量指为 37.4，较 1 月增长 9%。从总量上看，上海二手房总挂牌量确已升至近年较高水平，6 月初总挂牌量低于重庆、成都，但已高于南京、天津等城市（23 年初明显低于）。从趋势上看，自 23 年 2 月起，三个口径下上海挂牌量均出现明显上行，而 4-5 月增长均开始明显放缓、回落。
归因 1：挂牌意愿受市场热度直接影响
从成交表现看，根据上海链家统计，1）23 年前 5 月，上海市二手房累计成交套数 8.4万套，同比增长 105%。前五月二手房成交热度较去年提升明显，一部分去年二季度受疫情影响，不考虑疫情影响下，表现也好于 2020 年同期水平，故天风证券认为市场的真实复苏促使卖方出售意愿提升，是需求侧致使挂牌总量增加的主要原因。
2）23 年 5 月，上海市成交二手房 1.53 万套，环比下降 13%，成交金额 510 亿元，环比下降 16%。4、5 月二手房成交规模开始出现回落，主要受积压需求释放完毕和市场预期转弱影响，反映至挂牌量增速上开始同步放缓。需求在季度间的腾挪影响成交，继而影响挂牌量走势。5 月尽管受假期因素影响，成交仍维持在 1.5 万套的荣枯线以上，说明需求或仍处相对合理区间。
从最新数据看，6 月上海市二手房新增挂牌量环比下跌 11.3%，购房需求热度环比下跌 9.9%，挂牌量继续伴随成交热度同步走低。二手房在架时长57.42 天，环比增加 6.5%，相比去年疫情期间的二手房在架时长更长，达到历史最高。二手房挂牌均价为 57403 元/平方米，环比上涨 0.5%，挂牌价上升对成交形成阻碍，但实际议价空间可能较大。整体来看上海二手房市场活跃度经历一波短暂反弹后再次回落，预期转弱、观望情绪加重致使二手房成交周期拉长，实际新增挂牌或已进一步回落。
归因 2：核验价放松影响挂牌量数据
21 年 7 月 14 日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，通知提出，自 2021 年 7 月 19 日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
从结果上看，核验价将直接影响可挂牌的房源量数据。同时，上海推行二手房核验价和“三价就低”的推行也相应提升了购房者购置成本，对二手房交易量产生了直接影响，如 21 年 7 月后，二手房交成交量出现了明显下滑。今年 4 月，据上证报报道，部分中介平台网页中 21 年 7 月后高价二手房重新获得挂牌，银行信贷人士反映申请贷款的核验价有所提升，核验价或有所放松。
天风证券认为二手房核验价放松与市场热度回暖是导致 23 年内上海挂牌量的快速增长的主要原因，并非大规模抛售等消极因素所致。二季度以来，二手房成交下滑，新增挂牌量转弱信号明显，下半年若市场热度继续下行，预计新增挂牌量有望保持回落趋势。7 月新房销售同比降幅接近两成，二手房销售同比回落。
新房市场本周成交 372 万平，月度同比-19.56%，相较上月下降 13.40pct；累计库存15648 万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交 152万平，月度同比-1.80%，相较上月下降 7.68pct。土地市场上周成交建面 4146 万平，滚动 12 周同比-12.03%；成交总额 933 亿元，滚动 12 周同比-21.21%；全国平均溢价率 5.58%，滚动 12 周同比+1.78pct。本周申万房地产指数+0.29%，较上周下跌 0.47pct，涨幅排名 13/31，领先沪深 300 指数 0.72pct。H 股方面，本周 Wind香港房地产指数-3.06%，较上周下降 5.05pct，涨幅排序 8/11，跑输恒生指数0.15pct；克而瑞内房股领先指数为-3.81%，较上周下跌 6.94pct。
投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。
风险提示：1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2) 信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3) 宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。
