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7月28日,平安证券发布房地产行业点评。

事项:

根据新华社报道,近日住建部部长倪虹召开企业座谈会,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

平安观点:

首提降低首套住房首付比例,超出市场预期。根据央行2016年规定,非限购城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。目前大部分非限购城市首套最低首付比例已经按照20%执行,但对于核心一二线城市,首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。本次住建部提出降低购买首套住房首付比例,超出市场预期,有利于降低购房者置业成本,若后续落地执行,将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。同时会议强调进一步降低首套贷款利率,根据贝壳的统计,7月百城首套房贷利率平均为3.90%,其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%,房贷利率相对更高的一线城市或更加受益。

明确强调落实个人住房贷款“认房不用认贷”,利于改善性需求释放。目前部分核心城市仍执行“认房认贷”的信贷政策,加大改善性需求的换房成本。本次会议明确表态落实个人住房贷款“认房不用认贷”,预计后续核心城市限贷政策有望迎来优化,利于大幅降低改善性需求置业门槛,活跃整个房地产交易市场。同时会议强调落实改善性住房换购税费减免,预计后续在增值税、契税等交易环节税收方面有望迎来政策支持。 投资建议:7月24日,政治局会议强调我国房地产市场供求关系发生重大变化,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,本次住建部表态为对政治局会议的响应和支持,政策力度超出市场预期,有助于降低购房者(尤其核心城市)置业成本,提振市场信心,带动楼市成交的逐步企稳。预计后续各地在降低首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等方面有望陆续出台相关优化政策。

投资建议方面,建议关注两条主线:1)受益政策潜在优化的主线,主要为聚焦核心城市、政策受益空间大的房企,如保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份、万科A、中国海外发展等,同时关注贝壳、我爱我家等中介服务商;2)前期阶段性承压、经营及资金状况有望好转的民营房企/物管企业、物企如新城控股、金地集团、新城悦服务、碧桂园服务等。同时积极关注地产产业链机会如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示:1)楼市复苏持续性不及预期风险:近期楼市复苏呈现疲态,若未来经济及收入恢复低于预期,或带来销售低于预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:当前房企资金环境仍较紧张,若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形;3)后续政策改善不及预期风险。

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