01 新房、二手房成交数据

2023年8月1日-8月15日,深圳市新房住宅共成交1125套,二手房住宅共成交1159套,日成交量见图示。


(资料图片仅供参考)

02 一线市场分析

和上个月相比,8月的二手房成交依旧低迷。8月已过半,二手房网签也只有1000套出头,若按照这样的态势延续,本月的二手房成交最多2000套出头。

一线市场方面,深圳楼市,经历了史上最煎熬的一段时间。7.24-7.31,各部门对于楼市纷纷做出积极表态。不过,截止今日,关于“降首付、降利率、减税费、认房不认贷、放开限购”相关细则,仍未在深圳出台。

市场不确定期,购房者观望情绪更加浓厚,看上的好房想买又不敢买,都想等着首付比例、认房不认贷等等利好举措落地、根据市场反应再决定何时进场,市场都是买涨不买跌。

而这也导致了房价再次跌价。

譬如,上周成交的一套诺德国际48平2房,成交首次跌破500万,相比最近一套同户型成交,再次下跌50万左右。

上周金泓凯旋城一期,成交一套128平4房,成交价1130万,加上所有税费,总额也就1200万左右,相比最近一套成交,下跌至少100万。今年2月,金泓凯旋城一期126平同户型成交价1318万。

当然,跌价的不止这些。南山宝安部分核心楼盘仍在跌,最高跌幅近200万左右。

03 深圳湾豪宅暴跌39%,有钱人的资产大缩水

深圳湾的成交,一直被认作为深圳豪宅市场的风向标,然而,近一年来,这里的房价走势却让人触目惊心。

上周成交一套君汇新天201平4房,成交价跌至2750万左右,相比高峰期成交,跌幅高达39%。2021年年初,君汇新天201平成交价高达4500万左右。

截图来源:小鹿系统

当然,上周成交的这套楼层低,是导致成交近乎腰斩的直接原因之一。但不可否认的是,深圳湾200平以上豪宅大平层的确在大跌。

这套房子,是深圳湾首套价格跌回2019年的200平以上豪宅大平层。君汇新天201平成交单价跌至13.7万/平,而在2020年,君汇新天的成交单价就已经稳定在14万以上了。

房子在去年6月份放盘,业主当时心态很高、报价5000万,看着不景气的二手房成交市场,去年9月业主选择了暂时撤盘。等了将近一年,等来了调控的放松,却迟迟没有等来成交价上涨。双证合一后,单证大平层价格不涨反跌。

我们了解到,业主在今年已经看好了房子,急需卖掉这套房腾出购房名额。

7月份,业主重新挂盘,初始挂盘价为3150万,挂盘一个月后未能顺利卖掉。8月,这套房经过多次调价,最终在8月12日,价格跌至2750万后,当天晚上就被市场秒杀。

虽然没有亏本,但一度被视为硬通货的豪宅,成交价现在却近乎腰斩,估计也让很多深圳湾业主彻夜难眠。

其实,如君汇新天这样的豪宅,成交价腰斩的局面并不是今天才出现。

从今年4月份开始,伴随着成交量的缩减,深圳湾各豪宅小区、大中小户型都有“阴跌”的情况出现。

恒裕滨城二期,174平4+1房,中高楼层,5月底时成交价为4930万。这套是近3年来,首套跌破5000万的房源,而且楼层户型都不差。当天价格下调后,隔天就被成交了。

紧接着,6月中旬,阳光海滨133平4房,中高层,成交价跌至2280万,相比高峰期成交价,跌幅超1000万。

7月初,鸿威海怡湾142平4房,中间楼层,成交价跌至2680万,相比高峰期,跌幅同样超1100万。

不仅如此,双证合一后,深圳湾单证和双证户型拥有了同等的价值,深圳湾的单证平层的稀缺性价值慢慢被稀释,这也在冲击着深圳湾豪宅的价格。

高峰期总价达3500万以上的深圳湾板式通透大四房豪宅,现在2500万以内也有很大机会买到。

上周我们也为大家重新盘点了深圳湾2500万板式大四房,感兴趣的朋友可以点击攻略查看。

深圳豪宅,一直是有钱人资产的避风港。

接下来,深圳湾各价格段的成交,大概率是以最近的这些成交价作为锚点。对于深圳湾2000-3000万价格段的豪宅,选择变多,房龄较老、楼层低,户型一般的,会最先受到冲击。

客观来说,现在在卖的房子相比于2020年前的价格,算上通货膨胀,以及目前新房的价格,深圳的很多房子,不论普通住宅还是豪宅,价格都还是很合理的。一些刚需住宅,月供与租金快接近了。

抛开国际环境等不可确定因素,深圳湾这些豪宅区域的房子,这个阶段或许是最好的时候。豪宅区域的新房限价,后续可变性还是很多的,不排除,新房的限价往后会被解除。这个阶段的豪宅,户型有得选,价格有得谈。

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